目前，昆明已有兩個第四代住宅項目開盤銷售，主打都是大戶型，總價基本在300萬以上，妥妥的高門檻。

然而，四代宅并不都是高不可攀，因為小戶型四代宅馬上要殺入普通改善市場。

前段時間，云南房網報道介紹了旭輝鉑森林語約107—138平米的四代宅產品，（詳見《昆明北市區四代宅有了新玩法：戶型小贈送大，上車門檻更友好》），很多人擔心價格門檻會不會很高，另一個就是項目宣傳的“昆明首個綜合體之上的低密四代宅”能否兌現。

旭輝廣場商業復工

答案是讓人安心的，前天（5月23日），旭輝廣場商業舉行了復工儀式，北市區最大購物中心步入正軌，意味著鉑森林語的重磅商業配套兌現可期，超17萬方自持體量的綜合商業中心帶來一站式全業態都會生活方式，將構建起生態+繁華的獨有居住體驗。

與此同時，鉑森林語釋放了吹風價，項目的總價段160萬—200萬，普通改善客戶可以安心沖了。

四代宅總價門檻狂降一半，市場基數擴大了6倍

鉑森林語的吹風價與在售的四代宅樓盤相比，總價一下狂降了一半，對樓市和購房者意味著什么？

據克而瑞數據，2024年昆明共賣出24394套高層住宅，其中總價300萬以上僅占比6%，基本都是160平米以上的大平層，今年大量大戶型的四代宅入市后，必然會擠占原來的大平層市場份額。

本來這場四代宅引發的“神仙打架”和普通改善者沒什么關系，可低總價的四代宅殺入市場后就不一樣了。

還是去年的數據，成交總價160萬以上的高層占比達到了36%，其中160—180萬最多，占比達10%，總價越高占比越低，呈金字塔狀，也就是說，一旦四代宅的總價拉低到160萬左右，則意味著潛在的市場基數放大了整整6倍！

由此可見，四代宅引發的沖擊從高端市場蔓延到首改剛改市場，影響極為深遠：至少三成的購房者都有條件考慮下，要不要選擇買套四代宅。

旭輝的房子可以安心買嗎？

鉑森林語的小戶型四代宅，大幅拉低購房門檻，可以說掀了四代宅市場的桌子，更為重要的是，目前昆明主城四區只有這一個小戶型四代宅，按理來說前景十分光明。

但客觀來說，項目本身定位很精準，唯一的擔憂是來自于外界對開發商旭輝的誤解。

最近幾年來，很多昔日的千億房企紛紛躺平擺爛，但也有部分房企穩住了陣腳，及時進行戰略轉型、積極調整財務和優化債務，其中旭輝就是少數“資產＞負債”的房企，由于資產安全墊夠厚，過去三年，旭輝頂著行業流動性危機，完成27萬套新房交付，穩居民營房企前三；同時手握460億核心商圈商業資產，年租金收入18億，出租率保持在90%以上。

憑借優質商業資產的“現金流護城河”，在業內觀察者看來，旭輝的境外債成功重組可以預見。

同時，旭輝也是房企業務轉型成功的典型案例，據旭輝建管官微，截止2024年底，旭輝建管已在70余城市落地近200個項目，累計管理面積超3000萬平方米。在克而瑞發布的2024年中國房地產企業代建綜合能力排行榜中，旭輝建管榮列TOP5，已成為代建行業的頭部企業。

在昆明，旭輝的開發、商業運營、代建三大板塊齊頭并進，正是旭輝集團健康發展的一個縮影。

3月30日，旭輝廣場一期鉑宸府最后一棟樓6號樓完成交付，標志著昆明旭輝廣場一期住宅全部高品質兌現。在此之前，旭輝廣場二期鉑森林語已正式開工建設，項目開發節奏緊湊有序。

緊接著，作為大型綜合體的重要部分，17萬方自持體量的旭輝廣場商業復工，據了解，商業街商鋪和公寓產品預計將于今年8月推出，而自持的集中式大商業將繼續壯大旭輝的優質商業資產陣營。

在代建代管領域，旭輝代建的璞域ONE，作為北市區首個新規大平層項目，近日正式面世，以項目的產品力表現，有望成為北市區新一代的高端標桿。除此之外，旭輝還在公建領域代建取得突破，簽約盤龍區體育公園代建，深度參與盤龍區城市建設。

