最新一期LPR下調10BP，從3.6%降到3.5%。

這是自去年10月央行史詩級大降25BP后，時隔6個月LPR再次下降，也是今年的首次降息。

央行LPR下調后，根據目前天津房貸利率政策，現在天津房貸商貸利率變為3.05%（LPR-45BP），不分首套二套。

但有一個問題是天津實際商貸利率3.05%是否能維持住呢？別忘了去年10月份LPR下降到3.6%的時候，天津的房貸利率是3%（LPR-60基點），但也就1個多月的時間，天津的房貸利率政策就調整為了3.15%（LPR-45基點），實際只有極少數人享受到了3%的利率。

不得不提醒大家的是，央行降LPR是全國統一行為，但各個地方的實際商貸利率并不完全一樣，因為各個地方有各個地方的房貸利率政策，即LPR±基點，這個基點是不一樣的，有各個地方根據自己的實際情況來定。

例如廣州，廣州的房貸利率政策是LPR-60BP，之前利率是（3.6%-60BP）就是3%，但廣州在5月18日收緊了利率優惠，調整為LPR-50BP，也就是說雖然5月20日央行LPR降了10BP，但廣州的房貸利率還是3%，房貸實際利率沒變。

例如天津，天津去年下半年的利率政策是LPR-60BP，央行2024年10月LPR降為3.6%后，天津的實際房貸利率是3%，但3%的利率僅維持了很短的時間，12月份就調整為了（LPR-45BP）3.15%。

所以說，央行LPR降為3.5%后，天津房貸商貸利率現在為3.05%（LPR-45BP），但能否維持住3.05%實際上并不好說。據銀行內部相關人員說天津也有不成文的“指導利率”，商貸利率需要保持3.1%的“紅線”，如果真如人家銀行內部相關人員的說法，那接下來天津的實際房貸利率還有可能回漲5BP，即房貸利率政策調整為LPR-40BP，當然，這只是猜測，咱也希望利率越低越好。

目前，天津公積金首套利率是2.6%，二套利率是3.075%，天津商貸利率現在為3.05%（LPR-45BP），不分首二套，接下來看看是不是很快就會調整為3.1％（LPR-40BP）。

未來央行LPR不排除還會繼續下調，但各地實際有可能會根據實際情況沿用“降了等于沒降”的利率模式：即央行降息**個基點，各地銀行又回加**個基點，導致新增房貸利率原地踏步，畢竟一方面地方銀行還是想房貸利率高點的；另一方面，公積金利率下探的空間很小了，商貸利率一降再降，不能公商倒掛吧。