回來了，我感覺他們都回來了！——《少林足球》經(jīng)典臺(tái)詞

這句話，用在南開樓市再合適不過了。

新地塊、新產(chǎn)品、新界面……

近兩年，南開沉睡的DNA終于被喚醒。

出現(xiàn)三大“回歸”。

回歸成交、回歸核心、回歸資產(chǎn)。

成交量“回歸”

去年，南開成為了市區(qū)改善的主場(chǎng)。

2024年南開新房成交27.3萬方，是2017年以來成交量最高的一年。

環(huán)比增長(zhǎng)約40%，領(lǐng)漲全市！

（和平2024年成交面積漲幅973%，但因2023年無新盤供應(yīng)，故不做參考）

蓄力多年，終于爆發(fā)了！

今年，南開的勢(shì)頭有增無減。

尤其3月份，成交量環(huán)比大漲141%，漲幅全市最高。

成交量狂飆，價(jià)格也是真的高。

天津單價(jià)5萬以上的新盤，共有9個(gè)，南開就占了6個(gè)。

即便如此，也抵擋不住改善回歸的腳步。

與此同時(shí)，南開土地市場(chǎng)接連推出重磅。

先是可口可樂地塊，奪得單價(jià)地王，再是天拖、凌莊子順利出讓。

房企也抓到了有限的機(jī)會(huì)。

此時(shí)的買房人和房企，都對(duì)南開預(yù)期高漲。

回歸核心

年初我們?cè)?jīng)說過，紅旗路將會(huì)展開一場(chǎng)史無前例的樓市爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

這條路簡(jiǎn)直太吸睛了。

從2010年至今，紅旗路上已經(jīng)出現(xiàn)4塊地王，價(jià)值不菲。

整條路大部分屬于南開地界，尤其中環(huán)以內(nèi)核心位置土地非常稀缺。

一方面，沿線沒有新區(qū)，都是插花地；

另一方面，和平?jīng)]有地，河西賣的都是黑牛城道以南的新區(qū)。

再加上，紅旗路是老天津人認(rèn)可的好地段，導(dǎo)致沿線戰(zhàn)火升級(jí)，未來或?qū)⒊霈F(xiàn)14個(gè)新盤。

南開，回歸核心已成定局。

雖說南開的供應(yīng)量已經(jīng)上來了，但局部供應(yīng)依然稀缺。

客觀說，主力供應(yīng)集中在中部和北部，以B類地段為主。

南開的A類地段，即鼓樓和水上鮮有新盤。

也就是說，南開樓市還是存在“空白”的。

往往“空白”會(huì)成為阻礙樓市向前的“桎梏”。

可從另一個(gè)角度來說，“空白”又代表著稀缺，對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值又存在正向激勵(lì)。

畢竟，撬動(dòng)改善需求的重要前提就是地段屬性。

雖然說，當(dāng)下秉持的是“自住邏輯”。

但對(duì)于改善來說，資產(chǎn)屬性同等重要。

南開，能夠吸引全市的高端改善，必然要有地段作為支撐。

所以，A類地段一定是改善競(jìng)相追逐的標(biāo)的。

實(shí)際上，水上板塊還給高端改善留了“一扇窗”，還有隱藏供應(yīng)在候場(chǎng)。

一直以來，人們關(guān)注的天房崇德園，終于重啟歸來。

回歸資產(chǎn)

在天房的不懈努力下，曾經(jīng)的“大佬盤”——崇德園又回歸到人們的視野當(dāng)中。

雖然經(jīng)歷了好幾年的波折，可好在沒放棄，鋸動(dòng)就有沫，正在往正常軌道上奔。

上層給出了明確的信號(hào)——積極盤活存量，成為了企業(yè)乃至天津重要的動(dòng)作之一。

從樓市的角度來說，崇德園這樣的項(xiàng)目也有必要積極推動(dòng)。

水上唯一、洋房、現(xiàn)房。

三大要素，給項(xiàng)目扣上了“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的標(biāo)簽。

