此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。

案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（反訴被告）：林宇

被告（反訴原告）：陳明

關(guān)聯(lián)主體：甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）

（二）案件背景

2016 年 12 月 2 日，林宇與陳明在甲公司居間下，簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定以125 萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)位于大興區(qū)的一號(hào)房屋（建筑面積 44.62㎡）。林宇先后支付定金及首付款共計(jì) 85 萬(wàn)元，陳明交付房屋后，林宇裝修入住。2017 年 3 月北京市出臺(tái)商辦類(lèi)項(xiàng)目限購(gòu)政策，導(dǎo)致林宇失去購(gòu)房資格，合同無(wú)法繼續(xù)履行。雙方就合同解除、款項(xiàng)返還及損失賠償產(chǎn)生爭(zhēng)議，訴至法院。

（三）訴訟過(guò)程

林宇起訴要求解除合同、返還 85 萬(wàn)元購(gòu)房款及利息；陳明反訴要求林宇支付房屋租金、差價(jià)損失、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用并騰退房屋。法院組織雙方對(duì)合同文本、轉(zhuǎn)賬記錄、聊天證據(jù)及房屋評(píng)估報(bào)告等進(jìn)行質(zhì)證，并委托第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估房屋差價(jià)損失。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

合同是否應(yīng)當(dāng)解除？

原告主張：政策變化導(dǎo)致其喪失購(gòu)房資格，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)解除。

被告主張：合同系雙方真實(shí)意思表示，林宇曾承諾以注冊(cè)公司名義購(gòu)買(mǎi)，現(xiàn)要求解除缺乏依據(jù)。

購(gòu)房款及利息應(yīng)否返還？

原告主張：合同解除后，陳明應(yīng)返還 85 萬(wàn)元購(gòu)房款及起訴日起的利息損失。

被告主張：自身無(wú)過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)支付利息；若解除合同，林宇應(yīng)承擔(dān)房屋降價(jià)損失及占用期間租金。

反訴請(qǐng)求是否成立？

被告主張：林宇應(yīng)支付房屋租金、差價(jià)損失、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，并按現(xiàn)狀騰退房屋。

原告主張：反訴請(qǐng)求與本訴非同一法律關(guān)系，房屋降價(jià)系市場(chǎng)因素，物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用未實(shí)際發(fā)生，不應(yīng)支持。

案件分析

（一）合同解除符合法定情形

雙方簽訂的合同合法有效，但北京市限購(gòu)政策出臺(tái)屬于不可預(yù)見(jiàn)、不可歸責(zé)于雙方的重大變化，導(dǎo)致林宇喪失購(gòu)房資格，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，根據(jù)公平原則，應(yīng)當(dāng)解除合同。

（二）購(gòu)房款應(yīng)返還但利息不予支持

合同解除后，陳明應(yīng)返還 85 萬(wàn)元購(gòu)房款。但在合同解除前，林宇支付房款并占有使用房屋，陳明持有購(gòu)房款，雙方權(quán)利義務(wù)處于對(duì)等狀態(tài)，故林宇主張的利息損失缺乏依據(jù)，不予支持。

（三）反訴請(qǐng)求部分合理

房屋租金：合同解除前林宇占有房屋基于購(gòu)房行為，無(wú)需額外支付租金，該請(qǐng)求不予支持。

差價(jià)損失：經(jīng)評(píng)估房屋存在 51 萬(wàn)元差價(jià)損失，根據(jù)公平原則，酌定林宇承擔(dān) 25 萬(wàn)元。

物業(yè)等費(fèi)用：陳明未實(shí)際支付相關(guān)費(fèi)用，且數(shù)額存在不確定性，本案中不予處理，可另行主張。

騰退房屋：合同解除后，林宇應(yīng)按現(xiàn)狀騰退并返還房屋，該請(qǐng)求予以支持。

裁判結(jié)果

林宇與陳明簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》自判決生效之日起解除；

陳明于判決生效后 10 日內(nèi)向林宇返還購(gòu)房款 85 萬(wàn)元；

林宇于判決生效后 10 日內(nèi)向陳明騰退并返還一號(hào)房屋；

林宇于判決生效后 10 日內(nèi)向陳明支付房屋差價(jià)損失 25 萬(wàn)元；

駁回林宇的其他訴訟請(qǐng)求及陳明的其他反訴請(qǐng)求。

案件啟示

政策風(fēng)險(xiǎn)需提前預(yù)判：房產(chǎn)交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)關(guān)注政策動(dòng)態(tài)，在合同中明確因政策變化導(dǎo)致合同無(wú)法履行的處理方式，降低風(fēng)險(xiǎn)。

合同履行應(yīng)遵循公平原則：當(dāng)不可預(yù)見(jiàn)的客觀情況導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，法院將根據(jù)公平原則調(diào)整雙方權(quán)利義務(wù)，避免利益失衡。

證據(jù)留存至關(guān)重要：交易過(guò)程中應(yīng)妥善保存溝通記錄、支付憑證等證據(jù)，以便在糾紛發(fā)生時(shí)能夠有效證明主張。