2025年5月27日，上海一處法拍房資產(chǎn)被拍出，為上海市長(zhǎng)寧區(qū)新華路兩棟花園洋房，成交總價(jià)2.7億元，成交單價(jià)高達(dá)50.46萬元/平方米。

拍賣網(wǎng)站顯示，這處法拍房為上海市長(zhǎng)寧區(qū)新華路329弄30號(hào)1幢及2幢花園住宅，房產(chǎn)的總建筑面積為535.04平方米，其中1幢建筑地上三層，建筑面積為426.6平方米，2幢建筑地上兩層，建筑面積為108.44平方米。

這兩棟花園洋房起拍價(jià)2.5億元，共2人報(bào)名，保證金2500萬元。經(jīng)過19輪競(jìng)價(jià)，最終以2.7億元成交，溢價(jià)率約8%。

雖然這兩棟花園洋房是近幾年以來，上海法拍房市場(chǎng)中最貴的房屋之一，但無論是總價(jià)還是單價(jià)，均未打破此前上海老洋房成交紀(jì)錄。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年至今，典型城市法拍房成交率整體下行，不及2024年同期，2025年4月典型城市法拍房成交1244套，環(huán)比下降61%，同比下降71%，創(chuàng)2024年以來月度新低。

同時(shí)，據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，4月法拍房成交率16%，為2025年至今最低。法拍房交易熱度整體回落。

主要原因還是折價(jià)率下行所致（折價(jià)率為相比原價(jià)價(jià)格折讓比例），目前法拍房市場(chǎng)買賣雙方對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)知逐漸趨近理性。

2025年4月22日，上海掛拍了一宗關(guān)注度較高的高總價(jià)法拍房標(biāo)的，起拍價(jià)2.5億元，單價(jià)47萬元/平方米。為長(zhǎng)寧區(qū)新華路的兩棟花園洋房，1925年竣工，已有百年歷史。

目前上海同類保存完好且可交易的老洋房?jī)H約50幢，且多數(shù)為私人持有，公開流通極少。這兩棟花園洋房所屬區(qū)域曾是多國(guó)領(lǐng)事館及僑民聚居地，歷史文化底蘊(yùn)深厚。

原房主已經(jīng)破產(chǎn)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，且擁有完整產(chǎn)權(quán)，此前曾以3.5億元掛牌二手房市場(chǎng)，但未能成交，此次起拍價(jià)較先前二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)下調(diào)28.6%。

2025年5月27日，經(jīng)過19輪的競(jìng)價(jià)，最終以2.7億元的總價(jià)成交，成交單價(jià)高達(dá)50.46萬元/平方米。

從總價(jià)來看，2.7億元的成交總價(jià)未明顯高于上海同類老洋房及部分別墅項(xiàng)目，從單價(jià)來看，50.46萬元/平方米的成交單價(jià)在上海整體市場(chǎng)來說相對(duì)較高，但仍未打破此前成交紀(jì)錄。

雖然自長(zhǎng)寧區(qū)新華路兩棟花園洋房掛牌起，市場(chǎng)對(duì)法拍房的關(guān)注度出現(xiàn)了明顯提升，但從成交來看，2025年至今典型城市法拍房成交規(guī)模仍在下降。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年4月典型城市法拍房成交1244套，環(huán)比下降61%，同比下降71%，創(chuàng)2024年以來月度新低。同時(shí)，競(jìng)拍熱度也出現(xiàn)回落，66%的房源溢價(jià)成交，環(huán)比下降12個(gè)百分點(diǎn)。

具體到城市來看，目前深圳法拍房無論是成交套數(shù)還是成交金額都躍居首位，達(dá)60套、4.6億元；上海4月法拍房成交套數(shù)僅40套，成交金額1.6億元。

據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，4月法拍房成交率16%，較上月下降3個(gè)百分點(diǎn)，同比持平。結(jié)合成交中溢價(jià)比例下降的事實(shí)來看，法拍房交易的熱度事實(shí)上整體呈回落趨勢(shì)。

分城市來看，重點(diǎn)城市中僅有寧波、蘇州成交率超過20%，在10-20%之間的城市也僅有7個(gè)，大量城市4月法拍房成交率已經(jīng)跌至10%以下。

從折價(jià)率來看，4月掛拍法拍房平均起拍折價(jià)率為27.8%，環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)下降之勢(shì)；成交法拍房平均折價(jià)率31.3%，環(huán)比下降3.0個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)下2024年四季度以來新低。

掛拍折價(jià)率和成交折價(jià)率相差3.6個(gè)百分點(diǎn)，較之前有所收縮，法拍房供求雙方的價(jià)格認(rèn)知再度趨同。

整體來看，當(dāng)前法拍房參拍者對(duì)于房源的選擇較以往更加苛刻，當(dāng)前成交的房源，更多的還是那些本身品質(zhì)較佳，宜居性或未來轉(zhuǎn)手預(yù)期更好的房產(chǎn)，而那些存在較多瑕疵且有高折扣的房產(chǎn)，難以獲得購(gòu)房者的青睞。

一方面是市場(chǎng)“擇優(yōu)而購(gòu)”特征凸顯，另外一方面是隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的動(dòng)蕩變化，作為與高凈值、資產(chǎn)管理群體相關(guān)性更密切的房產(chǎn)賽道，未來法拍房市場(chǎng)中核心稀缺資產(chǎn)將受到更多高凈值群體以及國(guó)內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。（來源：丁祖昱評(píng)樓市）

文章來源:丁祖昱評(píng)樓市