PART 01

2025年中海旗艦產品悅府雲起重磅來襲，同樣的位置、配套，汲取悅府一二期的營造經驗積累，更是在產品上有了新的升級，此外還引領住宅新規2.0時代，中海這次的區域成片開發，代建公園、道路等正逐步兌現。

中海悅府經歷此前的兩期開發，入市至今7個月熱銷累計超30億，開創了合肥樓市一個傳奇的故事。

這次悅府雲起項目的效果圖出爐，就受到市場的諸多好評不斷，外立面采用了全景大面積玻璃+鋁板到頂，配置三層中空玻璃，隔音效果杠杠的，據說還規劃了首個綜合運動會所（涵蓋籃球、羽毛球、健身房、瑜伽室、閱讀書吧、大型兒童游樂區等功能），相比前兩期產品在外立面、景觀園林都有較大提升，中海在品質這塊做得還是可以的。

項目主打139-168㎡改善大平層，預約登記已啟動！

目前驗資首日就突破了100組，可見熱度很高，近期有考慮買房的朋友們可以重點關注一下了！

據了解，3月28日，中海以2056萬元/畝競得包河區BH202503號地塊，占地面積54.19畝，容積率2.2，居住樓面價14018.18元/㎡，成交總價約11.14億元。

包河區BH202503號地塊位于淝河板塊的歙縣路以北、葛 大店路以西，也就是在建的中海悅府二期北側，占地54.19畝，純居住用地，容積率2.2。

須同步修建地塊周邊求知支路（郎溪路-歙縣路）約6.09畝、葛大店路（郎溪路-歙縣路）約9.26畝及北側5.96畝公園綠地。

PART 02

合肥現房銷售紅達天映，放風價已經出來了，143平2.5-2.9萬，225平2.8-3.1萬。

還不是新計容且毛坯房，算下來加上裝修估計好樓層得3萬以上，大家覺得這個好賣嗎？

包河區政務東板塊，紅達天映作為合肥唯二的現房銷售地塊之一，位于南二環和西遞路交口，也就是招商保利臻悅東側，綠地中心西側，這個位置的優劣勢十分明顯

從位置來看，北側貼著南二環高架橋，預計噪音和灰塵等方面難以避免了，而且這跟購房的體驗感和居住舒適度多少會有點影響了，東側有綠地商業配套生活應該是比較便利的，西側、南側及東側目前都有高層建筑，小區部分樓棟在不同時間里的日照及采光等方面會有一定的遮擋，從航拍組圖也能直接看到，這也是買房人一目了然的事情了。

據了解，2022年12月23日，在合肥第四批次集中供地土拍，六安紅達競得包河區BH202225號地塊，成交總價52588.8萬元（約5.26億元），成交單價1992萬元/畝，居住樓面價11951.94元/㎡，溢價率9.45%。

位于包河區西遞路以東、南二環路以南，屬于政務東板塊。地塊為純居住地，占地面積26.4畝，容積率2.5，居住最高限價2085萬元/畝，不設商品住宅最高備案限價和樓層差價限制。該地塊按現房銷售實施，需采用裝配式建筑技術，裝配率不低于50%。

PART 03

網傳某盤PPT賣房，單靠一個大門就能賣掉？

包河區金寨路旁，合肥軌道云縵璞舍實拍，放風價小高層2.7-2.8萬，洋房3-3.1萬，精裝修交付，戶型面積段138-168平，目前項目的大門實景已經做出來，后面的兩棟樓也蓋起來了，整體來說進展不達預期。

據說是本月底就要首開，目前實體景觀示范區及樣板間還沒做好，看這進度估計有點難，如果直接硬開的話，恐怕改善需求客戶不會買賬吧？

據了解，合肥軌道以1400萬元/畝競得BH202438號地塊，位于金寨路以東、 龍圖路以北， 占地56.01 畝，為居住、體育、商業混合用地，居住成交總價45206萬元，居住樓面價13125元/m%。

項目位于金寨路與祁門路交口東南角，占地56.01畝，容積率1.8，規劃了9棟住宅，包括2棟16F小高層+7棟11F洋房，共計232戶，戶型面積段138-169平，全系四房產品，層高3.3米，使用率超100%，據說是裝標8000元/㎡，放風價3萬以上。

項目的優劣勢如下：

位置配套上，距離政務區僅一路之隔，旁邊就是4號線姚公廟地鐵口，周邊2-3公里就是萬象城、天鵝湖商圈，但小區周邊的配套還有待后續發展逐漸成熟，西側就是金寨路高架，噪音和灰塵方面會有一定的影響，而且城市界面較為一般。

產品設計上，主打大面積改善，外立面搭配了玻璃幕墻+熱壓彎工藝，南北雙陽臺，主臥270°轉角窗等，同樣為新計容樓盤，還有配套23畝商業體育公園、下沉式會所及商業用地了，屬于目前市面上常見的產品了。

從開發商品牌力和兌現力，本地平臺的國企合肥軌道開發，合肥城軌缺乏高端住宅和運營的經驗，品牌溢價較弱，而且2023-2024年在合肥重金約131億元擲地拿了9宗地，但并無熱銷盤的歷史案例，比如包河及肥西區域的甘棠路、深圳路等TOD項目因滯銷去化不佳直接被收購，用作租賃或人才住房了；到現在為止開發的交付小區九聯湖畔早已經是賣成現房，且品質在板塊算是墊底且成交價不高。

從市場行情和競爭上，政務圈周邊高端項目云集，像偉星ONE139、偉星T10、皖投06地塊、紅達天映（現房）、合肥建投姚公廟兩盤等，尤其是總價在400-700萬這個價位算是比較多的，基本上合肥全市的豪宅都可以挑了，目前高總價的新房樓盤競爭激烈，客戶分流明顯，而且市場的競爭壓力比較激烈了，就看合肥軌道如何破局了。

來源：綜合網絡信息

『探盤評測』

上 錦悅