2025年5月，上海樓市上演了一場堪稱教科書式的“冰與火之歌”。

有的盤持續(xù)熱銷，價格水漲船高卻依然供不應求，市場用真金白銀投出了信任票；有的盤則庫存堆積、去化緩慢，甚至不乏“零認購”的極端案例。

一邊，是塔尖的盛宴，財富的狂歡；另一邊，則是遠郊的沉寂，生存的艱難。

不少房企仰天長嘆：同是天涯賣房人，有人風風光光去搶籌，有人男默女淚看樓空；有人忙著打包房源，有人只能打包盒飯。這樣的日子，真是太難了。

冷熱對撞，冰火交織。有人在高空穩(wěn)穩(wěn)登頂，有人在夾縫艱難求生。在這片承載著無數(shù)夢想與財富的土地上，每一個項目、每一次推盤，都是一場沒有硝煙的苦戰(zhàn)。

為什么頂豪市場屢創(chuàng)新高，熱度不減？為何遠郊板塊屢屢遇冷，陷入僵局？在整體市場分化的背景下，究竟是哪些項目逆勢突圍，站上C位？而它們的共同特質(zhì)和底層邏輯，又是否正在悄然勾勒出下一階段上海樓市的生存法則？

說到底，市場的劇烈撕裂，背后是供需邏輯的重塑，是市場信心的較量。

01

財富定乾坤，資產(chǎn)護江山

頂豪玩家的財富密碼

強者恒強，歷來是市場的鐵律。上海樓市，也不會例外。

2025年，這條鐵律在上海被演繹得淋漓盡致。一邊是頂豪項目熱銷成風，一邊是普通板塊門可羅雀。真正的分水嶺，來自于財富人群的購房邏輯，已經(jīng)悄然換了劇本。

不同于以往的“居者有其屋”，在全球資金回流與國內(nèi)高凈值人群蜂擁入滬的背景下，他們尋找的早已不是單純的居所，而是進入世界級城市圈層的“身份通行證”，以及能抵御周期波動的“資產(chǎn)護城河”。

事實勝于雄辯。

【上海壹號院】首開即爆，認購率高達267%，均價18.5萬元/㎡，一套動輒6200萬，依舊吸引眾多高凈值客戶競相追逐。

【綠城·潮鳴東方】首開即罄，認購率159.2%，單日勁銷69.88億元，勢如破竹。

【陸家嘴太古源·源邸】，二期去化率高達97%，均價17.18萬元/㎡，在黃浦江畔再封頂豪傳奇。

看似高不可攀，實則“真香”。面對不斷攀升的房價，資本用真金白銀投票：

再貴，也得買。

這些頂豪項目，憑借不可復制的地段、極致雕琢的產(chǎn)品力，以及快到極致的兌現(xiàn)速度，穩(wěn)居市場食物鏈頂端。

對于高凈值人群來說——

核心的資產(chǎn)，從來都不是“可選項”，而是“必選項”。

頂豪的邏輯，從來都不是“值不值”，而是“有沒有”。

哪怕是動輒五千萬起步的大平層，焦慮的也不是價格，而是錯過的機會。一套房，成了財富階層資產(chǎn)配置的安全艙，也是進入塔尖社交網(wǎng)絡的“門票”。

上海內(nèi)環(huán)內(nèi)二手房價指數(shù)

歸根到底，還是那句老話：物以稀為貴。誰能掌握極致稀缺，誰就擁有定價權和話語權。

畢竟，沒有人愿意在風云變幻的周期洪流中，沒人愿意手握一塊會貶值的“雞肋資產(chǎn)”。

02

高手過局，生死博弈：

生死局中，誰將逆勢而上？

高手間的博弈，總是樸實無華卻精準犀利。

2025年的上海樓市瞬息萬變，各家房企輪番落子，或穩(wěn)扎穩(wěn)打，或快刀斬亂麻，紛紛亮出了各自的底牌與絕技。

保利置業(yè)可以說是現(xiàn)象級的破局者。他們果斷押注楊浦內(nèi)中環(huán)，布局精準，動作果斷。

例如【保利瓏譽】，坐落于楊浦核心區(qū)，一入市就迅速爆紅。優(yōu)質(zhì)地段疊加高階產(chǎn)品力，精準捕捉到改善型客戶的剛需。

而且，保利沒有止步于單盤爆款，而是持續(xù)打磨產(chǎn)品線，完善高端產(chǎn)品序列，牢牢占據(jù)市場話語權。

中國金茂則是“穩(wěn)中帶狠”的代表。

以【金茂棠前】為例，它選址寶山19號線TOD綜合體旁，吃準了未來通勤便利+綜合體紅利的雙重利好，強勢鎖定改善型購房者，預計5月首推300套房源，已經(jīng)吊足了市場胃口。

同樣來自金茂的【潤云金茂府】，則打出了一張堪稱“先手制勝”的牌：“降風價入市”，精準狙擊普陀桃浦板塊的改善型購房者。就在同行還在猶豫定價策略時，金茂已悄然達成疊墅產(chǎn)品均價8.9萬元/㎡，入圍比2.0的優(yōu)秀戰(zhàn)績，率先完成市場截胡。

艷姐始終認為，2025年的上海高手局，玩的從來不是單點爆發(fā)，而是全鏈路的系統(tǒng)能力。地段是入場券，兌現(xiàn)力是勝負手，產(chǎn)品力才是長線制勝的底氣。

