各位還記得上次上海被地王刷屏是什么時候么

大概率是去年綠城拿下的原小米地塊

那是時隔八年打破全國地價的徐匯濱江地王，也是如今憑借19.5w/平均價成為上海住宅備案價第二的潮鳴東方

僅次于第一21w/平的翠湖天地六和

這還是位于上海內環外的一塊地，相比翠湖那可是正兒八經黃浦新天地，還手握“翠湖”這一上海超級頂豪IP

這或許就是地王的魅力

創造了歷史，開發商也能通過高價拿地打造標桿產品，實現品牌效應的同時又帶動去化

但，這還不足以支撐今天的標題

真正讓我感受到上海地王的澎湃之力

還是2025年

截止2025年5月，上海已有地王項目高達6個

北蔡地王、大寧地王、新楊思地王、楊浦濱江地王、虹口地王、嘉定新城地王..

這也意味著

今年上海不到半年時間地王數量比2024年一整年還多

尤其今年第二、三批次土拍，更是一口氣接連出現土拍“雙地王”現象

甚至催生出不少開發商對地王的二次復購

好比這兩年在上海殺瘋了的綠城

今年3月再次以40%溢價率拿下浦東北蔡地塊，比之去年的徐匯濱江地塊溢價率還要高出10%

同樣2月的新楊思地王

華潤&越秀再次出手，這也是繼去年以溢價率40%拿下新楊思地王（翡云悅府）后再拿地王，前后不過3個月

無獨有偶

去年的新楊思地王，也是今年4月以421%認購率

創下浦東內中環認購記錄的紅盤翡雲悅府

所以這是為什么

對于此時此刻的開發商，拿錯一塊地都很可能演變成一道致命題，更何況高昂如地王

這些地王背后到底還暗藏著怎樣的土拍變化？

以及當去年地王項目開始在今年集中入市兌現，又將怎樣攪動當下的新房甚至二手市場？

如果今年上海樓市有主旋律，一定叫做：

2025，上海地王年

01

今年上海地王，在土地供應端有了兩點變化

看得越多越會感慨一個項目最后怎么樣，大部分從拿地開始就決定了一切

那些重要地塊經濟指標們

容積率決定居住密度，可以全做小高層還是別墅+高層高低配，限高又決定建筑高度和層數

再比如這兩年上海土地屬性愈加復雜

典型如太古源源邸能在樓盤底層架空十米用于商業配套，很大原因也是整體項目是商住綜合體，土地性質決定地塊內的業態分布

而這也是今年我看到上海土地供應端的兩個不同

第一

地王在鼓勵低密項目的產生

這當然是全國土拍現象，早在今年年初，容積率2.0以下的在售地塊占比就高達44%，為近四年新高

但震驚我的是，來自這一年上海地王的密度

之所以能成為地王的那都是寸土寸金的市中心，但可以看到

截止目前為止的9塊地王平均容積率在2.4

最低當屬由去年宸嘉拿下的徐匯龍華地塊，容積率僅1.59

從業態來看低密產品占比一半

除高層和小高層外，預計推出洋房/高層以及聯排，更吸引我的是240-312平的疊加

據上海新房觀察統計，2024年至今整個上海中環以內供應了12266套新房，其中疊加僅104套

疊墅供應量不足區域總新房供應的1%

而在最近的地王項目里涵蓋疊加產品的地王多達3個

另外還有周邊綠化

龍華地王旁側是徐家匯體育公園，綠城3月拿下的北蔡地王更是直接位于北蔡楔形綠地，相當于7.5個世紀公園的大小，也是上海十大楔形綠地之一

包括如今普陀桃浦最貴的品質樓盤，紫薇之星、普陀金茂府也都在桃浦中央綠地

低容積率+疊墅+楔形綠地

也就成了當下地王項目的新型核心競爭力

但這也還只是產品形態的變化

第二是關于土地供應端，對更高品質產品的要求也在被寫進土拍硬性規定

來自兩個維度，中小套配比和裝修集采價

自去年7月上海出臺新規調整土地套型供應結構

把曾經一刀切的90平小戶型調整到多層100平米，小高層110平米，高層120平米，以及70%的配比也針對不同環線重新定義

