潤雲金茂府，首開88套疊墅，清了！

金茂棠前，首開264套住宅，清了！

就在剛剛，金茂上海低調地發出喜報，兩個關鍵字：

售罄！

更早前，江灣金茂府首開熱銷14.1億；而金茂上海一號作品金茂·璞元自世界會客廳開放至今2個星期，到訪量超過500組……

7天時間，3個項目前后開盤，狂銷40多億，強勢征服了市場，熱度讓人為之嘆服。

可以說，在其他房企還在準備年中沖刺的時候，金茂上海就在改善和高端市場實現驚人的統治力。

毫無疑問，今天上海樓市的熱搜榜第一，屬于金茂。

一直以來，金茂上海給外界的最大印象就是兩字：

體面。

不管在什么樣的市場下，他們始終都能做一成一，交出一份產品體面、業績體面的滿分答卷。

一言以蔽之：又美又颯。

復盤金茂上海4子，艷姐看到了他們在上海市場的恐怖穿透力。從區域上看，2個在寶山、1個在普陀、1個在虹口；從環線上看，2個在中外環、1個在外環外、1個在內環內。

在市場深度分化期，金茂卻做到了在不同區域、不同客群，通過不同產品來滿足市場和客戶的全維度需求。金茂也用一場教科書級的熱銷證明：

金茂的房子，總會受到市場與客戶的追捧。

在艷姐看來，這場精彩戰役的背后，是金茂更深層次的底層邏輯：

前瞻擇址力、極致產品力、頂級操盤力。

01

前瞻擇址力

鼎配地段價值引領

這波金茂上海的4子聯發，最讓艷姐驚嘆的，還是它的選址。

一線城市的博弈，總在電光火石之間。節奏踩偏一點，就可能多花幾十億，換來一塊燙手山芋。

而決勝的關鍵，永遠都不是能否搶到跟風站位的一席之地，而是誰能提前讀懂城市的方向感，用足夠的判斷力和定力，在價值爆發前穩穩站好位，然后再以引領者的姿態，寫下一個又一個人居樣本和地標作品。

在地產行業內，也流傳著這樣一個說法：

想知道一座城市最好的區塊在哪里，那就去看金茂下個項目選在哪。

這次金茂上海4子，幾乎每一塊都踩在了城市熱度將起的關鍵點上。從中環到外環，從產業高地到封面板塊，金茂用四個完全不同的場景，精準卡點城市發展。

①潤雲金茂府，搶占普陀桃浦價值高地。

說實話，如今還能在主城內找到一塊可以打造純墅區的地，本身就很不容易。而潤雲金茂府選在桃浦，更是出乎很多人的意料。

艷姐的很多朋友聽到這個消息，第一反應是：

“這地方能撐得起豪宅價位，那我家是不是得賣到20萬一平？！”

但細細研究，這選址里大有門道。

它距離15號線祁安路站不到500米，離中環也不過1公里；生態上對著桃浦中央綠地；周邊產業密度也不低，東方雨虹、睿創微納、德愛威、燦瑞科技、樂土生命科技等創新性頭部企業已經落地。

潤雲金茂府區位示意

其實，桃浦其實早就不是“工業老區”的模樣，只是很多人從沒回頭認真看過它罷了。科技企業的林立，本身就是區塊活力最好的注解。

金茂選在這個節骨眼上入場，還能打出低密純墅一手好牌，不得不說，手確實穩得讓艷姐狠狠佩服了一把。

②江灣金茂府，地鐵上蓋超級綜合體。

江灣金茂府是4子里最具“系統感”的一個。

項目位于大吳淞板塊核心區，貼著18號線通南路站，直線距離大概50米，實現真正意義上的“出門進站”。

坐上地鐵，2站直達新江灣，4站遨游五角場，要是愿意再多坐幾站，陸家嘴的天際線已撲面而來。

江灣金茂府效果圖過程稿

此外，逸仙高架、中環路、長江西路快速路等城市主干道環繞，快速接駁五角場、大寧、虹口龍之夢等核心商圈。再加上自帶1.8萬㎡商業體，吃喝玩樂一站式補齊，板塊生活的閉環基本就此畫圓。

