文/上海進深 魏薇

中海云邸玖章二期的價格著實讓外界驚喜。

此批次推出了北區2#樓棟，共105套建面約104-146㎡3-4房源，過會均價10.8萬元/㎡。其中，104㎡70套，146㎡35套。而上一批則是11.49萬元/㎡。兩個批次的單價差了約7000塊。

按10.8萬/㎡的均價，小戶型大約在10.6萬/㎡左右，大戶型在11.1萬/㎡左右。

一般項目都是低開高走，拉高市場購買情緒，云邸玖章來了個反向操作。

開發商不會錯賣。這個價格看似便宜，背后實則有不少客觀因素影響。

地價差異：南區樓面價7.34萬/㎡，北區樓面價為6.9萬/㎡。北區賣得便宜，在情理之中。

地段劣勢：首開的南區房源更靠江，而北區緊靠醫院，人流嘈雜問題不可忽視，還有人忌諱風水問題。另外，北區還與保障房混搭。

層高問題：北區層高2.95米，低于當下“好房子”要求的3米層高，而南區層高為3米。

購房者并不關心地價問題，但位置和層高，會直接影響購房者的決策。中海在價格上勢必要給足誠意。

認籌期間，云邸玖章南區187套房源獲得383組認籌，未觸發積分。4月28日開盤一小時即售罄。據網上房地產數據，目前可售總套數為29。

據說，云邸玖章二批次本來打算開2幢和5幢的，但最后決定將5幢撤下。

一周前的上海四批次土拍，楊浦濱江的地價又創新高，樓面價破8萬/㎡了，后續地塊價格還會走高。板塊內新房售價站上12萬 /㎡，已經是板上釘釘。

很明顯，中海在等待一個更好的時機推盤。

看一下此次推出的主力戶型：

104㎡三房兩衛：標準的飛機戶型，布局緊湊，很少有浪費空間，南北通透，門口有獨立的電梯廳，臥室和廚房有飄窗贈送，衛生間與臥室區域設計了薄柜空間。

146㎡四房兩衛：像是放大版的104㎡戶型，三開間朝南，房間都帶飄窗，主臥套房，帶有270度轉角飄窗，增加了視野和采光，次衛干濕分離。由于做了四房的設計，導致整體不夠大氣；廚房的尺寸較小，配置和104㎡的基本一致，面寬約2.7米。

兩個戶型的全屋收納空間很足，入戶玄關旁的儲藏室、走廊的收納柜、衛生間的收納鏡柜等，考慮很周到。

云邸玖章的開發公司為上海海瑧房地產有限公司，成立于2024年11月，法定代表人為劉慧明。

劉慧明畢業于清華大學，持有清華大學工學碩士學位，中海“海之子”出身，歷任中海蘇州助理總經理、北京總經理、天津總經理等職位，歷任集團助理總裁后，分管成本，在工程經驗和成本管控上有著豐富經驗。2020年，劉慧明臨危受命空降華東擔任中海地產華東地區總經理。

隨著土拍熱度的提升，楊浦濱江新房市場熱鬧了起來，入市的新盤均價已經超12.5萬/㎡。

5月17日，保利海玥外灘序Bund98和翎翠濱江同步開啟認籌。

保利海玥外灘序Bund98由保利和上海建工聯合打造，首推100-128㎡洋房產品，均價約12.64萬/㎡。223套房源，兩天認購400 組。

翎翠濱江是北京城建進入上海之后的第二個作品，合作方是越秀，二批次推出105㎡3房和143㎡4房兩種產品，共236套，均價10.93萬/㎡。兩天認購期已過，官方并未公布認購數據。

5月18日晚間，翎翠濱江直接釋放出了優惠信息：大籌享99折優惠，開盤當天享98折，終極優惠合計可享97折，僅需在月底前成功網簽就可享受上述優惠。

打完折后，均價約10.6萬/㎡，比云邸玖章二期更便宜。

相關公司：中國海外發展hk00688,湖南中海控股