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01金陵匯文學校在側，河西北新增1幅宅地

02容積率僅1.5，中華門新增1幅低密宅地

03南部新城G77地塊擬建9棟住宅

01.

金陵匯文學校、吾悅廣場在側

河西北新添1幅宅地

據南京規劃和自然資源局發布的《南京河西新城區北部地區控制性詳細規劃Mce020-08規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢）》顯示，通過用地控規調整，河西北將新添1幅住宅用地。

擬修改地塊東至現狀住宅小區，南至漢中門大街、西至清江路，北至育才公寓，涉及三個地塊，用地面積合計約1.8公頃。

涉及住宅用地的主要修改內容為：

08-058 地塊用地性質由基層社區中心(Rc)調整為二類住宅(R21)，容積率由<2.0 調整為<2.2，建筑密度由<30%調整為<20%，建筑高度由<24 米調整為<60 米，綠地率由>35%調整為>30%，配套設施由“公交首末站、社會停車場、基層社區中心”調整為無。

此外，地塊靠近清江路，控規還規定08-058地塊新建高層建筑退讓清江路不低于8米，退讓南側用地邊界不低于10米。

該幅地塊出讓面積僅0.42公頃，是一幅比較mini的地塊，即使是高層建筑，未來的房源數預計也不會多。

不過，這幅地塊的位置非常好：南側緊鄰漢中門大街，可享便利出行；直線距離金陵匯文學校僅約200余米、吾悅廣場直線距離僅約400余米；同時，周邊還有蘇寧廣場、江東萬達廣場、綠博園等各項配套。

地塊周邊的生活氛圍很足，老小區眾多，地緣改善需求充足。此外，片區的二手房價格比較堅挺，如地塊相鄰的天水濱江花園東西苑的二手房成交價都在4.5萬/㎡以上。

次新房長江華府在科睿小學和金陵匯文學校的加持下，成交價格也很不錯，價格在5-6萬/㎡。

總的來說，片區內的新房一直是比較稀缺的，改善需求大，但土地供應少，因此熱度很高。

去年7月31日，龍江G16地塊（金基瓏樾府）經過41輪競拍后，最終被金基拿下，樓面價32571元/㎡，溢價率約21%。

這幅地塊體量也不大，只有3棟住宅，戶型建面約143-180㎡，日前已經推出首批房源，共58套，銷許均價約6.6萬/㎡，開盤前就早已被買家盯上，開盤后火速賣完。

可以想見，新調整出的這幅宅地未來熱度也不會低。

02.

容積率低至1.5

秦淮洪家園將迎來稀缺低密洋房

主城中華門+容積率僅1.5，老城區秦淮洪家園也將有低密宅地上新了！

據規劃局文件，《南京市中華門秦虹單元控制性詳細規劃》NJZCe020-27、28、30、31規劃管理單元圖則修改發布，規劃顯示，秦淮洪家園片區將新增1幅低密度宅地。

地塊區位：

• NJZCe020-27 規劃管理單元位于龍蟠南路以東、大明西路以北、永樂北路以西，總面積約19.74 公頃；擬修改的27-01、02、03、08、09 地塊用地面積約7.46公頃。

• NJZCe020-30 規劃管理單元位于大明西路以南、永樂路以北、大明路以西，總面積約24.89 公頃；擬修改的30-01、30-02地塊用地面積約 0.32公頃。

• NJZCe020-31 規劃管理單元位于龍蟠南路以東、大明西路以南、永樂南路以西、明匙路以北，總面積約16.89公頃；擬修改的31-01、31-02、31-03 地塊用地面積約0.63公頃。

• NJZCe020-28 規劃管理單元位于宏光路以南、秦虹南路以西、大明西路以北，總面積約20.32公頃;擬修改的28-01地塊用地面積約1.02公頃。

具體的地塊調整：

• 27-01地塊商業用地(B1)用地面積調整為3.14公頃；

  27-02地塊商辦用地(Bb)用地面積調整為0.93公頃；

  27-03地塊街頭綠地(G1c)用地面積調整為0.81公頃；

  27-08 地塊二類居住用地(R2)用地面積調整為2.85公頃;

  27-09 地塊街頭綠地(G1c)用地面積調整為0.09公頃; 其余指標不變。

• 新增27-22地塊(由 NJZCe020-30單元劃出納入由 N]ZCe020-27單元)街頭綠地(G1c)，用地面積約 0.11公頃。

• 新增27-23地塊(由NJZCe020-31單元劃出納入由NJZCe020-27單元)二類居住用地(R2)，用地面積約1.61公頃，容積率≤1.5，建筑高度≤35 米，建筑密度≤30%，綠地率≥30%。綠地總量未減少。

新增的這幅宅地,用地面積約16057㎡，容積率僅1.5，限高35米，未來可打造為城中稀缺洋房社區，預計可建6-7棟的10層左右洋房。

從位置上看，地塊南側緊鄰萬象都薈，東側是洪家園小區，周邊還有南京市第十八中學、南京市中醫院、雨花臺風景區、地鐵3號線等各項生活配套。

目前片區內多為老小區，新房稀少，更沒有高品質的新房來滿足老城改善置換的需求，想要置換只能往大校場選擇。

這幅地塊的本來素質以及位置，可以很好地為洪家園片區的老小區居民提供置換新選擇，如此買房人可以“原地置換”，不用離開熟悉的居住區域。

03.

G77地塊規劃方案公示

南部新城首座“植物園”系四代宅登場

剛剛，南部新城G77地塊規劃方案終于公布，將建設為南部新城首個“植物園”系四代宅。

根據規劃公示，G77地塊將打造為9棟9-18層住宅，其中3棟為9層洋房，3棟為18層、2棟17層、1棟16層，9棟住宅整體呈圍合式布局。

從平面圖看，社區中央打造有下沉式庭院，并與風雨連廊相連。旁邊的6號樓為底層架空設計，樓前有超1850㎡的集中高品質活動場地，未來小區內的活動空間將會很充足。

從外立面效果圖可以看出，南向立面窗墻比很高，有大片的玻璃幕墻，露臺錯層分布，建筑頂部為香檳色，北立面的主色調則為淺灰色，很有高級感。

從位置上來看，G77項目位于南部新城機場跑道南側，東側已建成南京外國語學校，西側博雅和著、華潤潤鴻府，區域內有跑道公園、油庫公園、神機營公園、七橋甕濕地、秦淮河等自然資源，配套齊全、環境優美。

從整個板塊來看，2024年全年南部新城都沒有新出讓的宅地，今年也僅出讓G07地塊1幅宅地，板塊供地節奏放緩。在此前的秦淮區土地招商推介會上，又曝光了3幅宅地，位置都不錯，容積率暫定2.8，不過還未掛牌出讓。

這兩年，南部新城的新房市場保持著一年一個新盤的上市節奏，如今板塊內的供需已經達到比較健康的狀態。 目前板塊內在售的主要有九廬、博雅和著、秦淮金茂府、金陵中心等幾個項目，但是實際上可選擇的房源不太多。

待上市的項目除G77以外，還有今年4月拍出的G07地塊。

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