最近，全國(guó)樓市表現(xiàn)如何？

用四個(gè)字概括：乏善可陳。

三月份部分高能級(jí)城市的 “小陽春” 熱度仍較高，但四月份以來，樓市成交量持續(xù)降溫，房?jī)r(jià)跌幅也有所擴(kuò)大。

今天，我們結(jié)合老楊監(jiān)測(cè)的全國(guó)主要城市住宅成交周度變化，分析短期交易量走勢(shì)。

看房量震蕩下行

首先觀察近期二手房看房量的變化。看房量是領(lǐng)先指標(biāo)，購房者通常先看房，再下定、簽合同，最后進(jìn)行網(wǎng)簽備案。

下圖是我監(jiān)測(cè)的全國(guó) 15 個(gè)重點(diǎn)城市二手房看房量周度變化圖。

最低點(diǎn)出現(xiàn)在春節(jié)，春節(jié)后連續(xù)四周攀升，隨后進(jìn)入高位盤整，第 14 周開始明顯下滑（恰逢貿(mào)易摩擦升級(jí)，市場(chǎng)隨之降溫）。

第 18 周為五一小長(zhǎng)假，受節(jié)日影響看房量較低，節(jié)后一周反彈明顯（屬于假期后補(bǔ)償性看房量增加）。

過去兩周（第 20 周、第 21 周），看房量再次下滑。

整體來看，春節(jié)后連續(xù)四周沖高，之后進(jìn)入震蕩回落階段，目前仍處于震蕩下行通道。

四月以來持續(xù)下滑，尤其是第 14 周以來，過去八周量能持續(xù)低位橫盤震蕩，市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)顯著。

再來觀察一下簽約量的走勢(shì)。

二手房合同簽約量，滯后于看房量，但領(lǐng)先于網(wǎng)簽備案量。

15城二手房簽約量，波動(dòng)幅度明顯大于看房量。

今年小陽春的高點(diǎn)，略低于去年10月底的高點(diǎn)。

今年第14周，也即4月以來，成交量明顯低于今年小陽春的高點(diǎn)。

下滑幅度明顯大于看房量的下滑幅度，說明4月以來二手房供求關(guān)系走弱，相同數(shù)量的看房量，轉(zhuǎn)化為簽約量的比例下滑了。

深圳的藥效快耗完了

看完 15 個(gè)城市的總體情況，再聚焦重點(diǎn)城市 ，全國(guó)樓市 “領(lǐng)頭羊” 深圳。

從深圳二手房簽約量來看：去年九月底新政后，深圳樓市量能飆升，連續(xù)五周維持高位，大幅超過榮枯線。

而去年國(guó)慶前深圳樓市極度低迷，九月底新政對(duì)深圳樓市利好顯著，但 11 月下旬成交量開始下滑，直至春節(jié)降至最低值。

春節(jié)后連續(xù)四周反彈，但反彈高點(diǎn)明顯低于去年國(guó)慶后的高位。

這表明：今年 “小陽春” 期間，深圳樓市表現(xiàn)雖優(yōu)于多數(shù)城市，但弱于去年九月底新政后的行情。

印證了今年 “小陽春” 前后無新政策出臺(tái)，對(duì)深圳樓市的刺激效應(yīng)有限，前期政策紅利已基本釋放完畢。

此外，四月貿(mào)易摩擦加劇，深圳作為全國(guó)第一外貿(mào)大市，經(jīng)濟(jì)對(duì)貿(mào)易依賴度高，其沖擊傳導(dǎo)至房地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致樓市交易量持續(xù)低迷。

期待新的政策刺激

當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的現(xiàn)實(shí)較為無奈：過去兩三年，政策出臺(tái)后市場(chǎng)常有脈沖式反彈，但反彈持續(xù)性不足。

今年 “小陽春” 僅少數(shù)高等級(jí)城市表現(xiàn)明顯，全國(guó)大部分城市反應(yīng)平淡。

四月以來，在觀望情緒蔓延的背景下，樓市降溫持續(xù)，且目前暫無有力度的新政策出臺(tái)。

雖然5月7日央行宣布了“十支箭”，但與樓市相關(guān)的很少，主要兩項(xiàng)：一是公積金貸款利率下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，其實(shí)低于預(yù)期；二是調(diào)低貸款利率10個(gè)基點(diǎn)，后傳遞至LPR降10個(gè)基點(diǎn)。

這樣的政策力度，與去年5.17新政和9月下旬新政相比，對(duì)樓市的推動(dòng)能量小得多。

基本上可以確定：若無新一輪有力度的政策刺激，未來幾個(gè)月，市場(chǎng)難現(xiàn)明顯反彈。

因此，基于當(dāng)前形勢(shì)，只能觀察和期待天降甘霖了。