經過漫長“爬坡”，旭輝在昆明的底牌已經亮出：沒有“躺平擺爛”，也不靠“豪賭救市”，而是發揮自身優勢，以好產品、優質資產、專業能力，成功尋覓到穿越周期之路。

小戶型四代宅可以沖也值得沖

很多人對第四代住宅的居住和生活模式非常向往，而鉑森林語不僅大幅降低了四代宅產品的入手門檻，并且在得房率、空間感、舒適度、配套全面性等方面，完全不遜于甚至還超越了其他大戶型的四代宅項目。

所以鉑森林語值不值得買？看完以下三點就有答案了：

a、北市區唯一的地鐵、名校、商業三項集齊的四代宅項目

鉑森林語距離地鐵2號線北部汽車站約500余米，步行可達，地塊周邊緊鄰明通小學豐源校區、旭輝廣場、紅星美凱龍，昆十中白塔中學和明通小學豐澤校區的距離也很近。

學校配套方面，據了解，去年9月，旭輝廣場一期已有45戶的適齡子女入讀明通小學豐源校區和豐澤校區，今年一期鉑宸府明確劃片明通小學豐源校區，而鉑森林語作為項目二期，未來也將被劃入明通小學的招生范圍。這兩所明通新校區目前還沒有畢業班，但從明通各個校區的情況看，初中大概率對口公辦的昆十中白塔中學或昆十中求實校區。

作為北市區最大商業集群，旭輝廣場+紅星美凱龍（已開業）雙MALL組成的旭輝商圈，購物中心、美學家居館、星空主題商業街構建出三維商業矩陣，為業主提供一站式都會購物、休閑、娛樂體驗。

b、昆明最高得房率+最低容積率的四代宅

很多人還不知道，鉑森林語為打造高品質的四代宅產品，其實付出了損失上萬平米建筑面積的代價。

項目首次過規時，規劃為前一代高層住宅，容積率為2.6，可建面積約16.4萬方，今年項目規劃調整后，容積率降到了2.5，建筑面積相應降到了約14.9萬方。

建筑面積減少對開發商而言意味著可售面積縮減，無疑是不利的，所以這種損容的規劃非常少見。但帶給購房者的好處顯而易見，容積率越低，居住舒適度也就越高。

得益與此，鉑森林語創下兩大記錄：主城四區容積率最低和得房率最高（最高約130%）的四代宅產品。

具體表現在戶型產品上，越級空間尺度的感受尤為明顯：

以奇數層的112平米三房戶型為例，該戶型雖然是中戶，但面寬達12.7米，整體規整方正，得房率約119%，實得面積約133平米，怎么理解？如果按前代產品20%的分攤率計算，相當于傳統約160平米的戶型。

所以客餐廳加上約27平米的露臺，形成了一個約75.5平米的超大LDKG空間，如此越級尺度，以往只在大平層才可能擁有，而四代宅生活場景的豐富多樣，還遠超普通大平層。

同時，大尺度并沒有以壓縮臥室空間為代價，主臥全明套房面積約20.5平米，最小的次臥也接近9平米。

c、全面高配的公區配置

只看面積數據，鉑森林語的四代宅看似不大，但按實得面積的話，實際上相當于傳統產品的160—210平米，完全是大平層的規格。

所以，項目的大門、入戶、園林等公區部分全面比照高端盤的標準來配置。

其一，嚴選昆侖翡翠奢石，打造氣派歸家大門，以森系安曼綠奢石背景，彰顯鉑金入戶的歸家禮序，地下光廳通過超高層采光井引入自然光，營造不一樣的地下星途。

鉑森林語平面布局圖

其二，總計超萬平園林景觀，兩大景觀軸、十二個園林主題，融入在地人文生態。并以創造性的三大物語寄予業主家庭美好祝愿。

一樹：櫸樹迎賓，諧“舉”之寓意，祝學業有成；

一物：引活體孔雀入園，復刻版納雨林生態，并帶有吉祥如意、白頭偕老和前程似錦的寓意；

一石：300萬年前火山原石與瀑布造景，寓意“石來運轉”，將平安祥和化作生活場域的詩意。

鉑宸府園林實景

結語：

據了解，鉑森林語計劃于6月開放實景示范區和實體樣板間，綠色生態、舒適宜居的高端社區環境，超越想象的空間場景和戶型設計，都將在項目開創性的四代宅產品中全面展現。

作為昆明小戶型四代宅的首發作品，鉑森林語的面世，將一舉打破四代宅高不可攀的固有印象，讓普通改善客戶有能力完成理想居住之夢。而只有讓更多的人能住上好房子，四代宅帶來的這場產品迭代才具有了更普世的價值。