美國總統特朗普再次釋放推進住房抵押貸款巨頭房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）（合稱“兩房”）重新上市的信號。

當地時間5月27日，特朗普在社交媒體平臺Truth Social上發帖稱，“美國政府將維持對其的隱性擔保，作為總統，我也會堅定履行對兩家公司的監管職責”。

美國政府于20世紀創建了房利美和房地美，正式名稱分別為聯邦國民抵押貸款協會和聯邦住宅貸款抵押貸款公司。“兩房”的主要職能是從銀行、信用社等貸款機構收購符合標準的住房抵押貸款，將其打包成抵押貸款支持證券（MBS）出售。自2008年金融危機以來，“兩房”一直處于美國政府監管之下。2010年“兩房”股票從紐交所退市，并轉至場外交易市場。

由于“兩房”背后有政府隱性擔保（2008年后轉為顯性擔保），其發行的MBS被視作“準國債”，信用風險較低，因而融資成本顯著低于私營機構。這一優勢經市場傳導，直接拉低了購房者的貸款利率，使美國普通家庭更容易買房。房利美曾將自身描述為“30年期固定利率抵押貸款的中流砥柱”。

上市曙光初現

2008年次貸危機爆發后，“兩房”因持有大量次級抵押貸款相關資產遭受巨額損失，一度瀕臨破產。

為挽救其免于倒閉，美國政府將其置于聯邦住房金融局（FHFA）的托管之下，政府擔保從“隱性”變為“顯性”。作為救助的交換條件，美國政府獲得了兩家公司的優先股，賦予財政部在分紅和公司資產分配中的優先權。

近年來，“兩房”盈利保持增長態勢。數據顯示，2024年，房利美和房地美凈利潤分別達340億美元和280億美元，現金流充裕。自2008年被接管至2024年，兩房已累計支付超3010億美元股息給美國財政部，遠超政府此前注資的1935億美元。

據《華爾街日報》此前報道，特朗普政府一直在討論讓房利美和房地美私有化的相關工作，相關討論至少從去年就已開始。特朗普的盟友和其他共和黨人認為，私有化是減少國家赤字和讓納稅人的錢物歸原主的一種方式。

這與特朗普及共和黨人一貫秉持的“小政府、大市場”理念相契合。

有分析指出，兩家機構長期憑借政府背景在抵押貸款行業占據不公平的主導地位，實際承擔了本應由私營部門履行的市場職能。若推動“兩房”上市并回歸市場化運作，將打破現有壟斷格局，通過引入更多市場參與者促進美國抵押貸款市場的良性競爭，進而提升整體市場效率。

自特朗普去年當選以來，對沖基金潘興廣場資本管理公司創始人比爾·阿克曼就在社交平臺X上多次發聲，敦促結束對“兩房”的聯邦監管。

據悉，潘興廣場資本管理公司早在10多年前便投資了房利美和房地美，目前是房利美最大的私人持有者，共持有約2.2億股“兩房”的股票。

阿克曼聲稱，終止聯邦監管對納稅人而言是一筆劃算的交易，預計能為政府帶來高達3000億美元的收入。“特朗普喜歡大交易，這將是歷史上最大的交易。我相信特朗普會完成這筆交易”。

這反映了大部分主張私有化人士的觀點。他們認為，此時推動“兩房”重新上市不僅具備現實基礎，還可將政府從監管和隱性擔保的財政責任與潛在風險中部分解脫，將風險合理轉移給市場投資者。對于長期持有“兩房”股票的投資者來說，分拆聯邦控制后的價值重估能為他們帶來豐厚的投資回報。

“更緩慢、更謹慎”

事實上，在特朗普第一任期內，財政部就曾提議結束對“兩房”的監管并推動私有化，最終因“兩房”資本金不足未能完成監護權解除。不過，期間政府調整了“兩房”的利潤留存額度，從各30億美元分別提至250億美元和200億美元，為其私有化進程上邁出了艱難的第一步。

此次特朗普政府再度推動“兩房”私有化，同時宣稱“美國政府將維持對其的隱性擔保”，這一安排可能繼續為“兩房”發行的MBS帶來信用溢價。這種“半市場化、半政府背書”的狀態或將催生獨特的道德風險：企業在市場化運作中通過承接高風險房貸業務追逐利潤，卻將潛在違約風險變相轉嫁給可能介入兜底的政府，形成“私人獲利、公共擔責” 的權責錯配格局。

民主黨參議員伊麗莎白·沃倫對此發出警告，稱“兩房”上市可能會使投資者受益，但會冒著擾亂抵押貸款市場的風險。

此外，私有化的反對者指出，若“兩房”轉為私營上市公司，其管理層可能為追求股東回報大幅縮減低利潤的公共住房貸款業務，進而推高抵押貸款利率。“我們最不需要的就是以獎勵華爾街的方式推動其私有化，同時推高已經在努力買房的人們的房價。”馬薩諸塞州立法者、參議院銀行委員會首席民主黨人沃倫指出。

在高利率時代，抵押貸款成本上升的風險可能成為主要絆腳石。美國財政部長斯科特?貝森特也表示，“任何圍繞房利美和房地美安全退出托管所采取的行動，都將取決于長期抵押貸款利率的影響。”

基于此，道明證券分析師賈勒特?塞伯格指出，該機構預計特朗普政府對房利美和房地美的改革步伐將比處理關稅等其他問題“更緩慢、更謹慎”。

潘興廣場資本管理公司曾在1月為“兩房”上市制定了一個可能的路線：建議房利美和房地美分別在2026年及2027年前完成首次公開募股（IPO），隨后允許聯邦政府在五年內出售所持股份。

但目前特朗普政府是否會推進該計劃尚不明確。今年早些時候，FHFA主任威廉?普爾特在參議院確認聽證會上表示，他認為政府結束對“兩房”的任何控制都需要“非常深思熟慮”。

“盡管對它們的保護不應是無限期的，但任何退出保護的計劃都必須經過周密設計，以確保住房市場的安全穩健，避免對抵押貸款利率造成上行壓力。”普爾特指出。

這意味著，距離“兩房”重新上市可能還需要一些時間。