進入中國市場27年的雅詩閣，終于開始發力特許經營模式。

作為全球最大服務公寓業主及運營商，雅詩閣持續深耕中國，期間不斷推出各種大動作。包括與華住、錦江成立合資公司、將酒店系列品牌引入國內、推出軟品牌等。在此之前，它更多是通過委托經營的模式開發國內市場。

一個明顯的趨勢是，當下的雅詩閣發展模式越來越輕，在中國開拓的節奏也會越來越快。

而在國內，布局長租公寓以及服務式公寓的集團越來越多。當雅詩閣打開特許經營的口子后，這個賽道是否真的是“狼來了”？

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在華推出特許經營模式

日前，雅詩閣中國在上海開展首場特許經營業務品鑒會，推出在華特許經營模式，并發布 Citadines 馨樂庭品牌2.0及雅院品牌煥新升級。

《酒管財經》注意到，早在今年3月14日，商務部網站信息顯示，雅詩閣物業管理（上海）有限公司獲特許經營備案，特許品牌為“馨樂庭Citadines”，備案機關上海市商務委員會。

雅詩閣是凱德投資旗下全球最大的服務公寓及酒店業主和住宿運營商，早在1988年進入中國市場。目前，16個品牌中，超10個品牌落地中國。

雅詩閣中國董事總經理黃偉民表示，公司此時布局公寓酒店的特許經營，源于三個“確信”：

確信雅詩閣在全球服務公寓領域的領軍地位；

確信雅詩閣深耕中國的本土化智慧；

確信這是一個區別于投資傳統酒店的優選投資方案。

其實，去年初履新雅詩閣的黃偉民，在特許經營方面有著豐富的經驗。

在加入雅詩閣之前，黃偉民曾擔任洲際酒店集團大中華區特許經營及假日快捷酒店副總裁，負責洲際酒店集團大中華區特許經營業務和假日快捷酒店品牌，管理范圍超過300家酒店。

圖源：Ascott雅詩閣

而此次在華特許品牌——馨樂庭，源于法國，雅詩閣在2006年將其引進亞洲，并將首個項目落地上海，其定位是城中樂活的公寓酒店品牌。目前，該品牌在國內開業29家，分布在近20個城市。另有9家門店將在2025年第三季度和2026年陸續開業。

按照該公司的說法，雅詩閣中國屬于投而優則管、管而優則特許。

《酒管財經》遴選部分數據供大家參考。

一個是雅詩閣公寓酒店通過自有官方渠道及會員實現65%的直連渠道占比；另一個是馨樂庭品牌在國內一線城市整體連續多年達到70%的毛利預期。

對于雅詩閣來說，最早是自持物業做長租公寓，后開始通過委托管理的形式開發全球市場。直到當下放開特許經營，雅詩閣中國的發展路徑越來越輕，其成長速度勢必也會越來越快。

這里也有數據。

早在2019年，雅詩閣新開17家物業，創下當時開業記錄。而到了2019年，雅詩閣在國內新開20余家物業、超5000套公寓及酒店單元，記錄再次得以刷新。

而該公司發布的2024年度開業計劃，將在中國18個城市新增超20個項目，其中包括5個首入城市，項目共涉及旗下8個品牌。

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雅詩閣如何深耕中國？

從1998年首個項目開業，雅詩閣在中國已經走過了近27個歲月。在此期間，雅詩閣不斷引入新品牌，不斷推出新合作模式，布局酒店產品，持續深耕中國。

首先，同本土酒店集團成立合資公司。

2018年5月，雅詩閣、華住酒店集團、城家公寓簽署三方戰略合作協議，并宣布共同成立合資公司，代理“馨樂庭”品牌在中國的特許加盟及委托管理業務。

按照當時的計劃，到2025年簽署16000套服務公寓，讓馨樂庭在華規模增長超過三倍。

到了2024年10月，雅詩閣與錦江酒店宣布，雙方將共同成立合資公司，以特許經營為主要業務模式，攜手推進雅詩閣旗下中高端商旅型公寓酒店品牌——Quest以及錦江酒店旗下社交型公寓酒店品牌——憬黎公寓酒店（TULIP LODJ）的在華拓展。

