關注房地產走勢，不僅要研究全國房地產市場的周期性波動，還要聚焦一些具體城市，看看影響這些具體城市樓市的其他因素。比如人口，就是決定一個城市房地產市場中長期變化的核心變量。之前我已經做了一期節目，圍繞2024年全國最新的數據，包括全國和主要城市的人口數據變化，做了一個比較宏觀的分析。今天咱們再結合具體的城市，做一些更加深入的城市間比對性的人口分析，以此來洞察和把握不同城市房地產市場的中長期走勢。

2020年及之前，深圳人口增速是比較高的，年均增長達到4%左右?？傮w來看，深圳的增速明顯超過上海。上海的人口增速在2014年之前還能夠保持2%的增長，但是后來國家對上海人口有一個總體的控制，不希望上海人口過快增長，于是只能在零上下小幅徘徊。

2021年以來，深圳的人口增速出現重大變化，增速跳水，一方面是樓市降溫，一方面是疫情沖擊，這在2022年出現微幅的下滑。2023、2024出現小幅的反彈，但到2024年只有1.12%，遠低于過去10多年的平均水平。

上海2024年是小降0.3%。所以僅從人口變化來看，2021年之前，人口對樓市的支撐力，深圳明顯要強過上海。而事實上，2021年之前，深圳的房價漲幅也是明顯超過上海的。2021年以來，深圳人口面相比上海并沒有強太多，所以兩個城市的房價都是下跌的。

我們再來看一下天津和杭州。天津是地級市，是華北地區的重要城市，也是老貴族了。杭州屬于新銳城市，過去十年城市能級快速提升。2024年之前，天津人口增速是明顯超過杭州的，但2024年杭州人口增速超過天津，并且持續到現在。

2024年以來，天津的人口持續走弱，甚至在2017年大幅下滑超過2%。也可以說，2014到2015年，杭州和天津的城市地位發生了重大變化，杭州一路向上不斷崛起，天津持續下滑走向沒落。

所以過去10年，總體來看，杭州樓市遠強于天津。但2021年以來，隨著全國樓市降溫和疫情影響，杭州人口增速也在逐步下滑。2024年是0.8%。2023-2024，天津人口基本上是持平的。

重慶和成都，這是西南地區的兩個核心城市。重慶是直轄市，成都是四川的省會，這兩個城市的實際能級差不多。我們看人口面，過去的十幾年，成都人口增速是明顯要超過重慶的。所以成都的樓市表現也要比重慶亮眼。但是2021年以來，成都的人口增速快速下滑，近三年都低于1%，重慶也下滑，基本上是在0%左右上下徘徊。也就是近兩三年，成都對重慶的人口優勢沒有之前那么大了。

南京和合肥相比較，傳統上講，南京的城市地位也高過合肥，但是近十年合肥的城市快速擴張，地位也在上升中。看人口面，2013年之前，南京的人口增速遠超合肥。2013年開始，合肥人口增速碾壓南京。所以過去十年，我們看合肥和南京的房價漲幅，合肥超過了南京，這也是跟人口有很大關系。2024年，南京人口增速只有0.34%，合肥是1.51%，合肥屬于全國第二高。

鄭州和西安，一個是中部的大都市，一個是西部的大都市，而且這兩個城市相距并不遠。2017年是個分水嶺。之前，鄭州的人口增速超過西安，之后總體來看，西安開始碾壓鄭州，尤其是2017年西安人口暴增9%以上，主要是因為那一年開始搶人大戰，西安在全國范圍之內搶人最多、最成功。

而正是2017年開始，鄭州人口的增速開始走下坡路。不過2021年以來，西安人口增速下滑，2021年甚至出現了0.6%的負增長。雖然2022年以來，這兩個城市都是小幅增長，比如2024年，鄭州增長0.6%，西安增長0.68%。所以看近四年，西安和鄭州人口面重新開始接近。西安樓市2021到2023要強于鄭州，但是2024年降溫比較明顯。

通過上述比較具體、生動的比對性分析，各位可以知道，每個城市的人口變化都是有規律的，而每個城市的命運是起伏不定的。某個時段這個城市崛起，那個城市沒落，再過一段時間又發生了新的變化。所以我們必須要關注每個城市的人口變化，從而來洞察每個城市的樓市走勢，把握機遇，規避風險。