天津土地市場又開始熱鬧起來了。

26日，武清核心區2宗地掛牌，27日，生態城臨海新城又“上架”一宗宅地。

若加上前幾天掛牌的新梅江36號西地塊、陳塘熱電廠地塊。

6月份將有至少5宗宅地待拍。

更重要一點，地價止跌了。

之前我們說“兩低一高”，其中“兩低”之一就是低地價。

這幾年房價下行，地價也在走低。

包括去年依舊在降。

比如河東老工大區域，上實仰山樓面價21768元/平米，去年出讓的金茂泮湖滿庭成交樓面價17997元/平米。而且容積率還低。

但從去年開始，頂層明確定調，止跌回穩為首要任務。

要想房價穩，第一步就是地價穩。

它不僅關系“止跌回穩”大目標，也是近幾年后發優勢增強、背刺現象頻發的關鍵因素。

對比新掛牌的這幾宗地，天津的地價開始止跌。

招商攬閱去年拿地價7522元/平米，新掛牌的凱旋王國地塊起始樓面價7508元/平米。

地塊體量和總價比招商攬閱還大一倍。

影視城地塊起始樓面價5630元/平米，也跟去年成交的品悅萬瀾地價差不多（品悅萬瀾成交樓面價5625元/平米）。

包括前幾天出讓的山西建投凌莊子地塊，成交綜合樓面價14996元/平米。

很多人都說是南開近十年最便宜的一塊地。

但其實并沒有那么低。

這塊地還有很多隱性成本。

原來天津賣地，地是地，配套是配套，但現在基本上，政府在出讓土地時就把配套折抵地價了。

該地塊掛牌出讓公告就明確寫著，該地塊需代建一所占地4228.1平米的幼兒園。建成后無償移交給相關部門。

若拋除這部分，住宅樓面價是15371元/平米。

事實上不止這些，還有很多掛牌公告沒有寫明的成本。

包括改建一所九年一貫制學校、修建6條路、為南開南片翻新幾所學校。

單這些，隱性成本就約達2.7億。

這么粗略一算，這地塊的實際拿地成本在1萬7以上。

還有鵬飛天一格，也有很多隱性成本，包括配建1.8萬平米公園，以及一所12年制學校。

加起來的真實地價在1萬5左右。

我們了解到，每個區都有地價底線。

河北紅橋的地價底線是1萬2，河東是1萬5，南開、河西是1萬7。

今年出讓的河西W5、安江里地塊，以及掛牌的熱電廠、新梅江36號西地塊，起始樓面價都在1萬7、8。

河西W5、安江里地塊因為溢價，成交樓面價還超2萬。

包括一直在推介的河北三十五中地塊，之前樓面價1萬3多，流拍。現在調到了1萬2多。

有開發商在談，想再劃劃價，但基本可以明確價格松動不了。

就是因為有地價底線在。

地價是房價的成本基石。

地價先行一步止跌，房價才能后一步止跌。

基本都是這樣的規律。

一個簡單粗暴的公式，如果地價在1萬元以上，基本上房價就是Double。

也就是說，1萬5的地，3萬的房。

正如之前所說，“兩低一高”的巔峰就是今年。

因為地價已沒法再低了。

而地價穩住了，也有助于穩住預期。

買房人不用再擔心后面會出現更低的價格刺客了。