昨天，保利發展在上海又創造了一次“奇跡”。

保利海玥外灘序Bund98，223套開盤售罄，勁銷30億！

要知道在當前的上海樓市，223套一次性推出是需要極大勇氣的，濤哥看了下這是浦西內中環二季度推盤量最大的一次開盤。

如此高推盤量下，他們竟然還實現了高認籌，552組客戶認籌率達248%，也是浦西內中環二季度認籌量、認籌率最高的。

只用90分鐘這223套房子就被搶購一空，平均20秒賣一套房，在競爭激烈的上海樓市絕對能稱為是“奇跡”了，被眾多官方媒體爭相報道，霸屏頭條！

而如果以更宏觀的視角看，你會發現短短6個月內，保利發展已在楊浦濱江三次開盤熱銷：

從去年底外灘序Bund45開盤日光，727%超高認籌率刷新上海紀錄；到外灘序Bund88開盤勁銷27億；再到外灘序Bund98又一次日光…

保利發展創造出全上海矚目的“外灘序現象”，持續點燃楊浦濱江熱度，還因火爆認籌獲得《第一財經》新聞現場報道、《上海證券報》整版點贊，為樓市企穩回暖注入信心。

別人的“奇跡”都是偶然得之，他們卻把“奇跡”轉為“必然”。

而在這背后，是保利發展從去年至今自上而下深入變革，將獨一無二的「保利好房子」變成核心競爭力。

1

產品精雕，為客戶設計好生活

去年以來，所有房企都在打造好房子，行業產品力快速升級，但濤哥卻發現，在競爭激烈的市場中，保利產品總能快人一步并引領市場。

濤哥也跟保利發展的朋友聊了下，發現當別人還在研究基本參數的提升以及材質的堆疊時，保利對「好房子」的理解已進化到更高維度：

別的房企都是“圍繞產品做設計”，而保利已經變成“圍繞客戶生活做設計”

這也是為什么保利外灘序每一次產品推出都引領行業并被同行學習，因為其他房企是對標同行來提升產品，顯然是落后的，而保利是——

從客戶生活需求中挖掘產品創新價值點，因此才能獨創，才能引領行業

圍繞客戶需求聽起來容易，似乎大家都會做，但是落地到實際、落地到每個人卻很難。

保利的朋友告訴我：在他們看來，每一個板塊客群都是不同的，為了解客戶保利設計了——

「三級訪談機制」：客研/設計/營銷定期與銷售經理談、與置業顧問談、與客戶直接面談，精準描繪客戶畫像，洞悉客戶需求

去年保利為什么敢拿下“楊浦地王”打造外灘序Bund88？是因為他們通過訪談發現上海市區客戶對高密度居住的諸多痛點，意識到更舒適的低密洋房將受到歡迎，因此才敢于拿地王，并持續在楊浦濱江拿下洋房土地。

