關注房地產走勢，不僅要研究全國房地產市場的周期性波動，還要聚焦具體城市，分析影響這些城市樓市的其他因素。

人口流向，是決定城市房地產市場中長期變化的核心變量。

此前，老楊已圍繞 2024 年全國及主要城市的人口數據變化，進行了宏觀籠統的分析。

今天，我們結合具體城市，開展更深入的對比性人口分析，以洞察和把握不同城市房地產市場的中長期走勢。

首先，提示大家一點，研究城市人口， 既要看人口總量，更要看增速；總量反映的是一個漫長的歷史演變，增速則體現短期變化與城市活力。本文主要研究常住人口的年度增速變遷。

上海 VS 深圳

2020 年之前，深圳人口增速較高，年均增長達 4% 左右，總體增速明顯超過上海。

上海人口增速在 2014 年之前尚能保持 2% 的增長，但此后國家對上海人口實施總量控制，增速維持在 0% 左右小幅波動。

2021 年以來，深圳人口增速顯著變化：受樓市降溫與疫情沖擊影響，2021 年增速 “跳水”，2022 年微幅下滑，2023-2024 年小幅反彈，2024 年增速僅 1.12%，遠低于過去十多年的平均水平。

上海 2024 年人口小幅下降 0.3%。

從人口變化看，2021 年前深圳人口對樓市的支撐力明顯強于上海，事實上，2021 年前深圳房價漲幅也顯著超過上海。

2021 年以來，深圳人口增速優勢不再，兩城房價均呈下跌趨勢。

看來，連全國最年輕的大城市深圳，都已步入中年了。

那么，接下來，可以關注一下全國最年輕城市雄安新區的人口增速了。

天津 vs 杭州

天津，作為華北地區重要直轄市，曾是 “老貴族”；整個20世紀，都挺耀眼的，就那個百年來看，綜合實力能排進全國前五。

杭州，歷史文化底蘊深厚，但經濟實力并不算強。但過去十幾年發力增長，尤其是2016年G20會議后，城市地位開始迅猛提升；與天津相比，可算是新貴城市了。

2014 年之前，天津人口增速明顯超過杭州。

那時天津的架子還沒塌下來，仍在夢想成為“北方最大經濟中心”；尤其是第三個國家級新區：濱海新區，還在熱火朝天的搞建設，包括響螺灣CBD。

2014-2015 年，是兩城地位變化的關鍵期：老貴族夢碎，新貴族崛起。

2014 年起，杭州人口增速反超天津，并持續至今。

近去十年，杭州人口年增速，基本都能排進全國前五；而天津，2017－2018、2021－2022年出現下降，人口降幅在全國一二線城市，基本能排進前三。

與人口面相適應，過去十年，杭州樓市表現遠強于天津。

但 2021 年以來，受全國樓市降溫和疫情影響，杭州人口增速逐步下滑，2024 年為 0.8%，2023-2024 年人口基本持平。

重慶 vs 成都

作為西南地區兩大核心城市，重慶是直轄市，看似城市地位高于成都。

但二者皆為全國九大中心城市，從經濟與人口綜合來看，其實城市能級比較接近。

過去幾年，國家高度重視打造成渝經濟帶、城市群，出臺了級別較高的發展規劃。

過去十幾年，成都人口增速明顯超過重慶；當然，這其中有一個因素，重慶下屬的區縣比較多，受到農村人口外出打工因素的影響。

即便如此，成都的人口吸附能力，也強于重慶主城區（剔除偏遠的區縣）。

與之相適應，成都的樓市表現，包括房價長期漲幅，也明顯強于重慶。

老楊實在不太理解：過去多年，為什么很多外地人去重慶炒房，而不是成都？

但 2021 年以來，成都人口增速快速下滑，近三年均低于 1%；重慶人口增速亦下滑，維持在 0% 左右波動。

近三年，成都對重慶的人口優勢逐漸減弱；其中因素，也包括重慶遠郊區縣在外打工群體的回流。

南京 vs 合肥

傳統上，南京城市地位高于合肥；南京六朝古都的地位擺在那里嘛。

所以，過去多年，南京有個外號：徽都。也即很多安徽人將南京視為省會，迷戀金陵城的繁華，以在南京有套房為榮光。

被同省民眾鄙視了這么多年，合肥肺都快氣炸了。深深地憋著一口惡氣，奮發圖強。

人口數據顯示，2013 年前南京人口增速遠超合肥，2013 年后合肥增速反超，并持續碾壓南京。

對合肥來說，這是一部可歌可泣的逆襲史！

過去十年合肥產業、經濟、城市等皆快速擴張，地位上升，尤其是政府積極有為的招商引資，同時自己也砸錢在新興行業投資，從而樹下梧桐樹，引來金鳳凰。

與城市地位、人口增速變化相適應，過去十年，合肥房價漲幅超過南京。

2024 年，南京人口增速僅 0.34%，合肥達 1.51%，位列全國第二。

鄭州 vs 西安

鄭州（中部大都市）與西安（西部大都市）地理位置相近，而且同為全國九大中心城市。

這倆城市的命運，同樣經歷了此起彼伏的激烈競爭。

2017 年是關鍵分水嶺：此前鄭州人口增速超過西安，此后西安反超。

尤其是 2017 年，西安因 “搶人大戰” 成績扎眼，人口暴增超 9%；西安的宣傳隊、別動隊，甚至跑到洛陽大街上搶人才。

這么明目張膽的搶人，經過媒體廣泛傳播后，估計當時把鄭州氣暈了。

然而，城市之間競爭，就是這么慘烈。

2017年開始，鄭州人口增速自此步入下坡路。

與相適應，2016年夏天鄭州房價漲幅全國第一；而到了2017年，房價漲幅第一換成了西安；此后至今，西安樓市一直強于鄭州。

2021 年以來，西安人口增速下滑，甚至 2021 年出現 0.6% 的負增長。

2022 年起，兩城人口均小幅增長；2024 年鄭州 0.6%、西安 0.68%；近四年二市人口趨勢重新接近。

未來十年，哪個城市更強？大家可以猜猜……

通過上述城市對比分析可知，人口變化具有規律性，城市發展亦起伏不定：不同歷史階段，有的城市崛起，有的城市衰落。

因此，我們必須密切關注各城市人口變化，以洞察樓市走勢，把握機遇，規避風險。