2025年的光谷可謂是四代住宅爆發(fā)，包含驛山高爾夫觀嶺、招商天青府、 湖北科投｜萬科?光谷錦上等四代住宅都已亮相，不乏驚艷之作。

就在前兩天，光谷三環(huán)內(nèi)的關(guān)山也迎來了板塊首個(gè)四代住宅——招商原頌，今天就來一起看看。

最新動態(tài)：招商原頌，即P(2023)090號地塊，目前已正式報(bào)規(guī)，共包含8棟住宅，套均面積約112平。

樓盤聚焦：

1、光谷三環(huán)內(nèi)，武漢東站旁

招商原頌位于光谷三環(huán)內(nèi)，佳園路與自主街的交匯處，北側(cè)約300多米就是雄楚大道高架，屬于關(guān)山板塊比較核心的地段。

點(diǎn)擊查看項(xiàng)目具體位置

具體來看，項(xiàng)目住宅北側(cè)是項(xiàng)目商業(yè)地塊、特種飛行器研究所；西側(cè)是葛光小區(qū)，南面目前為待開發(fā)地塊、宇峰家園，東側(cè)為光谷創(chuàng)新港、省人民檢察院武漢鐵路運(yùn)輸分院、武漢東站等。

項(xiàng)目屬于關(guān)山板塊核心地段，同時(shí)又相對遠(yuǎn)離雄楚大道高架、光谷大道高架，環(huán)境要更加安靜一些。

不過項(xiàng)目旁主要以老社區(qū)、待開發(fā)用地為主，城市界面相對一般。

地鐵方面，項(xiàng)目離地鐵2、11號線交匯站點(diǎn)武漢東站不遠(yuǎn)，步行前往僅600多米，地鐵出行還是很方便的。

另外，根據(jù)項(xiàng)目公示的規(guī)劃圖顯示，項(xiàng)目附近還有地鐵24號線控制線，預(yù)計(jì)附近也會有站點(diǎn)設(shè)置，不過這屬于遠(yuǎn)期規(guī)劃，有自然更加好，沒有也沒什么影響。

商業(yè)方面，光谷K11以及武漢保利廣場都與招商原頌在同一條路上，距離約1.3-1.5公里也不遠(yuǎn)，前往購物還是比較方便的。

另外也可以乘坐地鐵前往武漢其他商圈，比如2號線可直達(dá)街道口、江漢路商圈，11號線可直達(dá)光谷大悅城等。

醫(yī)療方面，項(xiàng)目2公里內(nèi)就有武漢第三醫(yī)院光谷院區(qū)，4公里內(nèi)即可抵達(dá)同濟(jì)醫(yī)院光谷院區(qū)，距離都不遠(yuǎn)，自駕前往很方便，也都可以地鐵直達(dá)。

教育方面， 根據(jù)2024年的中小學(xué)劃片信息顯示，項(xiàng)目隔壁的葛光小區(qū)、陸景苑、宇峰家園等小區(qū)均屬于光谷九小和光谷四初的招生范圍。

光谷四初剛開學(xué)沒幾年，2024年的普高率約56%，整體數(shù)據(jù)還行，但在光谷也不算特別厲害的學(xué)區(qū)。

2、共規(guī)劃8棟住宅，戶型面積套均112平

根據(jù)規(guī)劃顯示，招商原頌共包含8棟住宅，其中6棟為總高33層的高層，以及2棟總高19層、26層的高層。

整個(gè)項(xiàng)目住宅采取的是圍合式布局，小區(qū)正中央打造了一片比較大的中央景觀園林，3號樓南面正對著中央園林，內(nèi)部景觀最好，2、8號樓的景觀視野也不錯(cuò)。

其余樓棟雖然小區(qū)內(nèi)部景觀沒那么好，但外部建筑樓層多數(shù)都不高，視野以及采光都沒什么遮擋。

項(xiàng)目住宅計(jì)容建面為90941.04平米，規(guī)劃810戶，按照這個(gè)計(jì)算，項(xiàng)目戶型套均建面約112平，并且，規(guī)劃數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目所有戶型面積均小于150平。

由此可以推測，招商原頌的主打面積段基本就是市面上主流的100-143平左右，整體偏剛改、改善定位。

3、準(zhǔn)四代住宅，平均贈送約19平的陽臺
招商原頌打造的是準(zhǔn)四代住宅，并且還是光谷三環(huán)內(nèi)的首個(gè)準(zhǔn)四代。

從項(xiàng)目效果圖來看，預(yù)計(jì)也有帶全景艙設(shè)計(jì)的戶型產(chǎn)品，分布樓棟為1、3、5號樓內(nèi)，其余樓棟東西兩側(cè)還是以墻體結(jié)構(gòu)為主。

效果圖來看，項(xiàng)目疑似為封窗交付。

此外，項(xiàng)目不計(jì)容建面中，還包含有270.55平的架空層（位于1號樓，首層5.2米架空），以及15421.52平的陽臺建筑面積。

根據(jù)東湖高新區(qū)的政策，不計(jì)容的陽臺建筑面積屬于全贈送面積，也就是說，招商原頌平均每戶的陽臺贈送面積可以達(dá)到約19平，再加上其余常見的比如飄窗、電梯前室等贈送，拓展面積還是比較可觀的。