外灘序前后三塊地，都具備1.8以下低容積率，打造的純洋房社區，帶來生活方式的質變——

比如他們設計高窗墻比的立面，相比高層有更好的采光與景觀視野；社區中央打造景觀花園及多重場景，充分發揮洋房親地性優勢，不僅推窗見綠，更營造松弛感滿滿的公園式社區。

相比高層的擁擠和壓抑，保利提前洞見客戶對松弛生活的渴望，并以此為核心為客戶設計低密洋房生活方式，市場追捧也是在意料之中。

沿著生活方式設計的思路，保利在產品品質上也不斷加碼全維提升：

一方面是品質感的引領和升級，給業主們帶來尊貴高級的居住體驗

項目采用海派美學，精心設計五重歸家禮序，讓歸家每一步都成為沉浸式藝術體驗，在四季流轉中演繹雅奢生活。

其中很多場景設計都致敬世界藝術大師作品，呈現永不落幕的花園美學。

另一方面將產品每個細節做到天花板，成就更舒適的品質生活享受

在戶型上追求尺度感和實用性結合，比如130㎡邊套戶型做到七飄窗+大陽臺+獨立電梯廳，光飄窗贈送面積就達到12㎡，加上電梯廳——

130㎡直接對標150㎡體驗，幫客戶省了20㎡買房錢，大約250萬，誰不心動？

他們將橫向面寬做到最大13.8米四開間朝南，比一些300㎡豪宅面寬還大，而且做了3個270°轉角飄窗，從各個維度放大采光視野。

所以客戶去市場上比一圈，基本會發現外灘序Bund98的100㎡、130㎡戶型都是同級最強，做到了業主心坎上，只能買它。

在收納上細化到每一面墻，解決業主儲藏空間的痛點。比如除戶內玄關柜，他們還用貫通梯實現類一梯一戶，讓業主擁有了一間臥室大小的獨立電梯廳。

不僅能滿足收納及業主個人愛好所需，還可以放花花草草、自行車、兒童玩具等。

廚房櫥柜做滿并且交付餐邊柜，加起來6.3m3儲藏量，而且細到離譜，連油煙機兩側、飄窗臺面前的空間都不放過。

衛生間鏡柜也做滿、家政區也做了薄柜、甚至臥室墻內預留了壁龕收納，濤哥在看的過程中經常被他們驚訝到——

考慮這么精細，實際上也是不斷收集客戶反饋并優化的結果，客戶生活所需保利都做到了，甚至遠遠超越客戶所想。

可以看到，整個項目建筑、景觀、公區、室內都精心設計，以客戶實際生活需求為出發點，系統性為業主策劃衣食住行全維度生活場景。

正是因為持續聆聽客戶心聲，保利更懂得客戶生活所需，因此能率先發現痛點找到創新的空間，在外灘序系列實現產品的持續迭代領跑，成為上海「洋房之王」。

2

服務前置，以誠意贏得好口碑

不僅產品硬件設計以為業主打造好生活展開，保利發展在服務軟件的投入上也讓濤哥印象很深刻，保利的朋友告訴我：

他們將產品設計與后端服務打通，在社區硬件設計時就為未來服務預留空間

比如在歸家大堂設計管家服務臺，讓每一個業主出入都看到管家，慢慢形成熟人氛圍，讓管家更好為業主服務。

架空層打造中，保利也訪談了很多客戶，根據客戶生活需求設計功能，做了豐富功能場景，前期設計中就考慮到了未來服務標準的落地。

濤哥聽到他們這種將產品與服務結合的理念，感覺真的很超前，為業主生活考慮的非常周全了，而保利卻還更進一步——

他們不僅將服務前置到設計中，更將服務前置到銷售前與銷售后，做了很多不一樣的事

去年至今，濤哥發現保利營銷操盤理念有明顯變化，相比傳統推廣更重視服務體驗的搭建，用精細化的操盤與服務獲得客戶持續的認可。

比如外灘序三個項目都是用一個售樓處，按理說客戶很容易審美疲勞，但保利一方面不斷為楊浦濱江創造話題的熱度，跟政府與新華社一起推動低密9宮格價值傳遞，實現區域共建。

另一方面將豐富多彩的服務前置，售樓處每周都有好活動，持續吸引老業主和新客戶到訪。

更令濤哥驚訝的是，據說他們已賣完的外灘序Bund45，計劃開實景展示區。沒有實景就賣完的樓盤，還要開展示區專門給業主看，簡直聞所未聞，但保利卻愿意做這些投入，只想讓業主買的放心和安心。

另外他們還計劃要舉辦設計師開放日、工程師開放日，讓業主有機會與團隊做深入交流并提出對產品的意見和想法。

說實話，很多央國企團隊都害怕和客戶見面，生怕客戶提出麻煩意見，或者以后要找他們，但保利卻選擇主動與業主做溝通，這樣的公司業主怎能不愛？

最近保利上海還做了件很“新奇”的事，5月4日他們開通“保總熱線”：

高管0距離傾聽客戶反饋，30分鐘快速響應、24小時內解決方案，構建“客戶需求-決策響應-執行落地”的極速通道

據說熱線是保利上海公司領導班子親自掛帥，確保業主的每一個聲音都能得到迅速又專業的回應。

濤哥看到去年底剛售罄的外灘序Bund45、Bund88都已能接受客戶監督，賣掉不到半年就開始回應客戶意見，對自己真的太卷了。

不過也正是因為對客戶這么用心，對服務這么重視，也讓保利收獲了客戶與業主的好口碑，尤其老業主經常為他們推薦朋友來看。

據濤哥了解，保利外灘序三個項目——

積累超10000組到訪，以用心的客戶服務成為項目熱銷的基石，綜合營銷費率不到1%，成就“好房子、好業績、好利潤”的驚人成果

3

品牌引領，賦能城市的好未來

通過外灘序三個項目持續熱銷，保利在楊浦濱江建立起強大的品牌優勢，客戶都知道楊浦濱江買房，先看看保利的產品，在濤哥看來：

保利外灘序系列無疑是一次成功的「城市級操盤」，實現城市價值與好產品、好服務的互相融合與促進

聽保利朋友說，他們從一開始策劃就充分考慮與城市脈絡和在地文化的融合，因此才誕生了“外灘序”這個廣受客戶歡迎的案名，賦予項目更高精神屬性。

此后保利外灘序三子與東外灘板塊互相成就，不僅自身獲得成功，更將東外灘板塊價值植入了上海中高端客戶心中，實現對板塊的反哺。

他們還通過外灘序三個項目優秀的經營成績，推動楊浦濱江品質升級，重塑板塊價值認知

一方面保利率先在楊浦濱江“卷”產品，拉升整個板塊的產品高度。

濤哥記得外灘序Bund45樣板房開放時，業內都被他們直接上嘉格納廚電的高配置震驚。

后來外灘序Bund88、外灘序Bund98每一次樣板房亮相都會帶來產品和配置的迭新，為市場帶來好房子，實現從單盤到區域的品質革命，改寫區域定位。

另一方面保利也以持續熱銷，重塑板塊價值，幾乎以一己之力改寫市場對楊浦濱江的認知。

外灘序Bund45以12.9萬/㎡洋房價格標桿高認購率售罄，而外灘序Bund98在今年市場環境下再次高認購率售罄，拉升板塊價值高度。

連續的紅盤熱度帶火整個楊浦濱江，讓越來越多房企和改善客群關注，成為了當下上海熱門的中高端板塊。

記得4月中旬項目樣板房首次開放時，他們舉辦了《這就是「好房子」的保利答案》品鑒活動，如今短短一個月后，保利用30億開盤售罄成績，真正讓市場看到了這份答卷的含金量。

通過對好產品、好服務、好生活的全維度場景策劃，保利發展正持續打造為客戶需求量身定制、獨屬于上海的「保利好房子」。

這份答卷背后的故事和動作，也值得很多房企同行們借鑒學習。

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