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新世界發(fā)展,連利息都要緩一緩了

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文/十一弟
新世界發(fā)展的總裁位置,是一塊燙手山芋,換誰(shuí)上來坐,都很煎熬。
去年,鄭裕彤家族第三代接班人、抖音上的托杯天王——鄭志剛,被換下來了。
這位身家千億的豪門太子爺,在新世界發(fā)展一把手的位置上,干了七年之久。
這幾年,新世界發(fā)展身陷債務(wù)泥潭,難以自拔。
把鄭志剛換掉,原以為是怒其不爭(zhēng),讓他靠邊站,遭到了家族棄用。
殊不知,倒也是一種解脫——
從這個(gè)背負(fù)著龐大債務(wù)的爛攤子中抽身,可以一門心思地拍視頻、玩流量、當(dāng)網(wǎng)紅了。
當(dāng)時(shí),新世界發(fā)展選定接手鄭志剛的,是職業(yè)經(jīng)理人馬紹祥,他原先是上市公司的首席營(yíng)運(yùn)總監(jiān)。
不過,馬紹祥走馬上任新總裁僅兩個(gè)月,就辭職不干了。
新世界發(fā)展又提拔了另一位女性職業(yè)經(jīng)理人上位——
黃少媚。
她在全面執(zhí)掌上市公司之前,主要負(fù)責(zé)新世界發(fā)展在中國(guó)內(nèi)地的開發(fā)業(yè)務(wù),一直擔(dān)任新世界中國(guó)地產(chǎn)的一把手。
新世界發(fā)展的總裁,走馬燈式地輪換更替,但解決不了它面臨的致命問題——
背負(fù)的債務(wù)規(guī)模居高不下,手里的現(xiàn)金流捉襟見肘。
這家香港老牌地產(chǎn)商,受困于沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān),壓得喘不過氣來。
它手上的一把好牌,被自己打得稀爛,硬是混成了內(nèi)地房企的樣子。
今年,新世界發(fā)展的債務(wù)問題,依然非常嚴(yán)峻。
在新世界發(fā)展名下,有4筆永續(xù)債,最初發(fā)行規(guī)模34億美元。
這4筆永續(xù)債,按照協(xié)議約定,每年需要向債權(quán)人支付兩次利息。
今年六月份,新世界發(fā)展就要進(jìn)行一輪利息償付了。
結(jié)果,上市公司突然決定——
這次永續(xù)債利息先欠著不還了,緩一緩,遞延到下一次再說。
永續(xù)債不同于一般的債券融資,債權(quán)人允許其遞延付息,不受次數(shù)限制,也不會(huì)造成剛性債務(wù)違約。
但是,遞延付息要符合一定條件,并且會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的懲罰性條款。
比如,利息遞延以后,將會(huì)根據(jù)永續(xù)債利率重復(fù)計(jì)息。
本質(zhì)上,就是利滾利——
遞延支付的利息,其實(shí)又滾大了本金,債務(wù)規(guī)模越拖越大。
十一弟查了下,今年六月份,這4筆永續(xù)債需要支付的利息,大概7700萬(wàn)美元。
折算下來,相當(dāng)于6億港元。
年初,新世界發(fā)展名下背負(fù)的有息債務(wù)規(guī)模將近1465億港元。
據(jù)說,它手上還有219億港元現(xiàn)金。
現(xiàn)在,連6億港元的永續(xù)債利息,新世界發(fā)展都要先欠著不給了。
可見它的現(xiàn)金流狀況,有多么緊張了。
上市公司突然決定遞延付息以后,在二級(jí)市場(chǎng)上,股價(jià)立馬遭遇殺跌——
昨天,新世界發(fā)展早盤跌超10%,最后收盤跌逾6%。
目前,新世界發(fā)展的市值,徘徊在120億港元上下。
永續(xù)債,是新世界發(fā)展在幾年前加杠桿的一項(xiàng)重要融資工具。
十一弟查了下,這4筆永續(xù)債,發(fā)行于2020年到2022年之間,剛好是在內(nèi)地樓市最后的狂歡。
發(fā)行永續(xù)債時(shí),不會(huì)設(shè)定固定的到期日,因此它有權(quán)益屬性。
在財(cái)務(wù)報(bào)表上,永續(xù)債不是計(jì)入負(fù)債科目,而是權(quán)益科目——
它不僅為企業(yè)加杠桿融資,還能幫上市公司調(diào)節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)表,尤其是攤薄負(fù)債率。
永續(xù)債像是一杯毒酒,越饑渴越要喝,越喝就會(huì)越致命——
盡管沒有設(shè)定固定到期日,但迫使企業(yè)提前還款的,是存續(xù)期內(nèi)的利率跳點(diǎn)。
隨著存續(xù)期拉長(zhǎng),永續(xù)債利率會(huì)大幅上漲,直至利率攀高到企業(yè)無(wú)法承受的地步,被迫提前償還本金。
長(zhǎng)期靠永續(xù)債續(xù)命的開發(fā)商,無(wú)疑就是飲鴆止渴。
新世界發(fā)展名下有一筆永續(xù)債,2022年發(fā)行,最初本金5億美元,還剩下3.45億美元本金待還。
這筆永續(xù)債的初始利率,定在了6.15%。
就在最近,發(fā)行三年期滿后,新世界發(fā)展有權(quán)選擇提前贖回。
