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幾個(gè)關(guān)鍵詞，讓一個(gè)項(xiàng)目成為吸睛的焦點(diǎn)——

CAZ國際社區(qū)“核心C位”！

所見即所得的“準(zhǔn)現(xiàn)房銷售”！

大平層+聯(lián)排“1.2超低容積率”！

匹敵豪華會(huì)所的“超級(jí)商業(yè)地帶”！

同源奢華酒店基因的“管家式服務(wù)”！

說得今年市場上的“一把火”——位于古北核心的“古北99”

古北99即將加推1幢，戶型為建筑面積約134-154㎡精裝3房，共98套，單價(jià)預(yù)計(jì)9-12萬/㎡。

項(xiàng)目質(zhì)價(jià)比凸出，對(duì)面古北中央公園目前掛牌價(jià)約14萬/㎡，古北二期（15年+的房齡）掛牌價(jià)集中在12-14.5萬/㎡。

同時(shí)它還是準(zhǔn)現(xiàn)房，所見即所得，打消購房者關(guān)于買房不確定因素的擔(dān)憂；也縮短了交付周期，省下過渡租金。

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加推樓棟圖如下：

效果示意圖，僅供參考，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

我們也拍攝到了室內(nèi)視頻，先睹為快，加推戶型圖一并奉上（此為創(chuàng)意展示樣板間）：

一期現(xiàn)象級(jí)熱銷

古北99低密墅區(qū)的品質(zhì)備受認(rèn)可

古北99一期入市僅15天，熱銷超12億元，創(chuàng)造古北現(xiàn)象級(jí)熱銷。

古北99

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古北99開盤現(xiàn)場實(shí)拍

一方面準(zhǔn)現(xiàn)房，所見即所得，買得更安心；

另一方面，合生創(chuàng)展接手后，在硬件、服務(wù)上也下了大功夫，如煥新公區(qū)，推出縵合物業(yè)無邊際服務(wù)迭新生活方式等。

1、物業(yè)型態(tài)更高級(jí)、更稀缺，低密墅區(qū)中實(shí)景小高層。

古北99由平層和聯(lián)排別墅組成，是古北乃至市區(qū)非常難得的墅區(qū)，圈層上乘。

同時(shí)，約2.13容積率，低密墅區(qū)實(shí)景小高層+寬約50米棟距的優(yōu)勢，相比全高層的鱗次櫛比，項(xiàng)目采光充足、私密性好

項(xiàng)目實(shí)景圖

2、準(zhǔn)現(xiàn)房在所見即所得之余，還能省下不菲的過渡期租金。

按照古北中央公園140㎡的租金35000元/月算，提前一年交房就相當(dāng)于省下了42萬的租金，兩年84萬

于短期不住的客戶，還可立馬出租，租賃沖抵房貸。

3、外立面、景觀儀式感，有面子、有里子

古北99的建筑立面在采用天然黃金麻石材肌理搭配靈動(dòng)的線條，柔化了石材的堅(jiān)硬質(zhì)地，端莊典雅的同時(shí)更顯時(shí)尚。

項(xiàng)目實(shí)景圖

項(xiàng)目還打造四重歸家體系

一進(jìn)：寬境社區(qū)大門，感知禮序尊榮；

二進(jìn)：四季景觀巡禮，自然寫意之旅；

三進(jìn)：酒店式入戶大堂/星級(jí)地庫大堂，盡顯典雅儀派；

四進(jìn)：入戶歸家體系，便捷安全的生活體驗(yàn)。

項(xiàng)目實(shí)景圖

社區(qū)內(nèi)還有觀景會(huì)客廳，陽光草坪，全齡親子樂園，康體頤養(yǎng)，為業(yè)主提供專屬游樂空間。

古北99

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項(xiàng)目實(shí)景圖

4、打造超級(jí)商業(yè)地帶

古北99打造超大商業(yè)地帶，采用中式建筑風(fēng)格和功能規(guī)制，與京城十大會(huì)所之一——縵合北京的「華府會(huì)」同源，有社交、商務(wù)、運(yùn)動(dòng)、志趣、親子5大主題，涵蓋精致私宴、紅酒雪茄吧、恒溫泳池、健身房、兒童培訓(xùn)、咖啡休閑、多功能廳等，并鏈接12項(xiàng)全球頂級(jí)資源，從運(yùn)動(dòng)、教育、旅行、醫(yī)療等多維度，打造純粹圈層。

