5月20日，徐匯又出了一塊“神地”。

東安新村舊改項目第二宗宅地，也就是127b-24地塊，剛剛完成出讓。

地塊本身不算大，三萬多平，體量正常；

容積率也不高，2.62，看上去也沒多特別；

乍一看，它就像是一塊普普通通的宅地，沒有太多前戲，也沒什么熱度預警。

但等成交信息一公布，艷姐還是愣住了：

總價高達98.18億元，折合樓面價124130元/㎡，再次刷新了市場對“核心地段”價格的想象力。

在土拍市場還沒全面回暖的當下，這樣的數字，已經不是“熱”字能形容的了。

畢竟現在行情低迷，大多數地塊成交價都在往“安全線”靠。這時候突然出現一個這么高價格、又這么低調的成交結果，很難不讓人多想一句：

這地，到底是誰在拿？

拿地，到底要干點啥？

這操作，屬實有點讓人看不懂了。

01

地王不是你想拿

想拿就能拿

先看看這塊地的基本盤，簡直就是天賦型選手。

三條地鐵線（4號線、7號線、12號線）在這里交匯，東安路站出門就到；

往南一步就是內環高架，通勤效率拉滿；

教育資源幾乎挑不出毛病，南洋中學、江南新村小學、日暉新村小學都在附近；

醫療配置更是頂級，中山醫院、龍華醫院，兩家頂級三甲醫院就在家門口；

商業環境也不差，西岸金融城、復地御江庭等高端項目一應俱全。

放眼整個上海，像這樣的地段，本來就不多。現在還帶著舊改紅利，再加上配套基本拉滿，說它是斜土板塊下一個周期的起點，其實一點也不為過。

但是！這塊地真正值得聊的，可不只是地塊本身。

這次拍下它的公司，叫：

上海新百安經濟發展有限公司。

名字聽著挺官方，但說實話，大多數人估計都壓根沒聽說過。

巧的是，就在兩個月前，它北側的編號127b-23地塊也剛剛出讓，當時拿地的，是另一家同樣“陌生”的公司——

上海新楓安企業發展有限公司。

這塊地大家可能還有印象，是當時引發不少討論的“東安新村第一宗宅地”，體量不大，只有6.6萬㎡建面，但成交總價就到了83.5億，樓面價12.6萬元/㎡，被不少業內人直接稱作“斜土地王”。

現在，它南邊這塊地也來了，而且體量更大，價格更高。

一南一北，雙子成對，兩塊地合起來總價181億，前后出讓間隔不到兩個月。

更有意思的是，這兩塊地雖然價格驚人，但整個釋放過程卻異常克制：沒有造聲勢，也沒有制造“搶地”的戲碼，節奏穩穩當當，幾乎不給市場留下太多波瀾。

這就不太像是市場行為了。

從出讓方式，到成交時間點，再到拿地公司的氣質，都透出一種非常明確的傾向：這已經不是市場化競價的節奏，而是一種內部協調、結構安排下的精準釋放。

它們的背后，肯定另有高人。

繼續深挖下去，艷姐注意到一件更有意思的事：這兩家買地公司的背后，雖然名字不同，但股權、背景、路徑都非常一致。

從拿地主體的選擇，到出讓節奏的安排，再到地塊本身的配套條件，你很難不注意到其中的共性。

所以，關于這塊地，問題其實很清楚：

是誰，有能力吃下這種核心地段的高價地塊？

又是誰，有能力、有資格在這個節點出手？

答案并不復雜：

在這兩家公司背后，站著同一個“操盤手”——

上海地產集團

02

有人勒緊褲腰帶

有人掃走一桌菜

艷姐粗略算了下，從去年到現在，上海地產集團及其下屬公司，光是通過協議出讓這一種方式，就已經拿下了8塊核心地塊，總投入超過380億元，累計土地面積接近30萬平方米。

