南方財經全媒體記者鄭瑋 廣州報道

5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關于持續推進城市更新行動的意見》正式印發，一場大規模城市更新在全國按下“加速鍵”。

其中，推進城鎮老舊小區整治改造被列入這輪城市更新關鍵任務。各地有何動作？

作為全國人口第一大省，2025年廣東已下達老舊小區改造資金共計17.1億元，全年計劃開工改造老舊小區1289個，其中廣州計劃改造小區數量156個，位列全省第一。

近日，南方財經全媒體記者走訪廣州多個小區發現，這場家門口的“改造攻堅戰”，推進難度不小。以廣州越秀區的金麓社區為例，部分老舊小區過去幾年就加裝電梯一事已進行多次協商，但因缺少業主委員會協調、各樓層居民意見難以統一等原因，不乏同一小區一棟樓建得成，另一棟樓卻建不成的情況。

為打破僵局，一些新的改造模式也在出現。廣州越秀區三眼井社區改造項目就由街道牽頭，與潤高智慧產業有限公司簽訂合作框架協議，由企業出資提供社區運營管養服務，再通過產業收益逐步回補投入，探索保本微利可持續的資金平衡模式。在三眼井社區內，記者也看到了包括咖啡店、食雜店、艾灸館等在內的多種底商，以及一家公建民營的普惠托育園。

居民小區兼具公共空間與私人空間的雙重屬性，使得對這“一畝三分地”的改造成為了一場涉及居民、居委會、政府乃至企業的多方博弈。在這座超大城市中心，各方都在尋找共贏路徑。

一場家門口的“攻堅”

“主要還是賠償標準和電梯井對部分住戶的遮擋問題協調不了?！苯鹇瓷鐓^住戶關禾（化名）告訴記者，數年前，她所在的樓棟業主曾幾次提出加裝電梯，相關項目方案一度走到公示流程，但因部分居民投訴反對，最終加裝電梯項目沒有落地。

在小區內記者看到，當時部分業主提出擴建電梯間及連廊工程的公示圖仍貼在住宅樓一樓，公示時間為2017年12月至2018年1月。近8年過去，公示圖已經褪色泛白，電梯還沒有裝上。而在同一小區一墻之隔的另一棟樓，新加裝的電梯已經順利運轉了好幾年。

楊宏偉是同一小區另一棟樓的住戶，也是金麓社區的網格支部書記，回憶起當初樓棟推進電梯加裝項目的過程，他告訴南方財經全媒體記者，最關鍵的推動力量是一個由3戶業主組建的“服務小組”，其中包括一名“有威望的協調者”，負責化解矛盾，一名“年輕力壯的執行者”，負責對接政策、跑手續，還有一位專門負責財務核算的“財務管理者”。

“要找幾位負責的、熱心的業主全程跟進，且各自分工明確，這很重要。我們在協商過程中也遇到過一些難題，包括對賠償標準的不同意見，也有始終不同意改造方案的業主，我們就請小組內有威望的同志點對點溝通協調。在這個‘服務小組’的推動下，加裝的電梯大概1年多就走完設計、審批、建設全流程，順利投入使用了。”楊宏偉說。

金麓社區內，已經完成電梯加裝的老舊小區不在少數。南方財經全媒體記者走訪鄰近多個小區發現，不少樓棟都已經加裝了電梯，基本采用刷卡乘坐的方式。

（金麓社區內部分住宅樓已順利加裝了電梯，鄭瑋/攝）

金麓社區居委會相關負責人表示，前幾年在財政補貼帶動下社區迎來了大批加梯需求，目前能建的基本已經建完了，剩下的基本都是居民意見難以協調的小區，比如有被遮擋到的戶主不同意等等，“今年暫時還沒有接到有小區反饋要加裝電梯的需求?！?/p>

作為擁有千萬人口的超大城市，自2010年逐步推進既有住宅加裝電梯起，截至2024年9月底，廣州已累計推動加裝電梯批復通過18005臺，建成15190臺，惠及居民100多萬人，審批和建成數量均居全國之首。同時，廣州荔灣、越秀、天河等區都出臺了“一梯10萬元”的補助方案，截至2024年5月，全市累計發放補貼金額已達3.7億元。

“當時應該是電梯加裝完成后一年多拿到財政補貼，每梯10萬元。目前這筆補貼資金由‘服務小組’專人管理，用于每年3000元—4000元的電梯運維費用。如果沒有財政補貼，以后的加裝電梯項目推進可能又更困難一些?！睏詈陚フf。

2025年廣州市越秀區政府預算報告顯示，今年廣州市越秀區房屋管理局也申請了一筆名為“既有住宅安裝電梯財政補貼”的預算，資金需求1500萬元，數量指標為150宗，時效指標要求2025年12月31日前完成補貼發放。

“電梯還是有一些住戶想裝的，第一次協商失敗之后其實也溝通過幾次，但都還沒有達成一致意見。各種方案也都提過，肯定多多少少會有遮擋，就是看大家怎么談，能不能談得下來?！标P禾說。

據廣州市規劃和自然資源局統計，目前廣州全市老舊小區住宅待加裝電梯的存量還有超過10萬棟。

引入新合作方“破局”