靠單一優(yōu)勢已經(jīng)很難立足，綜合運營能力才是真正決定勝負、穿越周期的終極法則。

03

強者恒強，弱者謀方

中小房企的生存智慧

高手過招，強者稱王。但在2025年風云變幻的上海樓市，哪怕是中小房企，也無疑展現(xiàn)了一套屬于自己的生存智慧：

不上杠桿、不豪賭，只選穩(wěn)扎穩(wěn)打、以小博大的破局之道。

【安高·申隴院】交出了一份漂亮的答卷：224套住宅，292組購房者參與搖號，均價7.42萬元/㎡，在市場中悄然站穩(wěn)腳跟。

在浦東東岸，【東灘·海上明月】也憑借優(yōu)質(zhì)地段和產(chǎn)品打磨，在東岸悄悄生長，等的就是那個"水到渠成"的機會。

時代在推著市場洗牌，央國企繼續(xù)"買買買"，加速重倉主城、跑馬圈地。中小房企則深耕細分板塊，以靈活應變和產(chǎn)品差異化實現(xiàn)破局。

旗鼓相當，各有千秋。

市場殘酷，但從不失公平。對于中小房企而言，細分市場的深耕、靈活的推盤節(jié)奏、以及產(chǎn)品差異化，依然是不變的逆勢突圍法則。沒有誰能輕易取巧，唯有以穩(wěn)取勝、以專制勝，方能在這場沒有硝煙的拉鋸戰(zhàn)中占據(jù)一席之地。

04

分化定格局，生死看抉擇

上海樓市的冰火兩重天

上海樓市的分化，已經(jīng)進入了清晰的博弈階段。對于房企來說，生存的路徑已然明了。

對 核心區(qū)房企 而言， 唯一的答案就是繼續(xù)“產(chǎn)品力+兌現(xiàn)力”的雙 賽道上全力奔赴：

【翡雲(yún)悅府】以55.64分的入圍分和超300%的認購率，穩(wěn)坐“卷王”寶座；【西派海上】同樣熱潮洶涌，入圍分46.35分，認購率高達248%；【前灘公館】以靈活的小戶型設計精準擊中年輕改善客群，認購率152%，表現(xiàn)亮眼；【浦發(fā)·蓮園】，首批112套房源開盤即"日光"，357組客戶蜂擁而至，均價9.38萬元/㎡，二期加推已箭在弦上。

這些代表性項目等憑借優(yōu)質(zhì)地段、強產(chǎn)品力和快節(jié)奏的推盤策略，精準鎖定了新中產(chǎn)和改善型客戶，持續(xù)成為市場關注的焦點。

同時，它們的成功也共同印證了一個規(guī)律：優(yōu)質(zhì)地段、精準產(chǎn)品定位和高效推盤節(jié)奏仍然是主城房企站穩(wěn)市場的關鍵。

遠郊市場則從“拼價格”，悄然邁向“拼體系”。

【金茂·棠前】以TOD+復合型社區(qū)的開發(fā)模式，交出了一份令人矚目的答卷：軌道交通提供了確定性的客流，復合業(yè)態(tài)降低了單一住宅的去化壓力，完善的生活配套增強了社區(qū)的黏性。

此時，遠郊已不再是靜候外溢的“外圍”，而是積極參與城市功能構建的“衛(wèi)星節(jié)點”。

當然，市場也并非到處都是繁花似錦。

樓市這場游戲，更注定不是所有人都能順利通關的Good Ending。

【璟雲(yún)里】因認購不足取消搖號，備案均價低至5.25萬元/㎡，一度"上了熱搜"；【國貿(mào)·海嶼佘山】認購率61.7%，均價5.22萬元/㎡，去化步履蹣跚。

徐匯濱江之上，人潮涌動；郊區(qū)沙盤前，燈光寂寥。

可以預見，上海樓市已經(jīng)全面進入精細化運營時代。靠價格走量的粗放式打法已難持續(xù)，房企必須在選址、產(chǎn)品、配套、營銷等全鏈條形成閉環(huán)，提供超越客戶預期的綜合價值。

上海樓市的分化，早已不需要華麗辭藻去渲染。一組組冰冷的數(shù)據(jù)，一次次市場檢驗，已在悄無聲息中，劃定了新格局。

05

分化定格局，生死看抉擇

上海樓市的冰火兩重天

至此，結(jié)論已然顯現(xiàn)。

上海樓市，正在步入一個全新的三重博弈時代。產(chǎn)品力、兌現(xiàn)力、稀缺性，成為房企存亡與否的三大關鍵。

你要樣樣過關，才能有資格繼續(xù)玩下去。一招有了差池，轉(zhuǎn)身就被市場踢出局，毫不留情。

昔日比拼地段，今日較量產(chǎn)品。當產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，兌現(xiàn)速度成為勝負手。兌現(xiàn)力相近，則考驗資源位。資源位也持平，品牌信用與開發(fā)能力成為最后的比拼籌碼。

真正能夠穿越周期者，終究鳳毛麟角。唯有同時滿足區(qū)位+配套+產(chǎn)品三大硬核標準的項目，方可稱之為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

其余各者，即使短期風光，也不過是市場中的匆匆過客。

風起了，看誰第一個迎風起飛；風停了，再看誰能優(yōu)雅著陸。

只有真正的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能在市場風雨中從容前行，歷久彌新。

主編：張艷

責編：行輪

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