詳細(xì)數(shù)據(jù)指標(biāo)：

項(xiàng)目住宅地塊凈用地面積37109.91平，總建面151684.42平，其中住宅建面90941.04平，配套商業(yè)1835.19平，規(guī)劃有一所6班幼兒園，容積率2.50，規(guī)劃總戶數(shù)810戶，規(guī)劃機(jī)動車停車位1014輛，其中地上2個(gè)（幼兒園），地下1012個(gè)，車位比約1:1.25。

值得一提的是，雖然項(xiàng)目容積率為2.50比較低，但住宅樓棟絕大多數(shù)多數(shù)都是33層的高層。

造成這一現(xiàn)象的原因主要是 地鐵11號線和24號線控制范圍線經(jīng)過地塊內(nèi)部，東南角地塊規(guī)劃受限，根據(jù)平面圖也可以看到，招商原頌這一塊設(shè)置了6棟商業(yè)，住宅的可規(guī)劃占地也就大大減少了。

4、光谷交通拿地 招商代建

招商原頌，這是在2023年11月的土拍中，由光谷交通建設(shè)以底價(jià)10.56億元競得的P(2023)090號地塊中的B地塊住宅。

地塊還包含有一塊商業(yè)A地塊。

2024年10月，武漢招商地產(chǎn)古田置業(yè)有限公司中標(biāo)光谷P（2023）090號地塊建設(shè)項(xiàng)目委托開發(fā)管理（代建）服務(wù)，中標(biāo)價(jià)格為2690萬元。

這是招商在光谷落地的第二個(gè)代建項(xiàng)目，首個(gè)項(xiàng)目為P(2023)059號地塊，打造為招商天青府，第二個(gè)就是今天所說的招商原頌了。

招商天青府想必大家也很熟悉，招商在全國的第四座天青府，實(shí)景示范區(qū)前陣子剛開放，宋式美學(xué)與四代住宅的結(jié)合，效果驚人，展示面也相當(dāng)驚艷，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的也非常不錯(cuò)，光谷首個(gè)小面積四代住宅，定位相當(dāng)精準(zhǔn)。

有招商天青府的案例在前，加上又是關(guān)山板塊的首個(gè)四代住宅，招商原頌的期待值也就更高了。

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5、關(guān)于價(jià)格

招商原頌?zāi)壳皠傄?guī)劃公示，價(jià)格自然也是沒有的，我們可以先看看周邊參考一下。

目前的關(guān)山板塊，主力新房就是光谷中央公園了，毛坯均價(jià)2萬左右，單價(jià)1.8萬起；還有維佳關(guān)山郡，主力均價(jià)毛坯1.7-2萬左右；

此前的千山凌云帶裝修均價(jià)2.2-2.3萬左右，最后清盤價(jià)格不到2萬；武漢東站附近的愷德光谷瑜園，當(dāng)時(shí)毛坯均價(jià)2.1萬左右，2024年清盤價(jià)格1.7X萬起，也是毛坯。

從新房的角度來看，板塊均價(jià)差不多在1.8-2萬左右。

再看二手房，交付不久的愷德光谷瑜園目前暫無成交，掛牌均價(jià)1.45萬元，周邊小區(qū)比如麗島漫城、關(guān)山春曉、統(tǒng)建天成美景等，都屬于房齡比較老的小區(qū)了，目前的成交均價(jià)基本在1.23-1.61萬左右。

板塊價(jià)格對比前兩年還是有明顯下調(diào)。

招商原頌作為準(zhǔn)四代住宅，產(chǎn)品對比關(guān)山之前的所有項(xiàng)目都更有優(yōu)勢，但價(jià)格卻不一定會創(chuàng)出新高，甚至?xí)霈F(xiàn)驚喜，主要是因?yàn)椋?/strong>

1、品牌策略。招商目前在武漢的幾個(gè)項(xiàng)目其實(shí)都沒有很高的價(jià)格定位，甚至2024年的豪宅四代代表之一招商武昌序，定價(jià)也是比我們之前的預(yù)期低一些的，光谷招商天青府也是如此，所以我們有理由認(rèn)為，招商原頌也會延續(xù)這一風(fēng)格；

2、雖然招商原頌是關(guān)山板塊的首個(gè)四代住宅，有明顯產(chǎn)品優(yōu)勢，但今年光谷的四代住宅太多了，三環(huán)外與三環(huán)內(nèi)都屬于光谷，如果價(jià)格相差很大，環(huán)線的區(qū)別就會被忽略，銷售壓力也會明顯加劇。

加上招商原頌套均112平的戶型產(chǎn)品定位，也能看出走的是比較親民的路線，價(jià)格是很有可能出現(xiàn)驚喜的。

最終的價(jià)格還得看項(xiàng)目面世時(shí)的市場情況，還是那句話，感興趣的可以加小妹微信，隨時(shí)獲取項(xiàng)目最新信息

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