上海進深 張林霞 楊浦濱江科創承載區，外灘序3.0迭代新作，首開即罄狂攬30億。

保利海玥外灘序98二期已過會，加推92套建面約83-143㎡3-4房，均價128463元/㎡，相較于一批次漲價2031元/㎡。

2024年11月28日第七批次土拍次日，保利聯合建工以28.71億元總價競得楊浦濱江地塊，溢價率17.1%，折合樓板價81960元/㎡。

項目地段最大看點當屬楊浦濱江“大九宮格”，堪稱核心濱江段迄今規劃更頂配的九宮格布局。上海濱江九宮格向來是房價高地，從統一規劃、界面嶄新、圈層純粹的前灘九宮格（標桿價17-18萬/㎡），到沖擊20萬/㎡的徐濱九宮格。

而楊浦濱江九宮格突破傳統單一住宅業態，以科創極核為基底，巧妙融合產業、商業、歷史文化、休閑及高端居住等多元頂配要素，構建起濱江核心段宜居屬性的全新范式。

項目距12號線寧國路地鐵站約900米，5公里生活圈可覆蓋北外灘、陸家嘴、外灘構成的“浦江金三角”。

項目作為低密稀缺洋房，容積率僅1.8，采用8層規制，主推建面約100-130㎡3-4房。2024年上海新房供應59799套中，洋房僅3490套占比6%，稀缺屬性顯著。

相較高層產品，其以更低密規劃、更高得房率及更純粹居住體驗，成為市場稀缺品。

項目為板塊內稀缺的純8層低密住區，共7棟樓，總計約315套房源，其中4號樓底層采用架空設計，社區實現全人車分流。

項目頂層與底層為非標戶型：一層配備層高約5.5米、面積60-80㎡的地下室；頂層設有悶頂閣樓，無對外窗戶。

建面約100㎡三房兩廳兩衛

四葉草戶型設計，三個臥室與書房呈四角分布，徹底消除傳統戶型的過道空間浪費。

全屋共7處飄窗（含廚房、衛浴），其中主臥與北向次臥配備270°轉角飄窗，轉角玻璃造價成本高出普通窗戶約30%，但實現了270°環幕視野，可眺望陸家嘴天際線或社區中央景觀。

嘉格納廚電三件套（灶具、煙機、洗碗機）、博世雙開門冰箱、主衛唯寶馬桶及高儀恒溫花灑均為交付標準。

由于洋房的高得房率，像上述建面100㎡的面積，如果換算成高層，大概要110㎡-115㎡才能獲得相近的空間體感。

建面約130㎡四房兩廳兩衛

約6.5米橫廳連接景觀陽臺，形成超50㎡的LDKB一體化空間，可靈活劃分家庭影院、兒童游樂區或社交吧臺。四開間朝南布局實現13.2米總面寬，主臥、次臥、書房及客廳均享南向采光。

中廚延續U型布局，西廚增設島臺（交付標準含半開放式餐邊柜），可作為早餐吧臺、烘焙操作臺或家庭互動中心。

主臥套房面積超25㎡，配備雙臺盆主衛、步入式衣帽間及270°轉角飄窗。