現房銷售，再次成為熱議話題。

近日，河南省信陽市住房和城鄉建設局就《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》公開征集意見。其中提出，文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。信陽有望成為今年全國首個明確全面落實現房銷售的城市。

最近一個月以來，現房銷售制度將實施、商品房預售制將終結的輿論持續發酵，該政策引起社會廣泛關注。現房銷售將帶來怎樣的影響？商品住房銷售制度有何趨勢？推進現房銷售面臨哪些挑戰？帶著這些問題，中國城市報記者展開了相關采訪。

多地積極推進現房銷售

事實上，早在2020年3月，海南省委辦公廳、省政府辦公廳就印發了《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，規定新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。海南由此成為全國首個實行現房銷售制度的省份。

今年以來，多地有力有序推進現房銷售。例如，今年3月，湖南省人民政府辦公廳印發《湖南省提振消費專項行動方案》，要求“用好用足房地產調控政策工具箱，優化現房銷售試點”。

“分析現房銷售制度可能產生的影響，需先厘清預售制度承擔的功能。”國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民分析，在我國，預售是住房總體短缺時代的產物，承擔了較強的融資功能，且融資重心逐漸由“房”向“地”轉換。

王瑞民表示，預售起初解決的是沒錢蓋房的問題。當時，建安成本是大頭。購房者提前支付房款，相當于為開發商提供“無息”資金，同時購房者也獲得實惠，期房價格遠低于現房，且在后續房價上漲中實現資產增值。

“隨著地價持續攀升及其在房價中的占比提高，預售轉向解決沒錢拿地的問題。”王瑞民提到，在此過程中，開發商和地方政府土地出讓的利益聯結日益緊密。個別地方預售資金監管松懈，開發商過度冒險、超前拿地的風險便通過預售機制轉嫁給購房者。

“換句話說，購房者權益保護不足日益成為預售制度下的一個突出問題，并在市場下行后集中暴露，購房人成為爛尾樓風險的主要承擔者。”王瑞民認為，現房銷售，既能很好地解決預售制下購房者權益保護不足的問題，也能倒逼開發商開發高品質住宅。

在受訪專家看來，實行現房銷售，獲益最大的是購房者。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國城市報記者，對購房者而言，現房銷售模式實現了“所見即所得”，有效避免了購買爛尾樓的風險，確保了房屋能夠按時交付，從而提高了社會對新建商品房的接受度。

麟評居住大數據研究院首席分析師王小嬙認為，從長期來看，現房銷售制度有助于減少爛尾樓現象，降低購房糾紛，提高市場透明度，增強購房者信心，同時有助于減少預售資金監管問題，促進房地產市場的健康發展。

“對于購房者來說，現房銷售優勢非常明顯，能降低購房風險，可直接看到房屋的實際狀況，避免宣傳與實際交付不符的問題。”王小嬙對中國城市報記者說。

現房銷售占比逐步提升

據中指研究院不完全監測，2022年末以來，全國已有超30個省份出臺現房銷售相關政策，如安徽合肥、河南鄭州、湖南長沙等地明確部分項目進行現房銷售試點。

在受訪專家看來，未來現房銷售將是大勢所趨，逐步由期房主導的銷售模式過渡成現房銷售。

李宇嘉預測，未來即便預售制度得以延續并存，預售資金監管也將更為嚴格。這意味著，開發商提取挪用預售資金的難度會顯著增加。相較于過去，預售制度在助力開發商加快資金循環、實現高周轉方面所發揮的作用已大幅減弱。

“在中西部地區的三四線城市，現房或準現房銷售已經相當普遍。”李宇嘉分析，該區域品牌開發商尤其是央企參與度較低，以中小開發商為主。這些中小開發商對現房銷售的模式接受度較高，原因一是購房者普遍擔心爛尾風險，二是自身融資渠道有限，銀行放貸相對審慎。

當前，現房銷售占比逐步提升。國家統計局數據顯示，2024年我國現房銷售面積約3億平方米，同比增長19.1%，現房銷售面積占比已經達到30.84%。2020年至2023年現房銷售占比分別為12.7%、13%、17.3%、22.5%。

這一趨勢的背后,離不開政策層面的強力支撐。

2024年7月，《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》發布，強調要改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。商品房預售制度改革正式被提上日程。

去年以來，住房城鄉建設部多次在公開場合表示，有力有序推進現房銷售。2024年底，全國住房城鄉建設工作會議將“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管”列為2025年重點抓好的工作之一。

配套支持措施是關鍵

近年來，社會關于取消商品房預售制、推行現房出售的呼聲日漸高漲。然而，推進現房銷售仍面臨不少現實的挑戰。

王小嬙表示，現房銷售對開發商的考驗最為明顯，顯著提高房企資本需求，尤其是中小型房企，可能因融資渠道有限，面臨破產或被并購的風險。加速行業整合，只有資本雄厚的企業才能更好地存活。此外，現房銷售由于開發周期較長，對新房的供應量有一定沖擊。

李宇嘉分析，對于開發商而言，現房銷售模式在短期內要求其投入較大規模的資金。開發商從拿地到銷售的周期，從原來的半年至一年半，延長至一年半至三年，幾乎延長了一倍。這導致開發商面臨較大的資金鏈壓力，且三年后銷售回款能否覆蓋前期融資成本存在一定不確定性。

現房銷售，對購房者而言，是一次期待；對開發商而言，則是一場考試。如何幫助開發商答好這道題？受訪專家建議，土地出讓制度、金融政策、財稅政策、銷售制度等一系列配套支持政策要跟上。

王瑞民告訴中國城市報記者，考慮到房地產開發周期長達3年左右，原先預售制承擔的融資功能需要有新的承接者，需要在開發貸、土地出讓方面進行相應的配套改革，否則房企拿地會格外謹慎，對地方政府土地出讓造成較大影響。

“此外，從拿地到銷售的2年至3年時間里，房地產市場不確定性也會客觀上要求土地出讓時有一定的‘折價’以對沖市場可能的風險。”王瑞民說。

王小嬙認為，現房銷售雖然有助于提高市場透明度和保護購房者權益，但短期內會增加房企的資金壓力。政府需完善相關配套政策，如提供契稅補貼和優化融資環境，以減輕房企負擔。

配套政策舉措具體可以從哪些方面發力？李宇嘉建議，一是提高土地供應效率，堅持凈地出讓，完善出讓地塊周邊基礎設施建設，促進實現拿地即開工；二是合理確定土地出讓價格，適當讓利，提振開發商拿地信心；三是優化營商環境，推進手續容缺辦理，縮短規劃報建流程。

中國城市報記者注意到，不少地方加快出臺現房銷售配套支持政策。例如，江西省贛州市多區縣延長現房銷售項目土地出讓金繳納期限，江西省九江市多區縣對購買現房銷售項目的購房者進行契稅補貼，山東省多地提高購買現房的公積金貸款額度。

除了配套支持措施以外，王瑞民還建議，未來可以探索帶定金的現房銷售。定金比例為房價的10%左右，由第三方托管，交房時再辦理按揭。“此舉既避免購房者過早承擔風險，也可以提前利用市場機制平滑現房銷售面臨的不確定性，還為銀行開發貸的發放提供了必要的依據。不少發達國家要求房企預訂比例超過50%才可申請開發貸”。王瑞民說。

■來源：中國城市報記者 邢燦