這些地塊，大多集中在上海內中環的核心區域，有的是老城更新，有的是未來門戶，有的直接貼著城市天花板。

沒敲鑼打鼓，也沒在土拍市場上拼殺，安安靜靜就把核心資產裝進了口袋。

這是什么概念？

一句話：這已經不是普通房企能觸及的賽道了。

神仙打架，凡人只能在一旁看。

事實上，上海地產集團的地位，從其管理班子成員過往的任職履歷也可以窺見。

你可能很少在房企榜單、樓市評論中聽到它的名字，但它的身影，幾乎出現在上海每一次城市更新、土地轉化的背后。

而且，它的體量，遠比你想象中更龐大：

這家企業成立于2002年，由上海市政府批準設立，是一家標準的國有獨資企業。注冊資本300億元，實控人正是上海市國資委。

截至2023年底，上海地產集團的資產總額超過4200億元，旗下有控股的上市公司中華企業，以及二級、三級公司近400家，在職員工超過萬人。

艷姐還看到一份工資數據：2023年，集團全體員工的年均收入超過18萬元。

在國企體系里，這已經是相當能打的水平了。

也正是這個龐大的體系，在一場又一場城市級的變革中，始終站在最關鍵的位置。

它不是那種“營銷型”的角色，也不需要拿下多少銷冠來證明自己。但大家心里都門兒清，很多事情，它一動，整個城市就會抖三抖。

03

一家公司

扛起半個上海的城市更新

事實上，上海地產集團的能量，遠不止于“拿地”。

它，在重塑上海。

截至2022年，這家公司已經參與了全市60%的舊改項目。

你沒看錯。六成的老房子翻新、片區改造、結構重建，背后都有它的手筆。

25個重點項目、75幅地塊、147萬平方米的舊住房，累計投資3790億元。

世博園、外灘、虹橋、閔行……凡是你能想到的“上海城市名片”，幾乎都跟它有關。

再看保租房。

這幾年保租房是硬任務，也是難任務。但上海地產集團一出手，直接籌措了4.5萬套，占全市總量的八分之一，穩穩坐在“上海保租房一哥”的位置。

在別人還抱著“試試看”的心態琢磨怎么試點的時候，它已經在把這些房源系統性落地、統籌、運營。

當然，上海地產集團更不是只會托底的老大哥，它還很會帶節奏。

比如面對舊改融資難題，它與招商、中交、萬科、國壽投資、保利發展等頭部企業一起成立了一個總規模800億的城市更新基金。

要知道，能號得動這幾個名字一起出資的，不多。上海地產集團算一個。

再比如，當曾經沖到過行業第一的綠地集團出險時，作為二股東的上海地產在一個多月里密集馳援了近30億資金，此后又多次輸血。

關鍵時刻敢接、也接得住，這就是它的底氣。

最后再講土地。這也是它最有“技術含量”的部分。

大家都看得到它在不斷拿地。但它真正展現智慧的地方，還在于它怎么用手里的地。

這兩年，上海地產集團頻繁使用一種組合打法：協議出讓+產權轉讓+聯合開發。

地不進拍賣場，先通過協議方式收儲，再轉入聯合產權交易所，由央國企等實力房企接盤，進入后端開發。

這就是業內常說的“場所聯動”。

這一機制表面上是降低開發門檻，實際上是上海地產集團在做一件很深遠的事：

把原本高門檻、高風險的土地資源，通過機制轉化成“可控釋放”的城市資產包。

說得更直白一點：

它不是在賣地，是在給資源找優秀的承接方——

誰能長期深耕，誰能按計劃兌現，誰就有資格進來。

比如招商沒拿下徐匯濱江，轉頭就從它這邊接到新長橋舊改地塊，落地“海上·清和璽”；

華潤置地要重回上海核心地段，也是通過它接下前灘西南三宗地塊，才有后來的“前灘潤璟”；

中鐵置業能順利拿下楊浦定海風貌舊改地塊，也要感謝它搭的這個橋。

從結果看，這些項目不僅順利開發，去化也相當不錯。

這就是為什么你看不到公開競爭，卻能看到項目陸續落地。

但是，如果只看到“土地運作方式的轉變”，就太表面了。這背后的深層邏輯，其實是城市資源配置方式的轉變：

土地，不再只是價格博弈，而是功能調配；

拿地，不再只看出價高低，而是看是否能執行公共價值；

項目，不再只是商業行為，更是一次次政策目標的落點。

這是市場和政府之間的博弈，也是一種新合作邏輯的建立。

04

從“銷聲匿跡”

到“另一條戰線”

現在再看徐匯這一南一北的東安雙子地，會發現它們從出讓方式、買家背景，到交易路徑，幾乎如出一轍：

先由上海地產集團拿地收儲，再轉化資產形態，最后“引薦”給合適的央國企。

這不是房企能玩得起的打法，而是城市級別的資源調度，而不是誰都能參與的市場游戲。

當然，也有人說，最近上海地產集團有點“低調”。不見土拍場上的激烈出價，也不出現在房企榜單的顯眼位置，好像就“退場”了。

其實并非如此。上海地產集團只是從前臺轉向后臺，繼續掌控著整個資源節奏。

以最近熱議的幾個核心地塊為例：

靜安16萬/㎡奪得全國單價地王后，楊浦123.5億推出兩宗地，徐匯12.6萬元/㎡單價地塊迅速跟上……

這些“超級地塊”，一塊接一塊落下，全都避開了傳統的土拍市場，選擇協議出讓、控制節奏，并由陌生但路徑一致的企業接手。

其背后，其實都是同一套機制。

而上海地產集團，正是這套機制的核心執行者。

與此同時，公開市場也在同步上演一波“地王潮”。

成都在半個月內實現樓面價從3萬直跳4萬，杭州一周內連續誕生兩塊單價地王，上海更是一天兩個板塊出王牌，上演了教科書式的“市場造勢”。

你說它熱嗎？是熱的。

但它不完全是市場自然升溫，更像是一場深謀遠慮的信號投放。

當然，對于這種現象，業內的說法也很明確：

“這一波“地王潮”，不是房企突然膽子變大了，而是很多城市故意放出了“壓箱底”的好地：區位稀缺、指標誘人，目的就是把大家的注意力重新拉回來?！?/p>

我們都清楚，良好的市場預期往往源于密集的信息引導，正如我們所說的"信心貴于黃金"。當前土地市場利好消息頻傳，若能持續強化核心城市及區域的房價上漲預期，并逐步向周邊城市傳導，對于穩定整體樓市預期必定大有裨益。

不得不感嘆一句，幕后的操盤手，實在是有大智慧。

主編：張艷

責編：行輪

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