這對于本就對標頂豪客戶的地王來說無疑是極大利好

中小套配比普遍集中在40%-60%

最寬松當屬綠城的潮鳴東方，該地塊原本打算為小米總部屬于商業改住宅，因此地塊無中小套配比要求、最低套數和保障房

這也是為什么潮鳴東方可以做到全部純粹285-585大戶型

當然有松綁也有嚴加要求，另一邊的地王裝修集采價已經來到4000元/平-7000元/平

以去年11月的新楊思地王為例

這也是上海雙高雙競土拍新規后，首個突破中止價，達到競品質三上限：

裝修標準上限5000元/平+公共服務設施300平+高端人才住房配建比例2%

依然引得保利華潤金茂等9家房企參與、5家聯合體參拍，最終202輪競價，創下了2024年40.37%的土拍最高溢價率

這樣條件下的地王項目，想不出精品都難

02

而伴隨更多地王項目入市，上海房價體系也被重塑：房王年

一個新房價格不斷突破天花板

首先從總價段來看

各位知道上?，F在一手5000萬以上的房子多好賣

2024年上海5000萬+豪宅售出308套，遠超排名第二北京的50套，廣州的14套，堪稱爆發式增長

這樣的趨勢在今年愈演愈烈

截止2025年一季度，上海總價5000萬元以上一手豪宅成交238套，同比增長84.5%

一季度成交套數已是去年的四成之多

現在的豪宅越來越像奢侈品，已經成為眾多塔尖人群的身份象征首選和生活品質追求，曾經我們去過的廣州頂豪鵬瑞1號，背后購買力不少就來自卓越科學家

而對于那些房價佼佼者的地王們

什么叫做房王年

除了去年9月新天地的翠湖天地·六和以21w/平入市，打破上海高層單價天花板，1.1個億的套均震撼整個上海樓市

如今總價5000w+綠城潮鳴東方、3000w+大寧的中建?玖上瑯宸

尤其是豐隆&聯發新天地項目

去年12月這兩個開發商聯合體總價約90億元拿下新天地地塊，折合樓板價約12w/平，比翠湖六期還高了2000元/平

項目就在翠湖六期對面，預計打造高層和別墅產品，加上地塊沒有中小比例限制，未來單價很可能會超過翠湖六期

再次刷新新天地高層單價紀錄

除此之外的其他板塊

伴隨嘉佰道·徐匯（原徐匯龍華地王）、金茂璞元（原虹口地王）、綠城北蔡地王預計都會在今年入市

這兩個板塊也贏麻了

一個徐匯濱江告訴你什么叫地王沒有瓶頸

從2024年開盤均價17.8w/平香港置地啟元，到今年19.5w/平的潮鳴東方，再到即將入市有望突破19w/平的嘉佰道·徐匯

兩年三塊地王三次超高售價

另一邊的浦東表示贊同

根據中指研究院數據，2024年全年浦東的新房成交均價約為7w/平，相比2021年漲幅達到38%左右

也因為土拍溢價率持續走高

如浦東新楊思地王的40.37%、唐鎮地塊26.6%，連帶著如今浦東的房價體系接連被重塑

單價破10w/平的樓盤比比皆是

但這還不是全部

被地王拉高的不止新房房價，還有板塊內的二手次新房，也在狂歡

就拿虹口地王來說

不僅開發商之一是來自新加坡的慶隆，上一次參加上海土拍還是在2012年，這也是慶隆闊別十余年后重返上海拿地，一出手就是All in 地王

金茂也是如此

作為金茂體系里獨立于金茂府的另一產品線璞系

去年在成都璞逸錦江以及更早西安的璞逸曲江，我們已經見識過金茂是如何針對高端人群因人而異去做產品

金茂璞元·世界會客廳

這次的虹口地王也是上海的首座璞系

而緊臨項目旁側就是瑞虹新城和招商云璽，如今兩個次新房的二手均價大概在11w/平，與預估開盤18w/平的金茂璞元形成鮮明價差

不久3月前我們統計過瑞虹新城一到九期成交高達37套，僅次于去年12月新政刺激下的40套