更妙的是，金茂這次更是把TOD做到極致，交通+商業+住宅一體推進。要知道，在北上海，這種配置是稀缺的。很多板塊有地鐵沒生活，有產業沒煙火，而江灣金茂府則把三者穩穩拼在了一起。

③金茂棠前，卡位北上海TOD之王。

金茂棠前的卡位，說白了，就是精準蹲到了一個風口。

它所處的寶山站板塊，是北上海體量最大、交通配置最密集的TOD板塊之一。

這里匯聚了上海北大門的立體交通網絡：19號線、北沿江高鐵、滬通高鐵、國際郵輪港，再疊加蕰川路高架、繞城高速等快速通道，幾乎可以說是“上天入地、四通八達”。

板塊內的寶山站超級合生匯也已正式動工，未來將成為上海第三座“超級合生匯”。

寶山超級合生匯概念示意

過去提起寶山，很多人第一反應還是“上車區”“成本盤”，很難和“高端改善”扯上關系。

但現在不一樣了。TOD建設、交通兌現、商業激活，一連串重磅催化接連落地，已然躍升為“三江交匯、北上海之門”的寶山，正在徹底改寫這片區域的底層敘事。

④金茂·璞元，瑞虹30年，只為此刻開路。

4子中最讓人期待的，還是金茂·璞元。

金茂·璞元落子虹口瑞虹板塊，作為上海內環內的老牌城市更新板塊，早已積累了極高的資源濃度。它是虹口長達30年的城市更新樣本，也是如今極少數仍能稱得上“全維生活區”的地方：配套齊全，氛圍國際，高凈值人群穩定扎根，生活氣息與城市感兼具。

但問題也擺在眼前：多年沒有新增供地，市場供需嚴重錯配。客戶早就等得焦慮，開發商也始終無緣插足。

直到今年初，金茂終于聯手慶隆，從一眾競爭者中突圍，以11.7萬元/㎡的虹口地王的氣魄，拿下了這塊“稀缺中的稀缺”。

一句話，瑞虹30年，只為金茂·璞元奠基。

項目目前仍處保密期，但從地段、背景到客群畫像，金茂·璞元的期待值，早已在市場層層遞進中被推至高點。

桃浦還在起勢，金茂就拿出純墅產品；通南路站TOD臨近兌現，金茂提前布局；寶山站TOD卡位上海北大門，金茂第一個搶占聲量；而瑞虹價值封頂，金茂用璞元穩穩落錘。

歸根到底，金茂上海4子的集中式爆發，也是基于金茂一個非常樸素卻永恒的的真理：

唯有占據稀缺的核心土地，才能煉就經得起時間驗證的恒產。

02

高級產品力

頂級配置碾壓市場

艷姐覺得，想看懂一個房企的產品真功夫，還是得實地走一圈最靠譜。

您得仔細看——

看它在不同區位、不同定位下，怎么把產品一一落到實處，看它的每個細節是不是都經得起推敲，看它從圖紙到現場是否都能拿到高分。

這次金茂在上海4連發能迅速出圈，很大程度上靠的就是這一點：它們把產品真的做到了極致。

①潤雲金茂府，超越四代宅的精裝疊墅王炸。

艷姐最早被潤雲金茂府吸引，是因為它那一眼就讓人停下腳步的中式挑檐立面，加上大面積落地玻璃+干掛石材，乍一看低調內斂，細看霸氣外露。

潤雲金茂府效果圖過程稿

不過，真正讓艷姐驚到的，是進到樣板區、走下樓梯的那一刻。

下疊挑高約5.8米，空間感直沖天花板，隔出兩層輕輕松松，健身、會客、影院都不在話下，做個家庭辦公室或藏酒室也綽綽有余；上疊更夸張，自帶地下儲藏，還有超大觀景陽臺、星空露臺和花園，真的是上有露臺賞星月，下有密室藏春秋。