這個合作意圖同樣非常明顯。雅詩閣希望借助好錦江酒店（中國區）的開發團隊、供應鏈平臺，將公寓酒店品牌Quest快速落地國內。而錦江酒店又可借助雅詩閣在中國高端服務公寓和公寓酒店市場多年的經驗，將自家的憬黎打造成一個高品質的公寓酒店品牌。

目前，在雅詩閣全國四大區物業中，合資公司管理項目為13個。

其次，模式越來越輕，開店越來越快。

在過去，雅詩閣一直都是秉持著“慢工出細活”的原則，兩到三年開一家店的節奏維持了很長的時間。

從自持物業，到委托管理，再到當下的特許經營，不難看出，雅詩閣一路向輕。

2024年6月份的很多報道中提到，雅詩閣在華主要的業務合作模式是委托管理，占總業務量的97%。重資產（自持物業）的比例從曾經占業務的絕大多數，降至現在的僅3%左右。

按照雅詩閣2023年初披露的最新“五年計劃”，未來5年客房單元的年凈增長率要達到8%-10%，到2028年底則需實現年管理費收入突破5億新元。

第三，引入更多品牌，更加迎合本土文化和消費者。

雅詩閣旗下的品牌涉獵奢華到高端、中高端。在16個品牌中，超10個品牌已經落地中國。

在這兩年，雅詩閣進入中國的品牌越來越多。

在與錦江酒店合作時，雅詩閣將Quest品牌引入中國；在去年底，雅詩閣臻選品牌首店——海口鴻園酒店公寓·雅詩閣臻選，正式開門迎客；另外，雅詩閣優選在華首個項目已經落戶廣州，最快將在今年第三季度開業。

圖源：Ascott雅詩閣

同時，雅詩閣還為中國市場“定制”了兩個品牌：“雅遇公寓”和“雅院公寓酒店”。其中，雅院品牌國內首店在2023年7月份正式在深圳亮相。

這兩個品牌以簡約、舒適、自由、實用的服務為核心，為留學生、白領等群體提供可以拎包入住、寵物友好的長租或短租落腳地。

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國內服務公寓市場大變天？

當下的國內市場，長租公寓和服務公寓正在更受歡迎。

戴德梁行此前發布的《中國REITs指數之不動產資本化率調研報告》顯示，長租公寓/服務式公寓在所有資產類型中最受投資者歡迎，特別是在北京和上海。對比疫情前，投資人對酒店業態的信心有所增強。長租公寓等抗周期性資產尤其受到投資者的關注。

同時，這一賽道缺口還在。

世邦魏理仕《中國長租公寓投資報告》稱，我國集中式長租公寓供應還存在巨大缺口——截至2022年，在營的集中式長租公寓僅300萬套，預計到2030年需求至少1200萬套，即還存在900多萬套缺口。

圖源：CBRE世邦魏理仕

據睿和智庫不完全統計，截至2024年11月底，全國新開業長租公寓項目達702個，其中602個披露開業房間數，新開業規模達 35.1萬間。

在此背后，我國長租公寓市場擴容明顯，市場大玩家越來越多，酒店集團等紛紛涉獵其中。

比如，錦江酒店（中國區）宣布推出首個企業公寓品牌“途羚公寓”，并在上海開設了首家門店，開業當天就實現滿房。（詳情可見《錦江酒店的長租公寓，住滿了酒店同行》）

而對于服務式公寓來說，競爭同樣正在加劇。

萬科高端長租公寓品牌“富瑞斯”，以及招商蛇口高端長租公寓品牌“壹棠”，開店速度均較之前有明顯加快。

當下的服務式公寓，酒店屬性正在增強，同時強調運營效能精細化。它們正在從"標準產品"到"個性體驗"，從“硬件堆砌”到“服務深耕”。

越來越多品牌意識到，服務式公寓的核心競爭力在于“服務”，人性化服務水平愈發成為項目的上限標準。

而雅詩閣在華開發特許經營后，后續擴張會進一步提速。如果雅詩閣選擇擴大特許經營品牌數量和范圍后，整個服務式公寓賽道勢必會迎來新一輪的競爭。

屆時，整個賽道可能真的是“狼來了”。

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統籌 |勞殿 編輯 |阿渲

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