由于手頭上資金緊張,它最終沒有行使贖回選擇權(quán)。
結(jié)果,這筆永續(xù)債的利率,從年息6.15%,大幅遞增跳點(diǎn)到了10.2%。
這意味著,在接下來的存續(xù)期內(nèi),新世界發(fā)展每年需要多支付1.1億港元的利息。
而現(xiàn)在,連這些永續(xù)債利息,它都要選擇遞延支付了。
利滾利,新世界發(fā)展的永續(xù)債,就像滾雪球一樣,越滾越大。
根據(jù)上市公司最新的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),它背負(fù)的有息債務(wù)規(guī)模是1465億港元,凈負(fù)債率將近58%。
但這其中,并不包含永續(xù)債。
如果把總規(guī)模高達(dá)354億港元的永續(xù)債,從權(quán)益科目調(diào)回負(fù)債科目下,新世界發(fā)展的有息債務(wù)規(guī)模,超過1819億港元。
上市公司的凈負(fù)債率,實(shí)際上在88%以上,遠(yuǎn)高于財(cái)務(wù)報(bào)表上不到58%的水平。
高達(dá)354億港元的永續(xù)債,還吞噬掉了新世界發(fā)展的一大塊利潤(rùn)。
去年下半年,新世界發(fā)展向債權(quán)人支付的永續(xù)債利息,超過9億港元。
香港的四大豪門望族——郭得勝、李兆基、李嘉誠(chéng)、鄭裕彤,他們都是靠房地產(chǎn)發(fā)家,賺到了億萬(wàn)財(cái)富。
這四大家族,各自創(chuàng)辦并擁有一家房地產(chǎn)旗艦企業(yè)——
郭得勝家族的新鴻基地產(chǎn),李兆基家族的恒基地產(chǎn),李嘉誠(chéng)家族的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán),鄭裕彤家族的新世界發(fā)展。
時(shí)過境遷,新世界發(fā)展的發(fā)展模式與杠桿水平,與其他三大豪門地產(chǎn)商背道而馳、相去甚遠(yuǎn)。
到去年,新鴻基地產(chǎn)的凈負(fù)債率不到18%,恒基地產(chǎn)大約21%,長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)更是維持在4%的低杠桿水平。
前些年,新世界發(fā)展通過加杠桿,大舉押注內(nèi)地樓市。
現(xiàn)在,上市公司相當(dāng)一部分現(xiàn)金流,仍然依靠?jī)?nèi)地開發(fā)項(xiàng)目的銷售回款。
由于內(nèi)地樓市步入下行周期,新世界發(fā)展的債務(wù)敞口和杠桿風(fēng)險(xiǎn),集中爆發(fā)。
有人說,新世界發(fā)展大舉押注內(nèi)地樓市,結(jié)果賭輸了,搞得危機(jī)四伏。
可是,其他三大豪門地產(chǎn)商,在內(nèi)地也有不少開發(fā)項(xiàng)目,卻賺得盆滿缽滿。
跟內(nèi)地房企一樣,新世界發(fā)展賭輸?shù)膹膩聿皇鞘袌?chǎng),而是它的高杠桿模式。
在這種開發(fā)模式下,樓市只能上,不能下;房?jī)r(jià)只能漲,不能跌。
高杠桿房企,根本承受不住市場(chǎng)下行的沖擊,崩盤是遲早的事,終將會(huì)遭到反噬。
其他三大豪門地產(chǎn)商,在開發(fā)業(yè)務(wù)之外,還有坐地收租的商業(yè)物業(yè)、多元化的消費(fèi)和基建業(yè)務(wù)充當(dāng)基本盤,擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
在內(nèi)地的一些開發(fā)項(xiàng)目,只不過是它們攫取更多利潤(rùn)的添頭——
低買高賣、囤地開發(fā)。
樓市上行,就給上市公司的盈利錦上添花;
樓市低迷,立馬降價(jià)甩貨,不至于賠本虧損,更不會(huì)傷筋動(dòng)骨。
而新世界發(fā)展,當(dāng)年鄭裕彤、鄭家純父子掌舵時(shí),組織過一個(gè)牌局——
大D會(huì)。
鄭氏父子竟敢把恒大的許家印拉上牌桌,圍坐在一起鋤大D、斗地主。
這個(gè)香港豪門家族的激進(jìn)大膽,可見一斑。
從那時(shí)候開始,新世界發(fā)展現(xiàn)在所面臨的困局,已經(jīng)種下了因果。
如今的新世界發(fā)展,祖上積德,鄭家純、鄭志剛父子,其實(shí)是在吃老本。
多虧了鄭裕彤早年打下了雄厚江山,才經(jīng)得起這樣折騰,還沒有倒下。
這兩年,背靠母公司周大福企業(yè),向新世界發(fā)展輸送了兩百多億資金,強(qiáng)行續(xù)命。
若非如此,這樣沉重的債務(wù)壓力,新世界發(fā)展早就跟許多內(nèi)地房企一樣,躺倒好幾輪了。
現(xiàn)在,鄭裕彤家族挑選了新世界發(fā)展在內(nèi)地負(fù)責(zé)開發(fā)業(yè)務(wù)的職業(yè)經(jīng)理人——黃少媚,讓她上位掌舵。
這真是成也蕭何、敗也蕭何——
新世界發(fā)展對(duì)內(nèi)地樓市依賴成癮,看來是戒不掉了。

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