北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我家孩子今年就有北京購房資格了，有買房的想法，我們砸鍋賣鐵的能幫助湊到150萬左右的首付。但他因為從事的是劇組工作，所以收入不穩定，趕上好劇組了能收入十多萬，但想前幾年就一下一年多沒收入。社保是交在朝陽區，但他的租房也不穩定，得看工作情況是否換地方。

所以我們仔細算過了，我們能補貼的加他能保底的月供是最多7000，再多恐怕有壓力。您看以這個預算買在北京哪里合適？不求房子多好，能棲身就行，最大的想法是過個三五年換房時能保值。

他自己看的是東五環定福莊，中國傳媒大學附近，他在這附近住的時間比較多。小區叫北花園，據說是房齡很新的小區，請問您覺得合適嗎？

A：

1、可憐天下父母心啊，幫忙到什么時候是個頭兒啊！月供7000，按現在的商貸利率對應160-170萬左右的貸款，加150首付再減去稅費成本，買300萬的房吧。另外雖說利率處在下行通道，但也不建議杠桿加的太多，萬一加息呢？

2、北花園是安置房+保障房小區，房齡很新算不上，只能說比較新，不少10年左右的。不過這無所謂，房齡很重要但不是絕對的，維護才更重要。這就跟人似的，歲數很重要，但健康保養更重要。

小區從保值角度不算太強，畢竟是自住為主的性質，從地段兒+性質+品質都普通。優勢就是經濟實惠，但價格走勢的最好成績就是不落后。所以期望值別太高吧，能買到戶型好宜居的就算成功，價格低就更是成功了。

3、看房時最好計算一下租售比。因為這兩年樓市行情不好，對這種小區的影響更大，那就有可能出現超跌的房源。現在北京的平均租售比是600多，如果能買到500多的就算超值，能買到400多+無瑕疵的就肯定算抄底了，因為租金收益率都超過銀行存款利息了。

前些日子我算過北花園的一居室，不到50平的，租售比在450左右或以下，挺超值的。但您這是300萬預算，那就看的是兩居室，那上浮10-15%，能買到500左右的也算超值。

4、簡單就是這情況，也就是這小區本身在投資角度并不占優，但是如果能買到能抄底的房子就能對沖掉劣勢，至少在過幾年換房時不吃虧。所以找當地中介看房時算清楚賬吧，另外就是一定規避帶硬傷的。

僅供參考。

二

Q:

請問，燕郊嘉都您了解嗎？我聽說這里的土地本來是北京的，否則也不會跟順義挨著，后來才劃給的燕郊。但這導致很多小區的業主無法落戶，空拿著一個房本不知道怎么辦了，北京不管，燕郊也不讓落戶，那我們業主的戶口放在哪里？請問應該怎么辦？找那個部門？

A：

1、我對這小區只是聽說過，談不上了解。

2、土地是否曾經屬于北京我不知道，但現在肯定不屬于，只能叫“環京”。這跟挨著哪兒沒關系，環京的土地都挨著北京，也或許都有過區劃變更，但只能以現有產權為準。我家還挨著隔壁老王呢，但我和他不是一家，更不許我老婆搭理他。

3、另外據我所知，嘉都項目是屬于“三河市高樓鎮”的，不屬于“燕郊鎮”。所以肯定是“北京不管，燕郊也不讓落戶”，這根本就跟人家沒關系。

打個比方就是西門和小潘生了個孩子，非得要登記在宋江或李逵的家譜上，那人家肯定不讓唄。畢竟誰都心里明白，這種白來的孩子不是便宜，而是來占便宜的。

4、而且我看了您的朋友圈了，您買的是“公寓”，不是“住宅”，本身就是不能落戶的。甚至說就算是北京或燕郊同意落戶都無法辦手續，因為派出所就沒有這個戶籍登記地點。

5、這事兒沒法辦，找哪個部門都沒用，只能是按法律法規辦事。

僅供參考。

三

Q:

請問，雙井的地段這么好，為什么廣馨居的價格這么低？我看到有500萬的兩居室，103平米，每平米才5萬元，為什么？這算不算筍盤？

A：

1、肯定不算啊。所謂的筍盤一般指配套還不成熟的地段兒，房價也低，跟剛冒尖的竹筍似的，將來會隨著地段兒的成熟而快速成長。另外一種筍盤是指被明顯低估的房源，相當于撿漏兒。