這空間使用率，完全碾壓一票大平層。

潤雲金茂府示意

當然，潤雲金茂府的細節也是相當驚艷，艷姐在實地踩盤后的印象一如既往：

金茂出品、必屬精品！

關鍵是它的價格，均價只有不到9萬/㎡，還是精裝交付（地下室除外），開了別墅精裝交付的先河。

潤雲金茂府實景（非交付標準）

放在中環這個板塊，你說，這樣的質價比，誰能卷的過它？

②江灣金茂府，創新高定光感奢宅。

換個方向，看江灣金茂府。

從外面看，最搶眼的就是那片“江灣之鉆”的立面：金屬與玻璃勾勒出如鉆石切割的質感，再加一頂鎏金塔冠，堪稱北上海的視覺新地標。近70米寬的門廊，不用進小區，也都能感受到那股強大的氣場。

江灣金茂府實景

真正走進來，社區內的三重會所體系才是讓人徹底放下防備的瞬間：

從恒溫泳池到行政酒廊，再到專屬訪客會所，全齡覆蓋、全時運營，無論誰來串門，都得連連稱贊。

江灣金茂府實景

進入樣板間，更是眼前一亮。超大橫廳、南向雙陽臺、高窗墻比，木飾面搭配弧線細節，全屋高定精裝質感拿捏得剛剛好，溫柔、克制又高級。

③金茂·棠前，北上海高質價比之王。

如果說前兩個項目是從進門就能看出身價，那金茂棠前就是那種越看越驚艷的選手。

第一眼看上去，它確實只是一張通往改善盤的門票，但仔細一瞧，這門票縫兒里寫滿了四個字：頂豪體驗。

金茂棠前的立面特別抓人眼球。流動幾何、不對稱線條、金屬飄板和豎向立面強對比，遠遠看過去，如同建筑自己在發光。

金茂棠前效果圖過程稿

會所也是一如既往的驚艷。1600㎡下沉式高定會所，靈感來自新加坡嘉佩樂酒店；架空層有12個主題泛會所，孩子有得玩、長輩有得聊、自己還能喝杯好咖啡。

金茂棠前效果圖過程稿

戶型更是下了狠功夫，3.1米層高、270°巨幕轉角飄窗、南北通透雙陽臺一應俱全。儲物空間更是像開了掛一樣，哪哪兒都能塞進去點兒東西，整個房間居然還特別有條理，完全不顯臃腫。

這種收納、這種尺度，同時集中出現在一個項目中，放眼整個上海都不一定能遇到對手。

金茂棠前用實力告訴大家，在北上海，改善也可以上塔尖。

④金茂·璞元，上海豪宅的巔峰之作。

作為金茂的“頭牌”，璞元一直“猶抱琵琶半遮面”。

這個項目有多神秘？到目前為止，產品信息依然“惜字如金”，但世界會客廳開放兩周就吸引超500組到訪，已經證明了市場的期待感。

比如在景觀上，他們直接從平面景觀、垂直景觀進化到“可漫步的立體園林”，打造了高差約10米的“垂直山水”，還以臺地花園串聯起懸挑觀景臺，就像是將山川、溪谷森林等自然濃縮在社區之中；