項(xiàng)目實(shí)景圖

健身房效果圖，僅供參考，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

咖啡廊效果圖，僅供參考，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

私宴廳效果圖，僅供參考，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

茶室效果圖，僅供參考，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

5、縵合物業(yè)，無邊際服務(wù)。

在這里業(yè)主可以享有同源世界奢華酒店服務(wù)基因，縵合物業(yè)獨(dú)創(chuàng)無邊際生活服務(wù)體系，保障業(yè)主資產(chǎn)持續(xù)增值保值。以“至善無痕”為理念，從時(shí)間、空間、私屬三個(gè)維度，共280余項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)細(xì)則著手，打造自然無痕的服務(wù)內(nèi)容。

古北99充分考慮當(dāng)代高凈值業(yè)主需求，定制增值服務(wù)，包含兒童接送服務(wù)、入戶保潔、43項(xiàng)免費(fèi)日常維修、寵物托管、私人定制全球旅游方案、車輛養(yǎng)護(hù)代檢等。 （增值服務(wù)部分需在基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)上另外收取費(fèi)用，具體以增值服務(wù)合同約定為準(zhǔn)）

示意圖

古北99

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古北魅力經(jīng)久不衰

是第一代國際住區(qū)，也是滬上更純粹的國際住區(qū)

古北歷經(jīng)30余年時(shí)光洗禮，熱度依然。

究其原因，多元的煙火氣息在這里交織共生，早已滋生出了屬于古北的獨(dú)特味道，這是它的價(jià)值護(hù)城河。

比如，古北匯集了城市更多元與摩登的商業(yè)形態(tài)！

一個(gè)地方好不好，看citywalk的熱度即可，古北是上海周末熱門的citywalk之地。

多元文化的融合和碰撞，為漫步于此的人們呈現(xiàn)出不同的對(duì)話場景，這你在其他地方找不到。

特別是商業(yè)，每一處都藏著格調(diào)與品味：

比如黃金城道是魔都很浪漫的一條商業(yè)街，濃密綠蔭下是大量的咖啡館、飲品店、外國餐廳、酒吧等與全齡休閑空間，下沉廣場還有豐富的商業(yè)表演與藝術(shù)展覽。

比如，老外街匯聚十幾個(gè)國家的主題餐廳和酒吧；日系百貨高島屋，優(yōu)質(zhì)精選的各類商品琳瑯滿目，賦予古北接軌國際的調(diào)性。

這里還緊貼虹橋商圈，是上海TOP5商圈，擁有尚嘉中心（重奢）、虹橋南豐城、金虹橋商場等。

尚嘉中心實(shí)景圖

比如說，商業(yè)調(diào)性還能勉強(qiáng)復(fù)制，那國際學(xué)校、國際醫(yī)療、國際休閑配套扎堆古北，是其他板塊根本無法企及的。

上海不乏高端片區(qū)，這些片區(qū)中普遍有好商業(yè)，但大概率沒有好的國際學(xué)校和國際醫(yī)療。

而面積不大的古北卻云集了十多所國際學(xué)校，比如上海虹橋國際學(xué)校、上海耀中國際學(xué)校、上海不列顛英國子女學(xué)校、上海長寧國際學(xué)校等，能級(jí)都十分不錯(cuò)，可滿足區(qū)域內(nèi)居民對(duì)于孩子國際化的教育。

優(yōu)質(zhì)國際醫(yī)院也扎堆古北，附近有嘉會(huì)國際醫(yī)院、美華國際婦兒醫(yī)院、和睦家醫(yī)院等，為高凈值人群提供更好的醫(yī)療服務(wù)。

值得一提，這里的日常生活、休閑和國際接軌。

比如，你要打高爾夫球，有約40公頃的虹橋高爾夫俱樂部；要打網(wǎng)球，有天辰網(wǎng)球俱樂部古北網(wǎng)球場；要踢足球，有體匯+名都體育公園，公園內(nèi)有3片7人制足球場、2片標(biāo)準(zhǔn)籃球場和2片網(wǎng)球場。