2、但雙井是相當成熟的地段兒了，未來沒什么太大的發展，沒有土地了。房源的話也很難算有潛力，我上網看了，那套房是西北朝向，而且只有一個臥室朝西，其他的都朝北。這種房源一般算硬傷，至少是有瑕疵，本身價格就不應該高。

而且這套房也掛牌時間不短了，四個多月。那說明這價格沒有被低估，否則都不會掛到外網，中介私下找投資客就能給抄底了。

3、另外是這小區的品質不算強吧。我估計您沒有去現場看房，看看就知道了。地段兒雖然不錯，但產品一般，規模小，品質也不高，價格走勢自從上市后一直偏弱，否則現在至少應該單價9萬左右才不算落后。

當然，如果這小區經過脫胎換骨的維護，那有可能提升價格。但是規模小在投資上也不占優，因為物業收到的物業費少，維護的經費有限，就算是整改了也很難持久。

4、總之房子是用來住的，價格低就有可能在居住角度的性價比高。所以多考慮自己的感受吧，自己喜歡最重要。

另外再多說一句，這套房源是106平的兩居室，戶型偏大，出手時的掛牌期長，所以長期自住更合適。

僅供參考。

四

Q:

請問，我對象在紫竹院附近工作，我在朝陽大北窯工作。準備結婚買房，首付能有200個，公積金加起來8000，合計月入2萬多點，目前糾結買在哪里。我有京戶，考慮到將來孩子上學問題，我傾向于就買在海淀。

但對象覺得現在學區溢價太高，傾向于買在東三環，等孩子快上學時再考慮學區問題。我們兩邊看了不少房子了，但總定不下來，想聽聽您的建議。

A：

1、呵呵，這我好像不合適提建議似的。因為我一般只能從保值角度說兩句，而你們這是家務事兒，都想買房離自己的工作地點近，這外人能向著誰說話啊？

2、海淀也有學區溢價不太高的，比如典型的學院路和東邊的北太平莊花園路等學區，溢價率基本就是10%左右，沒影響多少居住的性價比。

當然，東三環除了白小80中等牛校學區，其他的都沒有溢價，居住的性價比就很高了，也沒有入學高峰過去之后的保值風險。如果不考慮兩方通勤的話，那我建議是先買在朝陽，等孩子快上學的時候再說學區。

3、另外從預算來說，你們收入2萬多點兒，能作為月供的也就1萬左右吧，對應200萬左右的貸款，加上首付最多買400來萬的。這總價也更適合朝陽這邊，能買到面積更大的，比海淀也有更多的選擇。

而如果是買在海淀，400來萬基本就是占坑兒房，溢價有可能更高，看房的時候算算再決定。

僅供參考。

五

Q:

請問，是不是只要有了北京戶口就同時具備了買房資格？是否還需要等待個期限？等有了資格，請問130萬首付買在北京哪里的算是剛需最合適房子？

孩子目前上班是在昌平區，但有五六年后到海淀區工作的準備。所以他的想法是先買套小房子能住就行，盡量少貸款，保留住貸款額度，留著下次換房時再一步到位。他看的是回龍觀和沙河的，請問合適嗎？

A：

1、落戶的同時就具備了買房資格，不用等待。

2、還是先做個總價預算吧。如果是130萬現金，那通常要留出至少10萬的稅費備用金，然后再看準備貸款多少？有了總價才好說買在哪里和什么樣的房子。

3、保留住貸款額度？這想法不太對，也或許是您聽錯了，有可能孩子少貸款的意思是少還月供，攢下錢來給下次置換做準備。額度是無法保留的，只能看當時的貸款政策。

另外按照現在的政策，只要有過房貸記錄（全國范圍內）就算二貸資格，額度都會受影響，影響的比例要看當時的政策了。

4、回龍觀和沙河，沒什么不合適的。這首付肯定買的是中小面積的，那只要是緊湊戶型，那在保值上就不會落后，置換的時候不吃虧。看房時別選帶硬傷的就行，盡量選房齡相對新的，流動性強，出手時好賣一些。

5、總之還是先做預算吧，您孩子的想法沒什么錯。不過也提醒一點，既然有首貸資格，那最好也別貸款太少了，一般是至少20%以上，否則貸不貸的意義不大，還不如留著首貸資格呢。如果置換時政策友好，那首貸資格能發揮出更大的作用。

僅供參考。

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