最近西安樓市的大利好也是一個接一個。

先有從，今天開始西安買房就可以將公積金直接用于首付款支付；再有西安住建局印發《西安市住宅品質提升設計指引（試行）》（以下簡稱《設計指引》），用標準細則對打造“好房子”進行設計指導和品質提升推動。

這意味著西安從土地端（優化機制為建好房子提供基礎）、市場端（優化居住配套服務、給好房企提供打造好房子的金融支持）、產品端（發布設計指引，完善“好房子”體系）等，已經開始了多方面全維度關于“好房子”產品的打造。

58個提升項

注意“好房子”兩點變化

其實在去年12月，我們（公眾號：四海為家）在發布后，就通過稿件對住宅設計的基礎規定和提升價值點進行過解讀，但如今隨著，其中也有部分條例進行了調整、細化，甚至之前的提升項也變為了基礎項。

整體來看，《設計指引》共分為9章，從住區環境、建筑、結構、給水排水、暖通空調、建筑電氣、智能化7個方面進行設計的提升指引，共計提出了58個提升項。

雖然相較于之前《征求意見》中60個提升項來講，減少了2項，但能發現有一些住宅提升項的條例，目前已經成為基本項。

例如衛生間的同層排水已經成為住宅建設的基本指標；又例如套內空間要滿足建筑全壽命期的空間適應性也從原本的提升項寫到了基本項。

同時，在這次的《設計指引》中，關于“好房子”設計的兩個變化，也有了很明顯的體現。

首先，戶內空間結構更靈活。

在套內空間基礎項中的全壽命期空間中，提到：住宅建筑的空間設計應與家庭結構的多元化和家庭生命周期的動態變化相適應，結構承重構件的布置，應提供住宅戶型平面多種變化組合的可能性，適應未來變化需求。

針對這點，其實目前已經有不少房企進行了打造，例如很多戶型中設計的“X空間”。除此之外，現階段也有一些項目將承重墻變為承重柱，增加空間的可變性。

其次，住宅設計年限更長久。

結合5月1日正式實施的《住宅項目規范》要求要滿足安全性、適用性和耐久性，這次西安也提到：住宅的結構設計工作年限宜高于50年。 這一點，在《住宅項目規范》中，也明確住宅建筑的設計工作年限：建筑結構、防水工程等不應低于50年。

目前也有很多城市如寧波、杭州等城市明確“管道壽命須與建筑壽命同步”，以此進一步強化社區的全生命周期和好房子提到的“百年建筑”。

雖然西安目前并未有約束，不過在供暖系統的基本項中提到：應使用耐腐蝕、抗老化、耐久性能好的設備、管材、管件，不同使用壽命的部品組合時，應采用便于分別拆換、更新和升級的構造。以此確保住宅建設部件的耐久性和更換的便利性。

住區品質升級

生活痛點問題被解決

空間結構的多元化和全壽命期方面的規范條例，考慮到家庭結構變化和置換成本，長期來看也讓住宅的使用性價比增高。

結合住宅新規，西安的《設計指引》對于生活品質的細節和生活痛點的解決方面，也有了更多的要求。

社區品質的升級，考慮到更多細節。

針對居住的品質升級，《設計指引》在多個提升項中均有規定。

例如，住宅項目應設快遞箱(柜)或預留安裝條件。這點對應建筑規范中的：主要出入口處宜配置快遞送達和存放點，并配有監控設施。

又例如，主要人行出入口與城市道路紅線宜預留足夠的緩沖集散場地，出入口前廣場進深不宜小于10m，為設置落客區、搬家車位等功能提供空間。

丨住宅項目落客區實景圖

丨住宅項目落客區實景圖

這是西安首次提到關于社區出入口的落客區，雖然現階段已經有不少住宅項目對此有了設計，但在規范中提出還是有不同的意義。

一方面，避免早晚高峰小區門口擁堵，安全性提升；另一方面這更有利于小區各種流線的緩沖分割，避免對小區內部的干擾影響，提升品質。

再例如，針對社區內的地下車庫，在提升項中首次提到：宜設置采光天窗、下沉庭院或光導管等措施。

針對這點，目前全國各城市也有不少新樓盤打造出“中央車站”，通過下沉庭院和地庫的一體化設計增強舒適度和品質。

丨住宅項目“中央車站”實景圖

丨住宅項目“中央車站”實景圖

相較于之前住宅規范多在室內空間和社區道路、電梯等方面的約束，這次提到地庫設置，改善了地庫的通風條件，也進一步提升了整個社區未來的環境品質，為打造“好小區”提供了基礎。

三大生活痛點，解決方案更具體。

針對一直以來困擾百姓住房質量的隔聲、串味、滲漏三大生活痛點問題，目前國家的新規中有了明確，落地到西安，在很多方面也給到了具體的解決方案。

前面我們說到的“同層排水”這里不再多提，要注意的是對于防滲漏、串味方面，對于管線的結構、排水、通氣的設計等，也有了基礎端和提升端的要求。

平時有噪音的地下室設備機房與住宅外側承重結構構件之間宜采取功能空間隔離措施；

住宅套內宜采用設備管線與建筑結構分離方式；

專用通氣立管與排水立管采用H管連接時，宜采用具有防返流結構的H管。專用通氣立管下端宜在距排水立管底部下游側10倍立管直徑長度距離范圍內與橫干管或排出管以斜三通連接。

整體來看可以發現，相較于去年年底的《征求意見》，這次結合住宅新國標后，《西安市住宅品質提升設計指引（試行）》對于打造好房子、好小區有了進一步的優化細則。

而隨著品質提升設計指引的試行，再結合最近的落地，西安接下來住宅的品質升級已經成為了必選項。而住宅作為擁有全生命周期管理的大宗商品，也將通過“好房子”體系的進一步完善升級，讓城市人居水平進一步提升。

這一趨勢下，房企在打造產品的過程中，也無需再為高周轉打造批量“復制粘貼”的住宅，而是會更專注于住宅產品的升級和人居舒適度的升級，從而進一步穩定市場。那么對于購房者來講，隨著好房子好小區會越來越多，未來生活體驗也將得到再度升級。

西安的住宅新規出爐

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