若想享受鬧中取靜的生活，有約13公頃的新虹橋花園，里面還有約10000方中心湖泊及凱恩花園咖啡館。400-118-3159

當(dāng)然，古北也一直在進(jìn)階，上海國際舞蹈中心、程十發(fā)美術(shù)館、上海油畫雕塑院美術(shù)館、上海兒童博物館等人文設(shè)施落地，賦予古北更高的街區(qū)質(zhì)量。

那聚焦到古北99，除了可便捷享受古北配套，它還有一個(gè)殺手锏——軌交房，且三軌環(huán)繞：

地鐵15號(hào)線（姚虹路站）步行約700米；

地鐵10號(hào)線（宋園路）步行約1.3公里；

規(guī)劃地鐵25號(hào)線（古北路站）步行約600米，

同時(shí)，周邊主干道縱橫，項(xiàng)目直線距離約1.4公里內(nèi)到中環(huán)高架路、內(nèi)環(huán)高架路、宜山路；直線距離約2公里到延安高架路。400-118-3159

項(xiàng)目區(qū)位示意圖

另外，于古北的未來，我覺得這個(gè)IP將經(jīng)久不衰！

首先，古北早年起點(diǎn)高，如今虹橋-古北更是被歸入上海2035中央活動(dòng)區(qū)(CAZ)。

CAZ是上海市區(qū)中的市區(qū)，是規(guī)劃中的制高點(diǎn)。

?虹橋-古北是唯一被劃入CAZ的國際社區(qū)；

?CAZ以內(nèi)環(huán)內(nèi)和黃浦江沿岸為主，虹橋-古北是CAZ中唯一一個(gè)內(nèi)中環(huán)&不靠黃浦江的區(qū)域。400-118-3159

所以，能被劃進(jìn)去是多難得，足見虹橋CBD的強(qiáng)盛以及古北的價(jià)值被高度認(rèn)可。

其次，古北路與吳中路構(gòu)筑起全新的黃金十字軸，東西串聯(lián)大虹橋與徐家匯，南北對(duì)接長風(fēng)商務(wù)與漕河涇要地，古北煥新躍升為貫通商貿(mào)、科技、經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)能的多核中心。

現(xiàn)在都講產(chǎn)業(yè)邏輯：

古北東有徐家匯商圈，北側(cè)是虹橋CBD，外資底蘊(yùn)尚在，還有上海本地大廠拼多多加持。400-118-3159

西側(cè)有虹橋商務(wù)區(qū)、臨空片區(qū)，南側(cè)是產(chǎn)業(yè)巨頭漕河涇，東北方向新晉“上海硅巷”，集聚670余家科創(chuàng)類企業(yè)，其中國家級(jí)、市級(jí)專精特新企業(yè)42家，高新技術(shù)企業(yè)65家、市級(jí)創(chuàng)新型中小企業(yè)55家。（信息來源解放日報(bào)，2024.5.23）

而古北就位于這些產(chǎn)業(yè)區(qū)的中心節(jié)點(diǎn)上，是承載它們高端居住再好不過的區(qū)域。

未來隨著高收入新鮮血液導(dǎo)入，一方面繼續(xù)夯實(shí)古北的圈層，另一方面將繼續(xù)煥新古北國際化生活。

大古北多年來難得的供應(yīng)

低密墅區(qū)準(zhǔn)現(xiàn)房 古北99

即將加推1幢

建筑面積約134-154㎡精裝3房

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一、房產(chǎn)貸款基礎(chǔ)篇：揭開貸款的神秘面紗

上海作為中國經(jīng)濟(jì)的核心城市，其樓市動(dòng)態(tài)一直備受關(guān)注。以下從多個(gè)維度對(duì)上海樓市進(jìn)行深度解析，幫助理解當(dāng)前市場格局及未來趨勢：

一、市場現(xiàn)狀與核心特征**

1. 房價(jià)水平

-分化明顯：內(nèi)環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地段（如黃浦濱江、前灘）新房均價(jià)可達(dá)12萬-20萬/㎡，外環(huán)外（如臨港、青浦）部分項(xiàng)目均價(jià)3萬-5萬/㎡。二手房“老破小”價(jià)格承壓，品質(zhì)次新房抗跌性強(qiáng)。

