本文作者：Aaron

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在玄武區雄心勃勃的舊城更新計劃中，百子亭地處玄武門南側，坐落在玄武湖景區附近，自帶“網紅屬性”，疊加瑞安的運營，下一個“上海新天地”似乎近在眼前。

目前百子亭已經試運營一段期間，一期北區已經建成，但迄今仍未開放，擬引入電影院和美術展館等業態；二期還在建設中。

但數年過去了，年年出現在官方工作匯報中的百子享天地一直未能順利開業，不禁讓人發問:百子享天地到底怎么了?

據網傳消息，近日百子亭天地又傳出噩耗：瑞安方面有意退出，而究其原因，就是那幾棟無法解決產權問題的老房子。

◎圖源小紅書

南京百子亭恐又生變

根據資料顯示，項目屬于民國文化建筑改造，涵蓋 傅抱石、徐悲鴻等共11棟名人故居，規劃集零售、城市博物館、餐飲、娛樂、文化等業態。

• 一期北區為新建Mall，建筑面積3.78萬方，地上3-6層，地下3層，外立面運用大量青磚，與古建筑風格融合統一；

• 一期南區為11棟修復古建，建筑面積1.1萬方，地上2-3層；

• 二期在南區西側，為原中央路小學地塊，將建成集中商業Mall。

據悉，地塊內3棟民國時期建筑涉及諸多戶產權人，其中存在房改房權屬爭議、繼承糾紛等多項問題。盡管官方于2022年啟動 "留改拆" 試點，擬采用 "產權置換 + 異地安置" 方案推進，但目前仍存在諸多難點。

此外，雖然已公示的招商規劃顯示，擬引入 IMAX 影院（簽約進度60%）、當代藝術展館（意向洽談中）及米其林級別餐飲品牌，但原計劃開業的節點如今看來已然推遲。

同時，區域配套條件也制約著項目推進：

● 交通不便：地塊處于市中心，配建停車位 780 個（含機械車位200 個），低于《南京市商業建筑配建標準》（100㎡/ 車位）的1200個配建要求，雖可共享凱瑟琳廣場1200 個社會停車位，但步行通勤需穿越2個紅綠燈路口。

● 客群較少：1公里半徑內常住人口約1.8萬人，其中很多是南外、腫瘤醫院等單位職工家屬，雞娃人群偏多，消費習慣也偏向于社區商業；商務辦公人群更是主要集中在2 公里外的珠江路商圈。

瑞安地產的戰略轉型

瑞安疑似退出百子亭項目的傳聞，似乎也與瑞安房地產當前資金狀況及戰略轉向有所關系。

根據公司2023年年報（經普華永道審計），瑞安短期償債賬面貨幣資金105.23億元，其中因質押、監管等受限資金74.18億元，可動用資金31.05億元。

此外，投資性房地產公允價值較2022年下降12.7%，不過與上海、武漢等城市核心商業項目租金減免政策有一定關系，此外，商業運營收入32.8億元（占比31.7%），首次超過物業銷售（30.2億元），預示著瑞安輕資產轉型的成功。

近期標志性動作是上海召樓天地項目股權調整：2025年4月，瑞安與閔行區屬國企南虹橋集團簽署協議，以12.6億元轉讓召樓天地 30% 股權，持股比例從90%調整為60%。

相關網頁截圖 | 來源：閔行區人民政府官網

不過，正如網友所說，瑞安的去與留并不影響百子亭的開業，目前疑似水游城團隊接手。

若未來真的更換運營主體，根據《南京市土地出讓合同》約定，開發主體股權變更需經屬地政府備案，若發生實際控制人變更，新主體需承接原合同項下的文物保護、配套建設等義務。

此外，根據《南京市歷史文化名城保護條例》第四十一條明確："歷史風貌區改造項目開發主體發生變更的，未來繼任主體應繼續履行保護規劃確定的義務，不得擅自調整保護措施。" 這意味著無論開發主體是否變更，百子亭項目的歷史建筑保護要求、業態規劃指標均具有法定約束力，這也為百子亭持續推進提供了制度保障。

南京老城、歷史城區、歷史地段范圍示意圖