金茂·璞元景觀概念示意

比如室內配置，據說每一個細節都做到極致；

還有金茂標配的十二大綠金科技，在這里還會再升級；就連服務，都為璞元單獨定制了一套體系。

璞元不是來卷同行的，它是來另起一行的。

金茂·璞元世界會客廳

金茂產品的外在已然是讓市場驚嘆，但他們的追求并未止步于此，而是匹配了更強大的內核：

金茂科技系統。

江灣金茂府，已經迭代到“府系3.0”。深度進階的科技系統進一步優化，帶來了的“五舒”的居住體驗；

潤雲金茂府科技系統甚至覆蓋到了地下室，直接把地下室也打造成四季如春、溫暖適宜的生活空間，這在上海低密住宅市場又是獨一份的創新；

金茂·璞元作為金茂體系內的TOP級產品系，它的科技系統將會在金茂府3.0的基礎上做出諸多升級；

哪怕是針對改善客群的金茂棠前，這次也在室內精裝中應用了諸多科技系統。

看完這幾個項目，艷姐不禁仰天長嘆：

金茂，是真會“看人下菜碟”啊。

不靠復制粘貼，而是用四種打法，打動四類人。

你想要純墅感，它在桃浦畫了院子；追求通勤效率，它在江灣搭起TOD生活場域；看重性價比，它在棠前把改善產品卷到極致；想要頂奢體驗，它用璞元慢慢展開聊。

說白了，就是無論你在哪、你是誰、你要什么，金茂都能給你一套匹配的答案。

03

頂尖操盤力

極致自信逆勢破局

操盤這件事，說到底，是企業戰略的最后一公里，也是最容易翻車的一公里。

風口上的項目好推，但在當下這個市場，能逆風出擊、還打贏漂亮仗的，才是真正的硬實力。從江灣金茂府、潤雲金茂府，再到金茂棠前，金茂上海在7天內連開3盤，場場爆滿、輪輪熱銷，金茂·璞元世界會客廳更是調性拉滿、客戶接踵。

有人看到他們數據漂亮：三盤連發，場場爆滿；

有人羨慕他們打法密集：話題頻出，節奏兇猛；

然而，艷姐身邊不少同行的第一反應不是羨慕嫉妒恨，而是深深深深深的震驚：

金茂，怎么敢的？！

要知道，這4個項目里，2個中外環、1個外環外、1個內環內，除金茂·璞元外，完全沒有主角光環buff。

然而，金茂硬生生打出了開盤即日光的劇本，持續刷屏朋友圈、占領熱搜。

艷姐實在好奇，去和金茂上海的營銷團隊聊了聊。越聊越發現，這套打法，確實值得拆一拆。

①營銷包裝高級，做足豪宅調性。

金茂上海有個共識——

項目價格或有高低，但調性必須高端。

因為歸根結底，他們的目標不是促銷，而是塑造。

金茂棠前的團隊都是高度年輕化，也相當年輕，面對產品的優勢也都是如數家珍，太懂得金茂的品牌和產品的調性。他們從外立面到物料包裝、從場景營造到服務禮儀，完全對標奢侈品快閃空間，用整個項目的視覺語言、服務系統、體驗氛圍，建立“奢侈品級”的第一印象。

客戶一走進來，就知道這項目不簡單。最終，會客廳開門即爆，熱度空前北上海。

金茂·璞元的“世界會客廳”更進一步。第一感受不是銷售話術，而是細節中的溫度、藝術館級的氛圍和品牌本身的質感。

整個展示空間不急著轉化客戶，而是把他們帶進一個關于生活方式與審美體系的場域。哪怕只是短暫停留，也能清楚感受到，這和市面上的產品，完全不是一個氣質層級。

這種“先立調性、再談轉化”的打法，很多房企想學，但根本學不來。

②線上線下聯動，引爆傳播熱潮。

別看金茂營造的是高端形象，但傳播節奏卻非常人間煙火。

每一波動作背后，都有一套清晰的邏輯鏈：節點怎么定、平臺怎么選、語境怎么抓，全算得明明白白。最終，再用一套線下場景，把品牌真實落地。

就說江灣金茂府和潤雲金茂府吧，是艷姐今年在上海看到最會“講故事”的2個樓盤。

實景示范區開放前，兩座金茂府就在線上以一批極具藝術質感的海報預熱，客戶也在朋友圈自發轉發物料，沒幾天就把項目推成了全城熱議的種子選手。

但金茂沒有止步于“熱鬧”，到了實景示范區開放時，立刻把重心轉向“體驗感”:一邊打磨現場服務，一邊提前鋪設社群和圈層，讓客戶真切感受到：這項目，不只是“看著好”，住起來也一樣舒心。

