簡(jiǎn)單而言，利率上調(diào)，必然意味著房?jī)r(jià)上漲，而構(gòu)成這個(gè)現(xiàn)象的原因，主要由兩件事構(gòu)成：

一是近期地方專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地規(guī)模爆發(fā)式增長(zhǎng)，地方政府下場(chǎng)發(fā)債買地讓很多地區(qū)的房?jī)r(jià)得到了回升。

二是國(guó)家每次降準(zhǔn)降息的比例是固定的，但銀行的貸款利率和存款利率是可以根據(jù)國(guó)家基準(zhǔn)利率，有一定的上下浮動(dòng)權(quán)利的，上浮下調(diào)一般都是對(duì)標(biāo)自身利潤(rùn)，利率調(diào)節(jié)機(jī)制本身就是為了規(guī)避銀行服務(wù)發(fā)生虧損！

我們知道，銀行的利潤(rùn)主要來(lái)自于居民存款和零售貸款，這兩者不同于對(duì)公業(yè)務(wù)，屬于銀行的高收益項(xiàng)，當(dāng)下降準(zhǔn)降息之下，銀行利差不斷減少，貢獻(xiàn)70%凈利潤(rùn)的存款收益正在不斷下降，而房貸持續(xù)定向整體下調(diào)，也導(dǎo)致其最大的零售貸款基本盤面臨收益大跌的風(fēng)險(xiǎn)，雖然不同銀行的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)承受力不同，但整體而言，銀行業(yè)的非投資性利潤(rùn)下滑在當(dāng)下是比較明顯的趨勢(shì)。

所以，我們看到盡管2025年一季度中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“工業(yè)利潤(rùn)轉(zhuǎn)正、消費(fèi)回暖、投資擴(kuò)張”的積極態(tài)勢(shì)，GDP、M2、貸款新增數(shù)據(jù)呈現(xiàn)形勢(shì)一片大好。但一季度上市公司財(cái)報(bào)中，工行、建行、中行、交行四大國(guó)有銀行凈利潤(rùn)集體下滑（降幅1.9%-3.99%），農(nóng)行成為唯一正增長(zhǎng)的大行（+2.2%）。

從當(dāng)前的利率端看，當(dāng)前商業(yè)銀行凈息差已降至 1.54% 的歷史低位，部分銀行房貸業(yè)務(wù)逼近虧損邊緣。以廣州為例，此前部分銀行通過(guò) "價(jià)格戰(zhàn)" 將首套利率壓至 LPR-60BP（3.0%），但測(cè)算顯示，房貸利率需維持在 3.2% 左右才能覆蓋資金成本。此次上調(diào) 10BP 至 LPR-50BP（3.1%），實(shí)質(zhì)是銀行在利潤(rùn)壓力下的被動(dòng)調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，利率上調(diào)后，單筆貸款年利潤(rùn)可提升約 0.8%，這對(duì)改善銀行盈利能力具有直接作用。

其次，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì) 5 月 20 日 5 年期 LPR 將下調(diào) 10BP 至 3.5%5。若維持原加點(diǎn)（LPR-60BP），實(shí)際利率將跌至 2.9%，突破 3.0% 的隱性政策紅線。銀行提前上調(diào)加點(diǎn)幅度，確保實(shí)際利率穩(wěn)定在 3.0%，既響應(yīng)了政策導(dǎo)向，又為后續(xù) LPR 進(jìn)一步下調(diào)預(yù)留了操作空間。這種 "以攻為守" 的策略，體現(xiàn)了銀行對(duì)政策節(jié)奏的精準(zhǔn)把控（這塊不能虧，一虧，2季度報(bào)表就難看了）。

而根據(jù) 2022 年央行政策，若城市房?jī)r(jià)連續(xù) 3 個(gè)月同比、環(huán)比上漲，需恢復(fù)全國(guó)統(tǒng)一利率下限。廣州一季度新房成交量同比激增 35%，部分區(qū)域出現(xiàn)炒作苗頭，觸發(fā)了這一調(diào)控機(jī)制（要注意，這個(gè)點(diǎn)要疊加國(guó)家專項(xiàng)地方債收儲(chǔ)的影響，很多上漲開(kāi)始時(shí)是幫城投修復(fù)報(bào)表和化債，幫助地產(chǎn)商續(xù)“命”的舉措，但到后面，被一些中介宣傳為國(guó)家下場(chǎng)兜底保漲，這個(gè)性質(zhì)是完全不同）。

所以，這次的利率上調(diào)釋放了明確的降溫信號(hào)，旨在抑制投機(jī)需求，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。例如，天河、海珠等核心區(qū)因稀缺性抗跌性凸顯，而增城、南沙等外圍區(qū)域庫(kù)存高企，利率上調(diào)可能倒逼開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷，加劇區(qū)域分化。

不僅是廣州，杭州、佛山、蘇州、東莞等地已率先回調(diào)房貸利率，首套利率重回 3% 及以上（地方債收儲(chǔ)影響）。這些城市與廣州同屬房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖較快的區(qū)域，其利率調(diào)整體現(xiàn)了 "熱點(diǎn)城市降溫，非熱點(diǎn)城市刺激" 的分化調(diào)控思路。例如，杭州因 2025 年 4 月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲 0.3%，觸發(fā)了利率上調(diào)機(jī)制；蘇州則因核心區(qū)土地拍賣溢價(jià)率突破 15%，銀行主動(dòng)收緊了信貸政策。這種聯(lián)動(dòng)效應(yīng)表明，當(dāng)市場(chǎng)過(guò)熱信號(hào)出現(xiàn)時(shí)，更多熱點(diǎn)城市可能跟進(jìn)。

最后，盡管部分城市有上調(diào)壓力，但央行 5 月 15 日降準(zhǔn)釋放 1 萬(wàn)億元流動(dòng)性，疊加 5 年期 LPR 下調(diào)預(yù)期，整體利率下行趨勢(shì)未改。因此，非熱點(diǎn)城市可能繼續(xù)維持低利率以刺激購(gòu)房需求，而熱點(diǎn)城市的利率上調(diào)幅度也將受到 LPR 下行的緩沖。