而據中介小哥所說

地王項目的誕生確實會刺激穩定周邊的市場，在金茂地王出現后瑞虹新城二期套均上漲50-70w

還處于供不應求的狀態

去年年底瑞虹新城還有約8%的議價空間，目前已收窄到5%以內

今年入市的地王項目，是真的已經在深度攪動當下的樓市房價

03

但上海的地王還遠沒到天花板

上海的地王項目還在一個接一個冒出，并且類型也更加多元化

第一，濱江地王

根據5月14日上海最新披露的五批次出讓宅地信息，一共6幅地，將于6月19日開拍，起始總價192.47億

來源：樓市獨家

今年楊浦內中環，成交樓板價半年漲了近7000元/平，也帶火了保利的洋房和風貌別墅產品外灘序

而這次起拍樓板價為7.3w/平的楊浦地塊

不僅位于內環內，距離濱江也更近，很可能會塑造楊浦濱江又一地王項目

第二，舊改地王

也就是大名鼎鼎徐匯舊改王者，東安一、二村

這片占地不足0.3平方公里的老舊社區，征收成本高達500億元，相當于每平方米征收成本超15萬元

未來開發價值預估超577億元，極有可能刷新上海地王多項紀錄

遙想上一個總價地王，還是2020年2月香港置地聯合體競得的上海徐匯區黃浦江南延伸段地塊，總價高達310.5億元

而這個記錄馬上將會被超越，甚至就在1km范圍之內

果然能超越徐匯的只有徐匯自己

第三，風貌別墅地王

繼疊墅產品之后風貌別墅也來了

要知道作為上海樓市的頂級新物種，風貌別墅一直都是單價王者級別的存在，單套上億的存在

但就在這兩天，徐匯又發布了一個地塊出讓消息

地段不敢想的那種，衡復風貌區內、直線距離徐家匯300米、武康大樓500米內

和綠城小米地塊一樣，也是商辦改居住

地塊占地面積4707平，容積率1.3，限高15米，住宅計容面積更是僅約5200平，這是徐家匯板塊罕見的別墅用地

也意味著未來將打造清一色的歷史風貌別墅

如果參考南京西路老靜安別墅地塊樓板價16.2w/平，由于地塊位置更優，預計樓板價在18-20w/平

上海地王的上限還可以更高

04

地王涌現的背后，上海一手房的格局正在被打破

最近我們寫過上海一手市場正在悄無聲息搶奪二手客戶

曾經一手格局因為很長一段時間維持著7090政策，只有通過單價很高但總價可控的形式獲得競爭力，而且市中心整體土地供應也不大

但如今

站在地塊頂端的地王已經率先做出表示

1、首先落到源頭對于土地市場是最好的

更高地價的土地出現，類似徐匯濱江、靜安曹家渡這樣以往難得一見的核心地塊，也都在今年集中供應

很明顯上海樓市正在進行土地市場的盤活和激活

2、當然也是為了激活開發商

結合之前取消雙限政策

未來的土地價格不再限制，一手房的定價也不再限制，定價權也完整的給到了開發商

而地王又是其中最金貴的那份

所以最后一點也是我眼里最重要的變化

3、把定價權還給開發商的同時，也在借助地王最大程度把產品定位權還給開發商

無論是在地王中允許疊墅低密業態、以及風貌別墅形式，還是供應端通過降低中小套占比提升裝修集采價

調整策略會讓市面上可以出現的產品可以更多

好比即將面市的宸嘉徐匯龍華地王，裝修集采價高達7000元/平，公共服務設施1840平

好比綠城潮鳴東方可以只做大戶型

在規劃上就創造了可能

一手房也可以專注品質改善從而真正完成供給側的改革

生長在地王之上的，也一定會是極致產品

所以未來樓市土地市場一定是重中之重，一系列的連鎖反應都可以在土地最初找到端倪

而當兼具這樣使命的上海地王，今年真的要破記錄了

上海一手市場又將呈現怎樣一番光景

以上為正文，來自Moon

這是真叫盧俊公眾號的第6081篇原創文章