社區改造過程中涉及的各方利益權衡問題，單單依靠業主自發牽頭推進并不容易，一些社區也在此過程中探索引入新的合作方。

其中，入選住建部可復制政策機制清單的越秀區三眼井社區改造項目就由街道牽頭整合低效空間等資源，再與潤高智慧產業有限公司簽訂合作框架協議，開展智慧社區建設和后續管養工作，引導潤高智慧產業有限公司出資提供社區運營管養服務。

“我們相當于承擔了社區運營管養的‘準物業’角色。”深圳潤高智慧產業有限公司（簡稱：潤高智慧）廣州公司相關負責人告訴南方財經全媒體記者，潤高目前在三眼井社區主要有提供路燈維修、地磚清洗、四害消殺等服務，但不收取傳統物業費，而是通過盤活社區公房、空地、停車位等閑置資源開展多種經營，實現自我造血。

“目前我們在三眼井社區內已經落地了24小時打印設備、冷鮮奶站、白蟻防治布點等便民利民產業，并提供電梯托管服務。改造項目運轉基本能保持收支平衡，依托便民產業微利維持收入的同時，我們也采取靈活響應而非駐點的社區服務模式進一步降低人工成本。”該負責人表示。

談及社區服務過程中最讓人“頭疼”的權益平衡問題，潤高也總結了一套“方法論”。

“和政府談，我們主要是溝通通過‘以管代租’模式反哺社區。涉及居民產權的項目就需要召開意見征詢會并公示，以多數居民滿意為原則。遇到個別持反對意見的業主，我們也會嘗試通過協商溝通的方式爭取。與村集體合作就主要以租金兜底或收益分成為主，需要平衡公益目標與村集體收益需求?！痹撠撠熑吮硎尽?/p>

在三眼井社區內，記者也看到了包括咖啡店、食雜店、艾灸館等在內的多種底商。同時，社區還引入建設了一家公建民營的普惠托育園，可為1.5—3歲嬰幼兒提供全日托、晚托、計時托等多類托育服務，其中全日托的保教費用為2430元/月，伙食費為25元/天。

值得注意的是，上述負責人透露，目前潤高也已將三眼井社區改造模式復制至廣州番禺、增城、南沙、從化等地，并借助空間優勢進一步創新社區運營管養服務模式，拓展開發了停車場治理、健康小屋、文旅民宿、餐飲集市等多種項目。

“我們覺得（在老舊小區改造過程中）最關鍵可能還是需要街道牽頭，協調消防、城管、住建等多部門支持，盡可能平衡好居民、企業等多方意見和權益，才能最終推動改造項目順利落地，并實現持續健康運作。”該負責人說。

（三眼井社區內入駐了食雜店等多種底商，鄭瑋/攝）

千萬人口“社區改造”進行時

城市更新是一場持久戰。

僅就老舊小區改造而言，截至2023年12月底，廣州已累計完成918個老舊小區的改造，累計改造老舊建筑4959.2萬平方米，惠及67.9萬戶家庭、217.2萬居民。到2024年，廣州全市又陸續推進523個老舊小區改造，覆蓋19.53萬戶家庭，62.5萬居民。

與此同時，截至2024年末，廣州常住人口規模達到1897.8萬人，城鎮化率為87.24%。從數字上可以直觀感受到，這座超大城市的改造需求與空間，仍然龐大。

據南方財經全媒體記者不完全統計，推進老舊小區改造已連續9年被寫入廣州市政府工作報告，每年改造目標數量基本保持在100個以上。

其中，2025年廣州市政府工作報告明確，要推廣應用“自籌資金、拆危建新”危舊房改造、微改造、成片連片改造等模式，新開工改造老舊小區156個。同時，支持住宅老舊電梯更新改造，全年完成城市更新固定資產投資1800億元以上，其中城中村改造1000億元以上。

廣東省住房建設廳公布數據顯示，廣東2025年已下達用于老舊小區改造的中央財政資金15.8億元，預下達省級補助資金1.3億元，共計17.1億元。今年，廣東全省計劃開工改造老舊小區1289個，預計惠及居民約20.33萬戶。其中，廣州、茂名、梅州、中山、揭陽的計劃改造小區數位列全省前五，分別為156個、137個、136個、110個、109個。

面向千萬人口需求，新一年的老舊小區改造工程已在廣州多地開工。其中，位于白云區的廣州大源山莊等20個老舊小區改造項目就在4月正式開工。該項目建筑面積約61.65萬平方米，覆蓋同德、大源、景泰、同和、棠景5個街鎮的20個老舊小區，涉及約1.1萬戶居民。

據悉，此次改造將涵蓋房屋建筑本體及小區公區兩大板塊，包括建筑外立面翻新、水電氣管網改造、停車位規劃、適老化設施加裝，以及道路硬化、綠化提升、垃圾分類、充電樁等公共空間優化內容，系統性解決老舊小區所面臨的困境，并同步引入智慧社區管理系統，實現小區功能全面升級。

在這場涉及居民、居委會、政府乃至企業的多方博弈中，各方都在探索尋找共贏路徑。