政府發行地方債收購存量住房終于迎來突破性進展，浙江省率先試水地方政府專項債融資收購存量商品房作為保障房，成為全國首個“吃螃蟹”的省份。5月20日，浙江省成功發行三筆地方政府專項債券，總規模達321.5億元，其中16.5億元專項用于收購溫州、湖州、嘉興三地八個項目的存量住房。

這一舉措不僅為化解房地產庫存提供了新路徑，更折射出地方政府在財政工具運用與住房保障體系構建方面的深刻變革。

專項債作為地方政府重要的融資渠道，其本質是通過信用背書向社會資本借款，納入政府性基金預算管理。此次浙江專項債的創新之處，在于首次將募集資金直接注入存量房收購領域。回溯政策脈絡，2024年10月中央層面已明確允許地方政府通過發行專項債籌集資金，收購房企滯銷的存量商品房，但受制于項目收益平衡難題，各地始終未能突破實操層面。

浙江此次破冰之舉，猶如在冰封的湖面鑿開首個氣孔，其示范效應遠超項目本身。

自2021年下半年房地產市場進入深度調整周期以來，各級政府密集出臺調控政策，從限購松綁到房貸利率下調，從購房補貼到公積金優化，組合拳頻出卻難改市場下行態勢。核心癥結在于，傳統需求端刺激政策未能直擊庫存積壓痛點。

地方債收購存量房的運作邏輯清晰可循：政府通過專項債融資獲取資金，定向收購房企難以消化的商品房，轉化為保障性租賃住房或配售型保障房。

此舉既能緩解房企流動性壓力，又能快速擴充保障房供給，實現去庫存與惠民生的雙重目標。

但政策落地的關鍵堵點在于收益平衡——保障房項目的回報率普遍較低，而專項債發行成本加之運維管理支出，項目現金流可能難以覆蓋本息償還。

從浙江此次專項債收購存量商品房的發債文件披露信息看，政策執行主體并非直接由地方政府下場操作，而是通過指定國有平臺企業承擔收購職能。

例如，湖州市安吉縣“星悅里”項目的收購方為安吉山瀾資產運營管理有限公司，這一操作模式與部分省份已下發的專項債收購細則形成呼應。根據相關要求，地方政府需遴選具備資質的國有企業作為存量房收購主體，確保政策實施的市場化與合規性。

政策落地的核心挑戰在于如何科學定價收購商品房。按地方政府專項債券管理規定，項目收益需覆蓋融資成本，實現“融資-收益”動態平衡。此次浙江專項債投向的8個存量房收購項目并未獨立發行債券，而是與交通、能源、市政等傳統基建項目“捆綁打包”，納入三只總規模達321.53億元的專項債中，其中僅16.53億元專項用于保障房建設。

發債文件顯示，該批項目的償債能力通過“利息覆蓋倍數”（即債券存續期內項目總收益與總投資的比值）進行評估，多數項目指標徘徊在1至1.6倍之間，表明收益對融資成本的覆蓋能力有限。

值得注意的是，8個項目中2個存量房收購項目的利息覆蓋倍數分別低至0.67倍和0.99倍，顯著低于其他領域項目，這或成為其被納入“打包發行”的直接動因——通過與高收益項目組合，稀釋整體融資風險，確保債券償付的合規性。

浙江試點猶如投入湖面的石子，激起層層政策漣漪。據住建部透露，目前已有多個省市啟動方案論證，重點聚焦省會城市和重點都市圈，但推廣過程中仍需跨越三重門檻。

第一，建立科學的項目篩選機制，確保收購房源區位、戶型與保障需求精準匹配；第二，構建可持續的運營模式，平衡公益屬性與市場規律；第三，完善風險防控體系，防范地方債務風險與房地產金融風險交織。

浙江實踐的價值，不僅在于開創了地方債創新應用的新場景，更在于為地方政府提供了化解房地產風險、完善住房保障、優化財政資源配置的三位一體解決方案。當專項債資金注入存量房市場的那一刻，一場關于城市治理智慧與金融創新能力的深度試煉已然開啟。

國內低線城市的存量住房數量龐大，即便有好的政策，短期內也很難推動居民入市“去庫存”，唯一的破解之道還就真是當地政府下場參與。

專項債收購存量住房一直是“雷聲大雨點小”，也許浙江的這次率先嘗試會成為一個很好的榜樣和標桿，政府直接買房將是樓市維穩下半場的最重要方式之一。未來，也許政府直接買樓不再是什么新鮮事。

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