【水上唯一】

水上唯一，確實(shí)是客觀因素。

更深層次的，水上還埋藏了多條暗線。

首先，從板塊屬性上來說，水上就是高端圈層的代名詞。

水上板塊，是天津最早的富人區(qū)。

90年代就有長(zhǎng)實(shí)別墅、凱祥花園，后來不斷聚集高端盤，大安微翠園、水榭花園、魯能公館……共識(shí)性難以替代。

其次，解決痛點(diǎn)。

客觀說，這些二手房已“不可逆”的變舊，居住痛點(diǎn)越來越多。

業(yè)主們也有強(qiáng)烈的地緣屬性，就連去南開北部都意興闌珊。

崇德園作為新房補(bǔ)充，在很大程度上能解決這些痛點(diǎn)。

現(xiàn)在看來，也是唯一的答案。

第三，優(yōu)勢(shì)不止在水上。

水上帶來的優(yōu)勢(shì)除了圈層之外，還有城市核心稀缺生態(tài)資源帶來的生活體驗(yàn)。

除水上公園以外，還有南翠屏公園。

崇德園的三期地塊就處在兩大公園的“夾角”處。

與此同時(shí)，項(xiàng)目的西側(cè)就是中環(huán)線紅旗路，妥妥的環(huán)內(nèi)項(xiàng)目。

無疑給項(xiàng)目又添了一把火。

更關(guān)鍵的是，崇德園還有一個(gè)極其特殊的身份—理工大學(xué)地塊。

就目前來說，市區(qū)核心的土地來源大致有三類：

大學(xué)、工廠和棚戶區(qū)。

其中，純凈度最高的就是高校。

幾乎每所高校的遷移，都能帶來一處“高端改善”。

一方面，純凈度高；另一方面，則是改善需要的人文底蘊(yùn)。

老天津人對(duì)這里是有情懷的，同時(shí)高校在發(fā)展的過程中會(huì)逐漸積累起高階圈層。

也就是說，崇德園在地段上的優(yōu)勢(shì)是未來其他高端盤難以復(fù)刻的。

“底盤”決定價(jià)值。

【改善洋房】

要知道，“洋房=硬通貨”的市場(chǎng)認(rèn)知已經(jīng)形成了。

確實(shí)，這幾年洋房的跌幅明顯小于高層，更保值。

排斥高層是因?yàn)槌龇柯?，物業(yè)普遍維護(hù)不到位，居住人口又多，破窗效應(yīng)嚴(yán)重。

所以導(dǎo)致現(xiàn)在洋房的溢價(jià)越來越高。

以前比高層貴20%合理，現(xiàn)在基本在30%以上。

今年，市區(qū)開啟“降容風(fēng)暴”也是為了迎合市場(chǎng)，長(zhǎng)期來看是利好房?jī)r(jià)的。

相比于高層，洋房可建房源更少，未來二手房的供應(yīng)就少。

房?jī)r(jià)的核心就是供需，洋房少，價(jià)格自然更扛。

目前，崇德園三期住宅包括南北兩苑。

南苑建面約110平米和157平米洋房預(yù)計(jì)近期開盤，北苑建面約137平米、157平米和185平米洋房在售。

天房崇德園實(shí)景圖

天房崇德園實(shí)景圖

天房崇德園實(shí)景圖

天房崇德園實(shí)景圖

發(fā)現(xiàn)沒？戶型面積全面“開大”。

因?yàn)橹挥写蟪叨炔拍荏w現(xiàn)出質(zhì)感，還能框定居住的圈層。

基于產(chǎn)品來說，崇德園兼具價(jià)值空間和需求匹配兩重要素。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，作為水上最新的產(chǎn)品在二手房的流通性上更具優(yōu)勢(shì)。

【現(xiàn)房buff】

現(xiàn)房，賦予了崇德園業(yè)主的資產(chǎn)穩(wěn)定性。

天房崇德園實(shí)景圖

北苑產(chǎn)品已經(jīng)交付，規(guī)格不低。

天房崇德園實(shí)景圖

特別是外立面和公區(qū)大堂，用料非常扎實(shí)。

特殊工藝燒制的紅磚疊加高成本的石材，形成IP感十足的紅磚風(fēng)。

而且，一塊塊錯(cuò)落有致地排列組合，搭配細(xì)致的雕花。

還不乏紋飾系統(tǒng)：崇德紋、五德紋、三向水紋、山字紋，都是項(xiàng)目的專利。

現(xiàn)在樓市，像這種石材做出定制化的紋理，實(shí)屬罕見。

天房崇德園實(shí)景圖

雖說現(xiàn)在的主流是公建化立面，但紅磚風(fēng)一直沒有被淘汰，反而成為恒久遠(yuǎn)、永流傳的“經(jīng)典款”。

天房崇德園實(shí)景圖

天房崇德園實(shí)景圖

有很多改善產(chǎn)品還在嘗試還原紅磚風(fēng)，可不夠純粹，大多以貼磚為主，崇德園可是實(shí)打?qū)嵱么u堆砌起來的。

精裝歸家大堂不僅有超高挑空，材質(zhì)也很高級(jí)。

香檳金的金屬大門，黑白配色的石材地面鋪裝……成本不低，儀式感也很強(qiáng)。

安全又可靠的實(shí)景，想必正中高端圈層的下懷吧。

從地段再到產(chǎn)品，都給予了極強(qiáng)的確定性。

有一說一，崇德園最能吸引人們的是絕版的地段+產(chǎn)品。

只有這樣，才能有長(zhǎng)期價(jià)值，這是資產(chǎn)保值的驅(qū)動(dòng)力。

大多數(shù)樓盤都會(huì)隨著時(shí)間的推移，被人們淡忘。

但這么多年過去，大家對(duì)于崇德園的關(guān)注度一直在線。

當(dāng)項(xiàng)目以新的面貌歸來之后，遇到的是當(dāng)下最好的市場(chǎng)環(huán)境。

那些熱愛城市中心的買房人，有了一次搬回“故土”的機(jī)會(huì)。