深圳老舊小區(qū)的業(yè)主們，你們還在等拆除重建嗎？

　　3月9日， 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹明確表示，“把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍”。

　　機(jī)構(gòu)分析稱，該信息的釋放，有望進(jìn)一步推動(dòng)深圳老舊小區(qū)改造。

　　而城市更新改造，并不一定是拆除重建，也可能是整治提升，或者兩者結(jié)合。當(dāng)時(shí)就有網(wǎng)友留言稱：“我們不想要整治提升，我們想要拆除重建！”

　　近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，提出建立健全城市更新實(shí)施機(jī)制。

　　這份文件出臺(tái)，很多在等待小區(qū)拆除重建的深圳業(yè)主們，或許要失望了。

　　官方明確

　　這類老舊住宅區(qū)加快拆除

　　上述文件提出，城市更新的主要任務(wù)包括加強(qiáng)既有建筑改造利用、推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造等8點(diǎn)。

　　其中，在“加強(qiáng)既有建筑改造利用”中提出——穩(wěn)妥推進(jìn)危險(xiǎn)住房改造，加快拆除改造D級危險(xiǎn)住房，通過加固、改建、重建等多種方式，積極穩(wěn)妥實(shí)施國有土地上C級危險(xiǎn)住房和國有企事業(yè)單位非成套住房改造。

　　換言之，100%確認(rèn)能拆除改造的是D級危險(xiǎn)住房，C級危房和非成套住宅，業(yè)主愿意拆可以拆除重建，不愿意拆則可以通過加固和改建的方式。

　　深圳官方并未披露D級危房相關(guān)數(shù)據(jù)，從過往公開的報(bào)道里，我們可以窺見零星幾個(gè)老舊小區(qū)被鑒定為D級危房，例如羅湖金鉆豪園、木頭龍小區(qū)，福田南華村等，大都以城市更新或者棚改的方式進(jìn)行拆除重建。

　　近幾年被鑒定為D級危房的有南山荔苑中興片區(qū)中興之家2棟和3棟，目前3棟已被拆除，南山接街道去年12月底回復(fù)市民咨詢時(shí)表示，區(qū)相關(guān)部門已同意開展荔苑中興片區(qū)城市更新前期工作，街道正積極開展前期服務(wù)商招標(biāo)準(zhǔn)備工作。

　　2022年，位于羅湖的嶺南公司住宅樓被鑒定為D級危樓， 以“飛地”模式捆綁進(jìn)紅嶺統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元拆除范圍。

　　而未達(dá)D級危房的老舊小區(qū)想要拆除重建，目前來看十分困難。

　　去年底，八卦嶺宿舍業(yè)主曾在互動(dòng)交流平臺(tái)反饋，稱八卦嶺宿舍危房等級為C/D級，希望政府牽頭推倒重建，福田相關(guān)部門回復(fù)稱，已開展八卦嶺宿舍區(qū)房屋安全排查工作，暫無D級房屋， C2類房屋均已開展房屋安全等級鑒定，暫無檢測出危險(xiǎn)房屋的情況。

　　今年3月，月亮灣花園發(fā)生單元樓頂女兒墻倒塌，業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板發(fā)帖稱，花園的40棟樓有10棟達(dá)到C2級的危樓，希望推動(dòng)小區(qū)拆除重建城市更新。

　　▲月亮灣花園 | 圖源鏈家APP

　　對此，南山區(qū)南山街道辦事處回復(fù)稱，棚改已暫停，根據(jù)深圳城市更新條例第二十六條結(jié)合南山區(qū)現(xiàn)有符合條件的小區(qū)只有愛榕園和荔苑中興片區(qū)，月亮灣花園暫不符合以上條件。

　　附深圳城市更新條例第二十六條內(nèi)容：

　　申請將舊住宅區(qū)納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃的，建筑物建成年限應(yīng)當(dāng)在二十年以上，且滿足下列條件之一：