潤云·金茂府社群活動

縱觀4個項目，不管是公示、開放，還是認籌、首開，幾乎每一步都能在社交媒體上引發熱議。

你說這是營銷和傳播厲害？其實核心是策劃團隊太了解人性和市場了。

從案場物料、視頻內容，到朋友圈海報、短視頻傳播，金茂上海整個傳播鏈條排布得極其精準：什么節點該爆、哪類客戶在哪兒，他們門兒清。

這戰略水平，說實話，艷姐不得不表示大寫的服。

③自信高頻開盤，搶占市場話語權。

操盤的本質，是勇敢者的節奏游戲。

你敢不敢先下手，你能不能收得住，那就是最考驗人的地方。

現在看來，金茂，是真敢也是真能。

潤雲金茂府首開當天36分鐘售罄；金茂棠前認籌144%首開日光；江灣金茂府首開狂銷超14億。“日光”兩字在他們這兒仿佛成了標配。更巧的是，金茂棠前和潤雲金茂府還選在同一天開盤，不但沒有互相搶熱度，反而聲量疊加。

艷姐只想說，這得有多強的底氣，才敢這么排開盤檔期？

而且你要知道，他們每一次開盤前，客戶都已蓄客到位。來現場的，都是真金白銀帶著預算來的精準買家。

艷姐那天去潤雲金茂府踩盤，正好趕上售樓處和樣板間首日開放。說是開放，倒不如說是“交付現場”：

客戶幾乎就是直奔掏錢來的。樣板間還沒全看完，認籌已經在后臺一路跳漲，很多客戶甚至是第一次到場，就直接交錢上了車。

當時艷姐就在想，能把開盤做到這個份上，靠的不是一拍腦袋、臨門一腳的“沖刺”，而是從選址、定位、造勢，到認籌、轉化的全周期精準預判。

從最早的展廳開始，金茂就已經把整個情緒曲線拉起來了：先是設計感拉滿的高定展陳，再是朋友圈刷屏的物料話題，接著才是最后這一場密度極高的集中爆發。

更妙的是，金茂從不等熱點，而是主動造節點。一旦勢能形成，就果斷加推，趁熱打鐵。據說，潤雲金茂府、江灣金茂府、金茂棠前，6月都將迎來二批次加推。

這場“蓄謀已久”的陽謀，別說，市場還真就吃這一套。

因為，操盤是強者的游戲。

而強者，從不迷信運氣。

結語

所以，你再回頭看這一輪金茂4子的爆發，艷姐覺得，它絕對不只是踩中了哪塊地、推對了哪個盤那么簡單。

它其實是在用一整套體系化的能力，打出了一張張完全不同、卻同樣叫好的答卷：

有前瞻眼光，能在城市節奏變盤前卡好點位；

有產品功底，哪怕一塊“冷門地”也能卷出高光質感；

有科技底座，把“綠金科技”理念做成可感知的生活細節；

有藝術審美，案場空間就是一場關于生活方式的沉浸展；

有圈層洞察，項目自帶磁場，把對的人吸引到一起；

還有一份真正的、以真心換真心的服務感。從香氛到甜點，從場景到體驗，都對得起“用心”兩個字。

在樓市風高浪急的時候，它沒急著出手，而是耐心鋪好每一步，把城市、產品、客戶三端的節奏對齊，然后才一鼓作氣，連開3盤，全都打穿。

就像他們在回響上海「致心作答」發布會上的那段深情告白：

打造更多“叫得響、立得住、傳得開”的標桿作品，不辜負每一位業主的期待與信任、不辜負每一寸土地的使命和價值。

金茂這次，打出的真是一套漂亮的組合拳。

主編：張艷

責編：炳然、eric

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