此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

在農村地區，分家析產是家庭關系中的重要事務，卻也可能因財產分配問題引發爭議。近日，北京市順義區一起兄弟間的老宅權屬糾紛案件引發關注：原告主張依據分家協議取得房屋所有權，被告卻以協議無效為由抗辯。這場持續二十年的紛爭，最終如何塵埃落定？

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：王建國，北京市順義區某村村民，農業戶口

被告：王建軍（王建國兄長）、王建民（王建國弟弟）

關鍵關系：三兄弟因 1983 年分家時分配的老宅權屬問題對簿公堂

（二）案件背景

王建國系順義區某村村民，1983 年左右，其母周秀英主持分家，將村內三處宅院分給三個兒子：

長子王建軍分得村西宅院（一號宅院）

次子王建國分得村東后所宅院（二號宅院）

三子王建民分得村東前所宅院（三號宅院）2003 年，三兄弟簽訂書面分家字據，再次確認上述分配方案，并由母親周秀英及兩位家族長輩見證。此后，王建國在分得的二號宅院南側增建房屋，而王建民因長期在城里工作，于 2004 年將分得的三號宅院出售給王建軍。

2023 年，王建民以 “分家協議無效” 為由，要求收回三號宅院，引發糾紛。王建國認為，分家協議合法有效且已履行多年，訴請法院確認二號宅院（含新建房屋）歸其所有。王建軍支持原告訴求，王建民則抗辯稱分家協議因未變更宅基地登記、母親未簽字而無效。

二、爭議焦點

2003 年分家協議是否具有法律效力？原告主張協議由母親主持、兄弟簽字確認，符合農村習俗；被告認為協議無母親簽字、未變更宅基地登記，應屬無效。

宅基地登記在被告名下，能否推翻分家協議的房屋分配？王建民名下的集體土地建設用地使用證，是否足以否定分家協議中對宅院的實際分配？

原告增建的房屋所有權歸誰？王建國出資增建的南北排正房及西廂房，是否因分家協議效力問題影響權屬認定？

三、案件分析

（一）分家協議效力認定

根據《民法典》及農村習俗，分家協議是家庭成員對共有財產的處分約定，不以書面形式為生效要件，關鍵在于意思表示真實且實際履行。本案中：

形式合法性：2003 年分家字據有三兄弟簽字，由家族長輩見證，符合當地分家習慣；

履行情況：三兄弟按協議各自占有使用宅院超二十年，期間無爭議，應認定為真實意思表示；

被告抗辯不成立：王建民稱 1992 年已有分家事實，但未提交證據，且宅基地登記僅為使用權登記，不直接等同于房屋所有權歸屬。

（二）宅基地登記與房屋所有權的區分

農村宅基地使用權以登記為準，但地上房屋屬于家庭共有財產，分家協議可對房屋所有權進行分配。本案中：

王建民名下的宅基地證僅證明使用權歸屬，不能對抗分家協議中對房屋（含增建部分）的分配約定；

王建國作為村集體成員，出資增建房屋并實際居住，符合 “房地一體” 原則及農村房屋分配慣例。

（三）被告主張的無效理由不成立

母親未簽字問題：分家協議由兄弟自主簽訂，母親作為主持人無需簽字即可生效；

未變更登記問題：分家協議屬于家庭內部財產分配，不強制要求行政登記，實際履行行為優先于形式瑕疵。

四、裁判結果

法院經審理認為，2003 年分家協議系雙方真實意思表示，符合農村習俗及法律規定，判決：位于順義區某村二號（對應集體土地建設用地使用證編號）宅院內南排正房七間、北排正房七間、西廂房三間歸原告王建國所有。

五、案件啟示

（一）重視分家協議的書面化與見證

農村分家時，盡量簽訂書面協議，注明財產分配、見證人等信息，避免因形式瑕疵引發爭議。若未及時書面記錄，需保留長期履行的證據（如居住證明、出資證明）。

（二）區分宅基地使用權與房屋所有權

宅基地登記僅代表使用權，地上房屋作為私有財產，可通過分家協議約定歸屬。非登記方需證明分家事實及實際履行情況。

（三）尊重農村習俗與誠實信用原則

法院在處理農村分家糾紛時，會結合當地習慣判斷協議效力。已實際履行多年的分配方案，若無違法情形，應受法律保護，不得隨意反悔。

（四）增建房屋需保留出資證據

對房屋的擴建、翻建，需保留出資憑證（如施工合同、付款記錄），以證明對房屋的貢獻，避免權屬爭議。

這場兄弟間的老宅之爭，最終以 “分家協議有效” 定分止爭。它提醒我們：在農村財產分配中，書面協議與實際履行缺一不可，尊重傳統習俗的同時，更要善用法律武器維護權益。