作者：周軍律師.

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《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

那么，哪種情形下未支付全部房款也可以依據該條排除執行？

最高院在《何政恒、周芯宇申請執行人執行異議之訴再審案》中明確：

不宜機械地理解為在執行異議之訴中，在案外人將剩余價款交付執行完畢之前，就不能夠對案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益進行審理判斷。如果案外人有合理理由未支付尾款的，仍可依法排除執行。

最高院認為，

關于本案購房合同尾款的支付問題。胡飛與劉海明簽訂《房屋買賣協議》后，共向劉海明依約支付了購房款772650元，占合同價款的60%。按照當事人的約定，胡飛一次性支付剩余購房款的條件是收到產權管理部門開具的《收件收據》。但劉海明沒有證據證明其已將產權管理部門開具的《收件收據》交給胡飛，也沒有證據證明胡飛已經知道劉海明已在2012年7月2日已償還銀行按揭貸款、取得房屋所有權證的事實，在此情形下，胡飛未支付剩余價款，并不構成對合同約定付款義務的違反。

對于合同尾款，胡飛在案外人執行異議申請及本案訴訟過程中均明確表示愿意按照人民法院的要求支付。但執行法院以及本案一審、二審法院均未要求胡飛支付該款項。

法律從不強人所難。因此，雖然執行異議復議規定第二十八條第三項規定的要件為“已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行”，但在本案情形下，不宜機械地理解為在執行異議之訴中，在案外人將剩余價款交付執行完畢之前，就不能夠對案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益進行審理判斷。故原審法院認為胡飛就案涉房屋和車位享有排除強制執行的民事權益，并無明顯不當。

周軍律師提醒，法律不會強人所難，最高院也要求法院在審理案件時不機械的理解法條，而應根據立法本意保護當事人合法權益。司法實踐中，法院會結合個案細節綜合判斷，平衡申請執行人債權與買受人權益，確保執行程序既合法又合理。

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