在中國，60歲至65歲的低齡老年人口已達9000萬，其財富儲備、消費意愿與社會保障優勢，正推動銀發經濟向2035年占GDP9%的目標沖刺*。隨著經濟社會發展水平的持續提升，老年人的需求結構正從生存型向發展型轉變。這一轉變深刻影響著銀發經濟的重要領域——養老公寓。同時，在中國城市更新的加速推進下，結合存量改造的養老中心涌現，正拓展養老公寓的打造模式、改變行業發展思路。

*中國發展高層論壇2025年專題研討會，2025年3月

仲量聯行基于服務經驗和全國數據分析，深入洞察養老公寓行業的重要變革，解析適配時代趨勢的方法論，以期為市場參與者帶來更多前瞻性的思考與指引。

公開信息顯示，我國60歲及以上老年人口的比重正在迅速增加，至2030年，預計我國60+老年人規模將達到3.7億人；與此同時，高齡老人的比例也在上升。

仲量聯行戰略顧問部資深董事俞志英：“我國老齡人口規模快速擴大，預示著養老公寓等消費需求的顯著放量，并且不同年齡層和身體階段人群的銀發族對應著更加豐富、更為細分的居住與服務需求，因此，養老公寓的業主和運營商需對產品規劃和設計進行精細化管理，可以考慮打造漸進式、差異化的產品線。”

人群

需求特點

建議

年輕的活力老人

尋求改善居住品質和豐富休閑娛樂活動，包括社群活動、休閑娛樂、文藝課程、養生健身等

在硬件配置的同時注重提供充足的社交性、精神型空間和服務，并結合技術創新提升客戶的生活品質。

可以自理但精力有限的中高齡老人

尋求安全、便利且具有保健性設施的居住空間，包括日常性醫療保健健全、配套設施耐用與方便性、居住環境安靜舒適、社區活動及課程有質量

考慮合理設置“自理老人區”，并配套公共活動區和醫療服務。

需要照護的高齡老人

尋求照護與醫療服務。

考慮設計專門的“照護區”，并提供全天候的人力支持與醫療服務。

中國養老公寓市場在過去幾年雖然經歷了短期洗牌，但也持續吸引著新參與者，并不斷推動頭部企業加碼入局。如今，大部分“玩家”已經摒棄了跑馬圈地沖規模的地產邏輯，更講求決策的穩健性、準確性，更注重現金流、回報率、盈利能力等核心指標；而健康的核心指標與項目啟動前期的精密部署息息相關：即需在項目初期就對選址、產品規劃、盈利模式等方面做好詳實精準的評估與研判。

在選址階段，需要充分評估宏觀到微觀的影響要素。

· 宏觀：如城市能級、居民收入、消費理念等；

· 中觀：如區域內交通、醫療配套資源、老齡化水平、老年人結構與需求類型、周邊競爭格局等情況；

· 微觀：如四周是否涉及敏感源。

而在城市更新的新格局下，大量養老公寓或以存量改造、存量盤活的形式出現。此類養老項目由于涉及改造或升級，選址階段還需要對項目平面、結構等方面的改造可行性進行全面評估。對于載體內的空間改造升級，應遵從養老建筑的綜合要求，在空間布局、環境舒適度、風險防范等方面細致考量，以切實滿足老年人所需。

與此同時，選址階段也應考慮不同類型老人的需求細分和產品規劃，這對于養老公寓可行性發展的重要性愈加凸顯。例如，活力老人、中高齡老人、高齡老人對于醫療的需求強弱不同，選址時對于“與三甲醫院的距離”等要素的優先程度便需有所區分。

此外，盈利模式方面，近十年來，中國養老公寓經歷了產權銷售、使用權銷售、會籍型、月費型等不同收費和盈利模式；伴隨全國多地陸續出臺養老服務的政策文件，對經營的規范性提出明確要求，業主和運營商需要在新政指引下確保收費標準的合理性與收費模式的可行性，實現項目穩健運營。

伴隨養老公寓行業向精細運營型轉變，市場參與者也將“運營”放諸更重要位置：一方面從高效運營發力，細化資源投入、穩定盈利空間；另一方面也以資源整合為抓手，與相關產業融合、與上下游合作拓展業務邊界，構筑發展基石。

仲量聯行認為，推動“投-建-營一體化”是養老公寓市場參與方提升效率的可行方法。具體而言，“運營與管理團隊參與投資決策”，有助于評估項目的可行性和長期回報；“運營前置參與項目規劃設計與建設”，能讓規劃建設得到依據養老實際需求的更專業建議；“運管參與項目建設階段的協調與監督”，則能確保建設進度與運營節奏與實際需求相匹配。

展望未來，養老公寓市場的監督與評價體系將越來越成熟，相應的，對規劃、設計、建筑、運營、管理、服務的要求也會更加明確、細致且高標準。業主和運營商只有不斷提升運營效率和管理能力，才能促成項目穩定經營并實現可持續發展。