文/北京進深 林振興

海淀半壁店土拍，是會挑日子的。

原本它將在4月最后一天“嫁”出去，后來足足延遲了20天，在5月20日正式擺擂臺“比武招親”。

不同于海淀功德寺、朱房、樹村土拍爭得你死我活，半壁店土拍明顯沒那么火熱，參賽選手少了許多。

只有三家房企及聯(lián)合體前來應戰(zhàn)，包括海開控股、保利發(fā)展 北京建工、北京城建 綠城中國，它們都是海淀土拍的?？汀?/p>

海開不用多說，海淀最強“地頭蛇”，有“托底”的責任，今年在永豐南推出頤海澐頌；保利 建工聯(lián)合體則在永豐北合作了嘉華天珺。

北京城建、綠城在海淀都跟越秀有深度綁定，但這次卻“拋”下越秀，兩家牽起了小手。

不知道中間“做媒”的，是否是越秀北方區(qū)域總經(jīng)理董毅。

傳聞，越秀之所以沒報名，是因為重心從海淀轉移到了朝陽，此前它和中建智地、金茂、朝陽城發(fā)以125億摘得平房 孫河巨無霸地塊。

半壁店地塊自從調規(guī)限高后，開發(fā)商拿地的熱情也沒那么高漲。

小道消息稱，因為限高，某央企地產(chǎn)商覺得這樣的地塊做不出好產(chǎn)品，操盤難度大，直接“棄拍”了。

此次半壁店土拍規(guī)則，仍是價高者得。

或許是因為參賽選手只有三家，競拍節(jié)奏也變慢了，場上沒有強烈的火藥味。

現(xiàn)場，22號保利 建工以及正前方的18號海開，競相提價，每一手都是500萬。51號北京城建 綠城更像是氛圍組，偶爾出手舉一次。

最終，不到40分鐘，舉牌都沒過百輪，半壁店土拍就結束了。

保利發(fā)展 北京建工聯(lián)合體以45.45億元摘得該地塊，折合樓面價約7.84萬元/㎡，溢價率11.95%。

讓我們回顧下海淀上幾場土拍的溢價率：

功德寺雙子15%；

朱房0030地塊25.04%、0029地塊17.33%；

樹村27.93%。

海淀區(qū)半壁店HD00-2201-0003、0004地塊，不僅延期了半個多月競拍，它還調規(guī)了。

因為北面兩公里有一座空軍機場，地塊的建筑高度，大概率是從18米降至15米。

也就是說，原來每棟6層變成5層。

甚至很可能是建4層，畢竟好房子新規(guī)鼓勵開發(fā)商做到層高3米 。

不過，調規(guī)文件也沒有說死，還留了一句活話：最終以空軍機場主管部門審批意見為準，且建筑高度不得超過18米。

加上，因為距離機場近，將更考驗開發(fā)商隔音的技術。

在此之前，海淀樹村雙子打了個樣。

建發(fā)海宴全屋德國旭格系統(tǒng)窗 四玻兩腔 超白玻 夾膠黑科技，甚至衛(wèi)生間、廚房都是這個配置，相當于圖書館的靜音級別。

隔壁華潤臻澐，請了聲音顧問，鄰高速側采用五玻雙夾膠雙中空外窗。

調規(guī)后，半壁店地塊也迎來了三個利好消息。

其一，0004地塊東側的街坊路原規(guī)劃要求，寬18米，其中有7米納入出讓容積率。調整后，占用0004地塊的街坊路取消了，等于增加了地上實際使用面積，開發(fā)商排樓可以更從容一些。

其二，0003、0004地塊容積率、綠地率可統(tǒng)籌核算。

0003和0004地塊的容積率，分別為1.3和1.6。兩地統(tǒng)籌考慮之后，業(yè)內人士預計兩地塊的容積率，大致會調到1.4左右。

如果真如預測所言，它也是海淀在香山樾和印香山之后供應的唯一一個容積率低于1.5的地塊。

其中，香山樾供應440套住宅，面積段為184-273㎡四居大平層，目前網(wǎng)簽251套，成交均價約12.2萬元/㎡。

印香山規(guī)劃房源99套，面積段為219-250㎡全四居大平層，目前網(wǎng)簽26套，成交均價為11.84萬元/㎡。

其三，兩個地塊地下聯(lián)通，社區(qū)資源共享不僅更方便，而且給車庫、會所等設計提供了更多的可能性。

如此控高和低密，半壁店地塊將被保利 建工打造成什么樣的產(chǎn)品，會有“好房子”三件套嗎？價格又如何？

海淀，至今在陽臺上未正式松口，現(xiàn)在僅有建發(fā)海宴南客廳外有一步陽臺。

所以，半壁店項目大概率還是不會落位“好房子”中的陽臺黑科技。

不少人預測，未來產(chǎn)品大概率是洋房或疊拼，賣11W 。

如果開發(fā)商做200平 的豪宅，真的好賣嗎？

雖然地處西四環(huán)，半壁店地塊也有不少bug，這里被老破小包圍，城市界面一般，學區(qū)屬性一般，產(chǎn)業(yè)氛圍也不夠，豪宅底色較差。

半壁店項目建筑外立面材質需使用石材、鋁板等；建筑布局宜采用圍合式，并結合中心及街心花園的設置；建筑立面宜采用三段式構圖，搭配簡單線腳。

海淀供地今年明顯放量，但西四環(huán)板塊還是很稀缺。

半壁店地塊位于田村路街道，東側臨近西四環(huán)城市快速路與軌道交通站點地鐵6號線五路居站及田村站，交通便利。

南側可達永建體育公園；地塊北側為鐵路大臺線，目前停用。

地塊周邊生活配套完善，近航天中心醫(yī)院、中國人民解放軍總醫(yī)院。田村地鐵站附近有京糧廣場、萬達廣場等大型商業(yè)項目。

所以海淀人民，到底會為四環(huán)黃金地段忍受半壁店的bug，還是轉投樹村和朱房的懷抱？

半壁店之后，海淀寶山村地塊也即將迎來買家，它會遇冷還是續(xù)寫火熱傳奇？