房財經網近段時日，中海地產的新聞有點多。

現在，它又多一條：中海中旅西山觀復，改名為“中海翠湖玖章”。

新的案名點出了區位，也點出了中海的高端產品系玖章。

這意味著，北京海淀的這個豪宅改頭換面了。

但，也只是改名而已。它的股東未變、裝標未變、售價未變。和真正的玖章相比，其裝標是有差距的。

當然，還有一個變化是，它由中海地產全權操盤了。合伙生意不好，意見很難統一。

2024年2月22日，中旅投資歷經多輪激烈競拍，最終以28.865億元和1萬平方米現房銷售面積，拿下翠湖0024地塊，溢價率15%。

地塊一路之隔是中關村溫泉科技園，容積率只有1.8，無配建，建筑控制規模≤45482.71平方米——現房銷售1萬平米，指導價8.5萬元/平方米。

當時，中海地產北京公司也參與土拍，但沒有搶到。

后來中海地產的入局，與一段人情往事有關。中旅投資總經理胡若翔和中海集團董事長顏建國，是老熟人。后者曾在龍湖集團擔任副總裁，前者在他的麾下。

于是，這筆交易就定下來了，中海地產持股70%，曲線入主翠湖0024地塊，中旅投資持股降為30%，定名為：中海中旅西山觀復。

這個案名，沒點墨水的人，估計有點懵逼。

在北京，人人知道“西山”，這代表了地理位置，但“觀復”是個啥呢？

一看到這兩個字，花姐就想起了馬未都，他有個觀復博物館。在地產圈，馬未都曾把許老板，捧得十分傳神。

《道德經》里說，“萬物并作，吾以觀復”。觀復，是指靜下心來認真地認識事物的本質。

從案名上，西山觀復的確不佳，除了過于深奧外，還有勸退的隱喻。

一個樓盤，半道改名有過，但不常見。

從"西山觀復"到"翠湖玖章"，中海和中旅沒有付出什么代價，不像一些項目，為了讓房子賣得好一點，調改了規劃，增加了陽臺等。

追求利潤極致的中海，選擇了一條捷徑。

到底是什么原因，讓中海和中旅決定放棄“西山觀復”呢？

時隔一年，花姐再來觀復一下。

網簽率16.42%，109套房源被鎖

2024年6月20日，中海翠湖玖章拿到了5棟樓的預售許可證，由于5#是現房銷售，未取證。

拿證的5棟樓一共256套，為10層和11層洋房，但得房率不高：1#得房率79.35%、2#得房率79.08%、3#得房率79.15%、4#得房率79.57%、6#得房率79.4%。

一般而言，洋房得房率在82%，算比較正常。

截至目前，中海翠湖玖章供應256套房，網簽42套，成交均價7.75萬元/平米，成交金額4.74億元，地價覆蓋率16.42%。

花姐查了查，中海翠湖玖章其實賣得并沒有那么糟糕，它還預訂了105套。和網簽加在一起，共計賣出147套，去化率57.42%。

不過，有一個奇怪的現象，剩余109套房被鎖定，顯示“不可售”。

難道它停止了網簽？這是一個謎。

如果把5#現房的66套房加總，中海翠湖玖章尚有175套房沒賣，貨值約20億元。

中海翠湖玖章的表現一般，但它東邊4公里的頤和澐頌卻賣得很好：2025年3月開盤，供應752套，網簽416套，均價9萬元/平米，成交總金額48.26億元。

實際容積率從1.8升至2.18

和頤海澐頌相比，同在海淀，相差區區4公里，中海翠湖玖章售價低了14%，但去化還不盡如人意。

它的問題出在哪？主要有兩點：

1、先觀復周邊環境

A、不臨地鐵。距離地鐵16號線屯佃站和稻香湖路站，都約2.2公里，不遠不近。

B、周邊比較荒涼。南面一路之隔是創客小鎮，北面是荒野，往東2.2公里是六里屯垃圾填埋場。

2、再觀復自身規劃

A、北低南高。它一共規劃了6棟樓，南面三棟都是11層，北面三棟從西到東分別是10層、10層和11層。

由于每棟的正負零是同樣的高度，因而它整體上呈現“北低南高”的格局——這點像香山樾。

B、北面退線20米。它退線20米，意味著占地面積損失了4400平米，令中海翠湖玖章的實際容積率，從1.8上升至2.18。

這導致樓間距太密，樓間距系數比只有1.65，沒有達到最低標準1.7。

花姐猜測，它退線有兩個原因，一是北面規劃有住宅，不能靠得太近；二是，為了中心景觀，把消防通道設在北面。

中海翠湖玖章也有一個優點，南面和南面北公園包圍，令第一排房子沒有臨馬路的困擾。

它的戶型中規中矩。只送了飄窗，140平米和145平米大門直沖衛生間；167平米戶型不多，南向做到了四面寬。

誰為失誤拿地買單？

賣得不好，改名只是其中一招。

最近，有傳聞說，中海翠湖玖章的售價現在跌到了6.5萬元/平米。它的樓面價為6.3萬元/平方米。

從已網簽的42套房看，中海翠湖玖章的房價確實一路走低：

2024年6月，網簽4套、均價8.04萬元/平米；2024年9月、10月網簽10套、均價7.8萬元/平米；2024年11月，網簽4套，均價回到8.01萬元/平米。

到了今年3月，網簽3套，均價跌破7萬元/平米，為6.796萬元/平米；2025年4月，網簽3套，均價為7.58萬元/平米。

一年來，中海翠湖玖章的網簽均價為7.75萬元/平米，只比樓面價高出1.42萬元/平米，虧損已成定局。

在花姐看來，這次更名，可謂一柄雙刃劍。

如果提高裝修標準，意味著虧損會進一步加大，后期提價也很難。

如果不增加裝修標準，勢必會影響中海地產精心打造的玖章系品牌——高端住宅產品線。

中海的玖章系，在北京的表現一般。目前，在石景山還有一個中海長安玖章，由中海新城打造，于2024年9月開盤，供應180套、網簽74套、均價7.7萬元/平米。

當然，做生意，難免有賺有賠。對于拿地失策導致降價壓力，中海地產北京公司某領導，在近期的一場媒體見面會上，也有過坦誠。

他認為，位置不佳的項目出現滯銷，降價回籠資金的操作無可厚非；但對于核心地段的項目，中海地產一定是要保證利潤的。

回到中海翠湖玖章身上，了解它的歷史后，確實有點特殊。中海地產助理總裁、北部大區總裁付熙嵬，以及中海地產北京公司總經理倪健剛，似乎不該為它擔責。

只是改名后能否換回順銷，只能交予時間來驗證。