上海樓市發展幾十年，掀起了一輪又一輪的城市建設潮。

譬如虹口北外灘、黃浦新天地、靜安蘇河灣、楊浦新江灣城。

浦東張江、前灘、寶山南大、吳淞創新城。

各種規劃帶來了熱錢流向，同時也吸納了很多購買力。

不管最后規劃有沒有落地，房價是先漲起來了。

當城市建設趨于飽和，當新的規劃難以落地。

買房看規劃的權重，還有幾成呢？

沖著規劃買房的人，虧慘了

樓市下行期，大虹橋、臨港網紅盤集體破發。

那些盲目追熱度追規劃的買房人，都虧得很慘。

據不完全統計，2019-2021年買的新房，有一半以上已經跌破入市最低價。

外環外新房基本全面破發，95折是常態，最低有打92折的。

臨港萬祥同潤金色橘苑，2019年新房賣2.6萬/平，現在成交只有1.5萬/平。

滴水湖特發學府里，當年3.3萬搶破頭，現在成交只有2.5-2.8萬/平。

青浦徐涇紅盤，金地虹悅灣，開盤均價6.4萬左右，4月最新成交價5.5萬。

閔行華漕首創禧瑞薈二期，開盤均價6.6萬/平，認購率高達509%。

最新一套成交價5.9萬/平，徹底破發。

嘉定南翔云湖漫城，2021年開盤5.78萬/平。

4月最新成交價5萬左右，也在破發。

復盤下來，無新增規劃的老牌富人區，卻成打新最賺錢的地方。

比如老牌富人區碧云，已經屬于衰退區域了，老外流失，無新增規劃。

但2020至今打新最賺新盤，是碧云板塊的碧云尊邸。

2021年碧云尊邸的開盤均價11.19萬/平。

現在小區掛牌均價18.6萬/平，買入就賺上千萬。

當然這里面也有幾點原因：

第一個就是這個盤定價不高，當時洋房是9萬/㎡；

第二個是區域無次新房供應，區域購買力無上限。

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大量的規劃可能難以落地

過去在上海買房，規劃是必須考慮的一個因素。

2005-2015年這十年， 規劃就是買房的“圣經”。

跟著規劃走，閉著眼睛買房子都能賺錢。

當年上海的一些新興區域，只要規劃里有地鐵、有商業，房子根本不愁賣，而且價格蹭蹭往上漲。

比如新上海人持續流入、規劃落地給力的浦東和閔行，就是投資客們主要關注的片區。

后面來到2015-2020年，規劃的作用就有點弱化了，但還是有一定的參考價值。

而在2020 年之后，規劃在買房這件事里的份量就大打折扣了，更多時候甚至可以說是個“大坑”。

因為存量博弈的時代，規劃落地變得越來越難。

寶山南大，口號喊了這么多年了，發展速度那叫一個慢。

浦東惠南曾規劃為“五角大樓”，如今淪為了蕭索的菜市場。

奉賢海灣鎮CBD，喊出口號要打造“對標香港中環的世界級CBD”，但除了碧海金沙，其他大型規劃一個都沒落地 。

買海灣房子的人在網上泣血哭訴，算是徹底砸手里了。

還有金山濱海規劃的“金山濱海國際文化旅游度假區”；

青浦朱家角規劃的“上海國際旅游度假區”；

崇明陳家鎮規劃的“生態科技島”，都是噱頭。

盤點上海近十年里，把規劃從紙上落地到現實的地段屈指可數， 前灘算是一個。

前灘能成功，那是趕上了好時候，位置在浦東金色中環一帶，沒有什么強勁的對手，再加上浦東下血本，學校、地鐵、商場全部往上堆，基礎設施打造得十分完善。

天時地利人和都占全了，想不成功都難。

對比對岸的徐匯濱江，概念炒得熱火朝天，房價也水漲船高，但真要說落地的實際成果，比前灘還是遜色一些。

細數近些年上海這些規劃，沒幾個是前灘這種在 產業引進、商業落地各方面都做到位的。

自從上海的人口增長慢下來后，沒有大量的人口導入，很多規劃都變成空中樓閣。

要么就是落地時間久遠漫長，遙遙無期。

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上海的房子是賣是留？

最喜歡講規劃的是開發商

樓市里，最喜歡講規劃的其實是開發商。

開發商拿一塊地，只要有個規劃概念，立馬就把預期價值全算到房價里，讓買房人買單。

哪里規劃了一個高科技園區，開發商就炒作噱頭把周邊房價提高了好幾成。

園區什么時候能建成，建成了能帶來多少就業機會，能帶動多少消費，這些都是未知數。

比如現在的綠城潮鳴東方和楊浦區的新房，規劃的利好全在價格里。

相對開發商來說，二手房房東就比較實在。

他們不會因為一個虛無縹緲的規劃就把房價抬得離譜，更多是根據周邊供求關系來定價。

其實規劃也分能級：市級規劃，區級規劃，國家級規劃。

大家要想跟著規劃買房，建議至少要看市級以上規劃。

另外可以關注地鐵軌交的落地程度，沉默成本會確保操盤手后續的繼續投入。

現在上海市區郊區這么多規劃：

1）東外灘，還有點盼頭，因為很多互聯網巨頭已經遷入；

2）張江的雙子塔，也頗有希望，張江本身底子就很厚；

其他地方，就不好說了：

要么預期已經被透支，要么純粹就是畫大餅，前途渺茫。

當年爆炒的臨港，可是“埋”了不少人。

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買房還能看規劃嗎？

城市的更新還在繼續。

張江科學城擴區、金陵東路舊改、張園舊改、徐濱發力、前灣加速。

又把周邊片區的房價，推向了新的價值高地。

上海樓市在不斷變化，買房的思路也要跟著變。

不限價時代，規劃利好全部算到到價格里了。

規劃落地是應該的，不落地反而貢獻負的超額收益。

所以建議現在上海買房，把規劃的權重放低。

更多地去關注房子本身的品質，以及已經落地的配套。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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