本學術研究發表原載于《建筑》2025年第 997期

《建筑》創刊于1954年5月15日，是由中華人民共和國住房和城鄉建設部主管、建筑雜志社主辦的住房和城鄉建設系統類型期刊。《建筑》被中國知網、萬方數據知識服務平臺等數據庫收錄，曾被原國家新聞出版總署確定為第一批“中國期刊方陣”，被評為“雙效期刊”；曾連續兩屆被原中華人民共和國建設部評為“建筑部優秀期刊一等獎”，屬于中國一級期刊。

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寧巢·美地公寓：

高端租住好房子打造浙江省“人才磁場”

■ 作者：吳熠鈞

*杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支書記、董事長

摘 要

■亞運遺產的“華麗轉身”

■創新運營體系,保障好房子"住得好"

■優質服務讓居住者共享成長

關鍵詞：

高知人才社區 |亞運遺產安居標桿

2023年于浙江省杭州市舉行的第十九屆亞運會落幕半年后，錢塘江畔的亞運村熱度不減，以全新姿態再次走紅。曾經的媒體村“華麗轉身”，成為“高知社區”寧巢·美地公寓（以下簡稱“美地公寓”）。該公寓坐擁亞運遺產帶來的優質設施，租客多為高學歷人才，備受關注。美地公寓月租僅為同地段公寓的一半左右。得天獨厚的軟硬件優勢，讓美地公寓成為名副其實的好房子標桿之一。

▲寧巢·美地公寓實景圖

01

亞運遺產的“華麗轉身”

美地公寓系浙江省首個由國際賽事場館轉型的人才社區，總建筑面積27萬㎡，包含3746套精裝租賃住房。作為城市人才戰略載體，項目定位于構建“知識型社群生態圈”，服務對象聚焦數字經濟、生命健康、高端制造等戰略新興產業領域人才。

美地公寓推動了亞運資產轉型，2023年亞運會落下帷幕后，曾經接待全球媒體的樓棟迎來了全新的命運。政府投資，將這里改造成擁有全省規模最大的人才專項租賃社區。

美地公寓明確該項目以打造“高端人才社群”為目標。投入5000萬元用于全屋智能系統升級，實現人臉識別通行、能耗監測預警、智能家居聯動等功能，每戶配備可編程智能終端。公共空間更是占到總面積的30%，保留了亞運會期間的國際通信基礎設施，讓居住者享受便捷與高效。

▲寧巢·美地公寓實景圖

02

創新運營體系 保障“好房子”住得好

美地公寓的租客群體，堪稱“人才芯片”，每一位入住者都要歷經學歷、人才等級、資產清白三重認證體系的嚴格篩選。社區租客畫像也揭示了深層次的城市戰略布局。約41%的租客系數字經濟領域精英人士，27%從事科研教育工作，18%集中在生物醫藥和高端制造行業。

特殊的客戶群體也為后期運營提出了挑戰。依托國企背景優勢，美地公寓在租金定價上盡顯擔當。租金制定基于成本核算，有效抵御市場波動影響，確保了價格的穩定與合理性。項目運營中建立雙周期評估模型，即24個月租金評估周期+12個月政策校準周期模式。

美地公寓實行動態定價機制，對人才群體給予20%～100%不同的梯度補貼體系，并開發智能調價系統，實時對接周邊3公里租金指數。人才專項租賃住房的租金，由產權（運營）單位委托有資質的第三方房地產評估機構，參照同地段同類型市場租賃住房評估確定，即評估租金。項目實行一房一價，租金不包含物業管理、公共能耗、停車服務、水電燃氣、寬帶及產權單位（運營公司）提供的增值服務等費用 。租金每2年評估一次，新簽、續簽合同均按最新評估價格執行。

杭州將人才分為A-E類的金字塔結構，像諾貝爾獎得主、院士級學者這樣的頂尖A類人才處于塔尖。而寧巢·美地公寓的租客，主要是掌握核心技術的B-E類中堅力量。2024年冬季首批房源開放申請，936套房子收到2519份申請材料，碩士學歷占比62%，博士及海外名校背景者達15%。

為了吸引和留住各類人才，美地公寓在租金優惠上誠意滿滿：杭州市A、B類高端人才可享受免費入住的優厚待遇；C、D類人才入住能享受2折超低折扣；E類人才也可享受4折租金優惠；其他經認證的人才同樣能以7折租金入住。一系列優惠政策，表明美地公寓對人才的重視與尊重。

傍晚的共享辦公區，常常出現有趣又震撼的場景：左側屏幕滾動著基因測序數據，右側投影著半導體芯片架構圖，中間桌面上則鋪著某跨境并購案的盡調報告。如此高濃度的跨界交流，讓一位投資人笑稱這里是“杭州最昂貴的免費智庫”，處處展示出亞運村C位的“硬核”浪漫。

▲寧巢·美地公寓實景圖

03

優質服務 讓居住者共享成長

如果說硬件設施是寧巢·美地公寓的堅實骨架，那獨特的運營體系則構建起充滿活力的居住生態。項目團隊深知高知人群追求的不是保姆式服務，而是能激發創造力的“共生系統”。因此，運營團隊不再以傳統管理者的身份發號施令，而是像園丁一樣精心維護這個生態，設計出“寧巢成長值”體系。

當好房子為使用者賦能，居住者的成長值獲取途徑呈現出多樣化特點：基礎行為方面，按時繳納租金、水電費，完成實名認證、完善個人資料，都能獲取成長值，體現租戶的守約與配合；社區治理參與方面，參加節日慶祝、文化講座等社區活動，或是在社區提出合理建議、幫助他人，也能得到相應獎勵；租賃時長也納入考量，住得越久，積累的成長值越多，此舉可吸引并鼓勵租戶長期穩定居住。

與之對應的，成長值權益也十分豐富：租金優惠上，達到對應等級，續租時可享受折扣或獲得優惠券直接抵扣；服務升級方面，能享受免費家政、維修加急服務，還能增加免費使用會議室、健身房等公區的時長；生活福利也不少，可參與抽獎贏家電、生活用品，還能拿到周邊合作商家的餐飲、購物、娛樂優惠券，吸引了租客積極參與。

公寓花園的星光劇場每周都有豐富的活動。比如曾將中控室切換成“量子物理夜話”場景，浙大量子信息研究所青年研究員用全息投影解析“九章”量子計算機原理，臺下華為2012實驗室工程師和醫學院教授聽得認真，求知氛圍濃厚。

在美地公寓，居住空間早已超越簡單的居住功能，成為人才價值躍升的“催化劑”和“放大器”。主管部門通過美地公寓客戶群體情況，篩選出城市急需的創新因子；企業能從中捕捉前沿技術的早期動態；個體也能在交流碰撞中拓寬認知。

美地公寓通過空間功能再造、智能系統賦能、社群生態培育多重創新，探索出大型賽事場館可持續利用的新范式，運營半年多即實現98%出租率，帶動周邊形成人才服務產業鏈，美地公寓相關經驗已納入《杭州市保障性租賃住房建設規范》地方標準編制體系。

▲寧巢·美地公寓實景圖

內容來源：原載于《建筑》2025年 5月刊 第997期

原創作者：吳熠鈞

內容審核：URI城市租住研究中心

內容復核：建筑雜志社

運營編輯：樹懶