　　（一）需要根據(jù)規(guī)劃建設(shè)重大城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的；

　　（二）年久失修或者經(jīng)維修后仍無法滿足使用要求，或者存在嚴(yán)重安全隱患危及業(yè)主、物業(yè)使用人以及公共安全，只能通過拆除重建方式解決的；

　　（三）使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善，經(jīng)評估后需要拆除重建的。

　　老舊小區(qū)曾經(jīng)受開發(fā)商追捧、只等業(yè)主點(diǎn)頭簽約就能拆除重建的輝煌時(shí)期已經(jīng)過去。

　　深圳僅54個(gè)舊小區(qū)明確可拆除重建

　　4種新模式正在探索

　　事實(shí)上，在深圳的拆除重建的城市更新史上，相比舊工業(yè)區(qū)和城中村，舊住宅區(qū)的拆建進(jìn)度十分緩慢。

　　深圳最早一批納入拆除重建類城市更新的舊小區(qū)有8個(gè)，截至目前仍未完全實(shí)施完成。

　　據(jù)合一城市更新研究院監(jiān)測，截至2024年12月31日，深圳市拆除重建類城市更新居改項(xiàng)目已計(jì)劃立項(xiàng)共計(jì)31個(gè)，其中5個(gè)處于實(shí)施主體公示階段，11個(gè)進(jìn)入開發(fā)建設(shè)（或已建成）狀態(tài)。

　　棚改則以“政府主導(dǎo)+國企實(shí)施”模式，集中于2016年后推進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳超過40個(gè)小區(qū)曾進(jìn)行前期摸底，隨著棚改政策暫停，當(dāng)中進(jìn)入立項(xiàng)階段的只有約一半。

　　截至2024年12月31日，深圳棚改項(xiàng)目已計(jì)劃立項(xiàng)共計(jì)23個(gè)，處于開發(fā)建設(shè)階段共計(jì)16個(gè)。

　　也就是說，深圳目前明確能通過拆除重建來完成改造的老舊小區(qū)，僅54個(gè)（城市更新模式+棚改模式）。

　　此外，還有部分未立項(xiàng)、但已開展前期研究工作的舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目，官方的態(tài)度也十分謹(jǐn)慎。

　　今年5月，網(wǎng)友發(fā)帖咨詢羅湖翠竹苑小區(qū)的舊改進(jìn)度。

　　街道回復(fù)稱： 華潤置地已中標(biāo)項(xiàng)目前期服務(wù)單位，但鑒于現(xiàn)有城市更新項(xiàng)目停滯的風(fēng)險(xiǎn)不斷上升，為切實(shí)保障居民權(quán)益，街道將會(huì)同相關(guān)單位進(jìn)一步全面核實(shí)舊改范圍內(nèi)建筑物情況、后續(xù)規(guī)劃建設(shè)等情況，對項(xiàng)目進(jìn)行充分論證后方可開展前期工作，因此無法準(zhǔn)確預(yù)估項(xiàng)目開展前期工作的具體時(shí)間。

　　兩種主流拆除重建的改造模式都遇到瓶頸，深圳近兩年也在探索新模式，據(jù)合一城市更新研究院梳理，正在推進(jìn)的有4類：

　　舊住宅區(qū)改造試點(diǎn)

　　土地整備房屋征收

　　獨(dú)棟危房捆綁周邊城市更新

　　業(yè)主自籌資金原拆原建

　　▲ 圖源：合一城市更新研究院

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，基于城市更新領(lǐng)域現(xiàn)狀，老舊小區(qū)想要進(jìn)行拆除重建，業(yè)主自籌資金自拆自建，可能才是能解決問題的答案。

　　但現(xiàn)實(shí)是——目前深圳首個(gè)試點(diǎn)業(yè)主自籌資金自拆自建的老舊小區(qū)紅崗花園，進(jìn)度幾乎陷于停滯。