廣州房價，還有泡沫嗎？

今天老楊將深入全面地剖析廣州房價，探討當前是否存在泡沫。

此次深度分析是各位從未見過的，在中國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，只有老楊能如此透徹地進行數(shù)據(jù)分析。

分析框架包含三個主要指標：房價收入比、租金收益率、房價周期性波動因子，通過三個不同維度洞察廣州房價目前是否存在泡沫。

房價收入比降至15倍了

以廣州平均房價（按 100 平米戶型計算總價）除以廣州平均家庭可支配收入得出比值。

下圖為廣州房價收入比過去十年的走勢：2024 年為 15 倍，即 2024 年廣州房價水平需家庭 15 年收入才能購買。

這個數(shù)值是高還是低？

2024 年隔壁深圳的房價收入比為 28 倍，廣州數(shù)據(jù)明顯低于深圳。

但需要注意，不同國家或同一國家內(nèi)部不同城市間因地區(qū)差異顯著，不宜輕易對比，但此處對比的是廣州不同歷史時期的走勢。

2024 年的 15 倍相比 2021 年最高點的 19 倍已連續(xù)下降三年。

廣州房價收入比較低的時間節(jié)點是 2011 年（13 倍）和 2014 年（12 倍）。

為了更清晰地判斷房價收入比的高低，我們將其指數(shù)化處理。

經(jīng)模型處理后的廣州房價收入比指數(shù)，2024 年為 0。

這意味著在過去十幾年歷史中，該數(shù)值處于中等水平，對廣州而言，15 倍屬于合理值。

2011-2016 年指數(shù)均為負值，表明房價被低估。

2017 年起房價大漲，2017-2023 年廣州房價收入比處于高估狀態(tài)，即房價相比居民收入偏高。

租金收益率略升至1.6%

租金收益率，主要衡量房價水平與租金水平的適配關系。

發(fā)達國家住宅租金收益率一般在 4%-8% 之間，顯著高于中國。

但各位需注意：國外征收房產(chǎn)持有稅，而我國目前尚未對個人住宅開征。

來看廣州租金收益率的變化：2011-2014 年上半年保持在 2.9%-3% 水平，之后震蕩下滑，2021 年上半年跌至最低點 1.4%。

此后，因房價跌幅超過房租跌幅，推動廣州租金收益率小幅攀升，近期達 1.6%。

相比十多年前的 3% 左右，當前水平明顯偏低。

同樣對租金收益率（租售比）進行指數(shù)化處理：

2014-2016 年租售比指數(shù)為正值（偏高）。

2017 年以來持續(xù)為負值（偏低）。

近期為 - 89，表明租金收益率處于低估狀態(tài)，間接反映房價相比租金存在高估現(xiàn)象。

房價周期波動指數(shù)進入低估狀態(tài)了

房價周期波動指數(shù)，該指數(shù)為老楊獨創(chuàng)，基于房地產(chǎn)短周期運行理論，通過模型測定廣州房價在周期性波動中不同時間節(jié)點的高估或低估狀態(tài)。

下圖顯示，2014 年以來絕大部分時間廣州房價周期波動指數(shù)為正值（高估），尤其是 2017-2021 年上半年數(shù)值較高（超過 200），表明房價泡沫較嚴重。

2021 年后，隨著房價持續(xù)下跌，該指數(shù)開始下滑。

2024 年 8 月起進入負值區(qū)間，即房價被低估。

廣州房價泡沫擠完8個月了

綜合上述三個指標，得出廣州房價泡沫綜合指數(shù)。

2014-2015 年泡沫指數(shù)為負值，房價低估、無泡沫。

2016 年初起，隨廣州房價加速上漲，泡沫出現(xiàn)并快速擴大，2017 年 8-9 月達相對高點。

此后因國家調(diào)控措施收緊，而作為一線城市的廣州，調(diào)控政策力度很大，泡沫指數(shù)震蕩小幅下滑，但仍存在較大泡沫。

2020 年疫情爆發(fā)后，為應對疫情實施貨幣寬松，全國重點城市房價再漲，廣州房價泡沫再次擴大，2021 年夏天達歷史峰值。

之后隨廣州樓市降溫，泡沫進入持續(xù)擠兌進程。

2024 年 11 月泡沫指數(shù)進入負值區(qū)間，意味著泡沫基本擠完。

截至目前，廣州房價泡沫已擠完超半年，但房價尚未止跌，泡沫指數(shù)因慣性繼續(xù)下探，預計到 2026 年甚至 2027 年出現(xiàn)最低值。

歷史規(guī)律表明，泡沫擠完后房價不會立即止跌，而是在多重因素作用下慣性下跌一段時間才會逐步探底。

但至少可以明確：當前房價已不再高估，繼續(xù)下跌空間逐漸收窄。

現(xiàn)在買房風險相比一兩年前已降低，再過半年到一年，購房風險會更小。