- 橫盤調(diào)整：2023年以來，部分區(qū)域房價(jià)回調(diào)5%-10%，但核心地段稀缺資產(chǎn)仍保持堅(jiān)挺。

2. 供需關(guān)系

- 新房供應(yīng)：2023年新房供應(yīng)量約8萬套，外環(huán)外占比超60%，臨港、大虹橋等新城為主力。內(nèi)環(huán)內(nèi)新盤稀缺，認(rèn)籌率常超200%。

- 需求端：改善型需求主導(dǎo)（占比超50%），學(xué)區(qū)房熱度降溫，但“雙學(xué)區(qū)”房源仍溢價(jià)顯著。

3. 政策環(huán)境

- 限購政策：非滬籍需5年社保+已婚，滬籍限購2套。近期傳聞“放松非滬籍單身限購”，但尚未落地。

- 信貸支持：首套房利率4.1%（LPR-10BP），二套房4.9%；公積金貸款額度上調(diào)至家庭最高120萬。

二、關(guān)鍵影響因素

1. 經(jīng)濟(jì)與人口

- 上海GDP增速放緩（2023年5.5%），但高薪產(chǎn)業(yè)（金融、科技）聚集支撐購買力。2022年常住人口減少13.5萬，但高端人才流入增加，結(jié)構(gòu)性需求變化顯著。

2. 土地市場**

- 2023年土地出讓金約2200億元，同比降15%，但央企/國企拿地占比超70%。土拍規(guī)則優(yōu)化（如取消“打分入圍”），中小房企參與度回升。

3. **政策調(diào)控**

- 房地產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)期懸而未決，短期影響有限；二手房核驗(yàn)價(jià)、三價(jià)就低政策抑制投機(jī)，市場轉(zhuǎn)向理性。

三、區(qū)域價(jià)值分析**

1.核心區(qū)（黃浦、靜安、徐匯）**

- 抗跌性強(qiáng)，配套成熟，但新房供應(yīng)稀缺。徐匯濱江、北外灘等新興板塊受高端買家青睞。

2潛力新區(qū)（大虹橋、前灘、臨港）**

大虹橋：長三角一體化核心，商業(yè)配套加速落地，房價(jià)6萬-8萬/㎡。

臨港：定向放松限購（人才3年社保可購1套），房價(jià)3萬-4萬/㎡，投資屬性強(qiáng)但流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)需警惕。

3. 近郊（閔行、寶山、松江）**

地鐵沿線項(xiàng)目去化快（如15號(hào)線、9號(hào)線），依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)（如紫竹高新區(qū)）吸引剛需客群。

四、風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

1. 短期風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商資金鏈壓力導(dǎo)致部分郊區(qū)項(xiàng)目交付延期；二手房掛牌量超18萬套，去化周期延長。

2.長期挑戰(zhàn)

人口老齡化、城市更新成本高；商業(yè)辦公庫存壓力大（空置率約18%）。

五、未來趨勢展望**

1. 政策方向

局部放松限購（如五大新城）、優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)可能性較大，但“房住不炒”基調(diào)不變。

2. 市場分化

核心區(qū)資產(chǎn)保值屬性強(qiáng)化，郊區(qū)板塊需依賴產(chǎn)業(yè)落地兌現(xiàn)價(jià)值。

3. 產(chǎn)品趨勢

改善型產(chǎn)品（大平層、低密社區(qū)）需求上升，綠色建筑（如碳中和住宅）成為新賣點(diǎn)。

六、建議

自住買家：可關(guān)注外環(huán)內(nèi)性價(jià)比次新二手房或倒掛新盤，避免高位接盤遠(yuǎn)郊概念板塊。

*投資者：謹(jǐn)慎選擇核心區(qū)稀缺資產(chǎn)，回避高杠桿操作。

關(guān)注時(shí)點(diǎn)：2024年三季度后政策寬松窗口期或現(xiàn)，需緊盯土拍熱度及信貸變化。

上海樓市已進(jìn)入“精耕細(xì)作”時(shí)代，地段、產(chǎn)品力與政策紅利的匹配度將成為決策關(guān)鍵。建議結(jié)合自身需求，動(dòng)態(tài)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)。

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