2021 年，江蘇昆山某小區(qū)一套 89 平兩室兩廳，還能賣出 400 萬高價；

可到了今年，同樣的戶型、同樣的樓層，成交價直接 “攔腰斬”，只剩 131 萬。

這房價過山車般的走勢，讓人們不禁想起了房地產大佬王健林多年前曾在采訪中說的那句話。

那么，未來的房子究竟是“黃金價”還是“白菜價”呢？

?——【·王健林的“神預測”·】——?

2013 年，在 “中國企業(yè)領袖年會” 上，王健林提出一個大膽觀點：“任何國家的房地產，發(fā)展40-50年后就會萎縮。”

當時很多人不信，可放到今天來看，這個判斷正一步步變成現(xiàn)實。

過去房地產市場火得不得了，開發(fā)商為了賺錢，拼命拿地蓋樓，總覺得房子永遠不愁賣。結果現(xiàn)在全國房子多得離譜，上億棟房子建起來，超過40%都是空著的。

也就是說，每10棟房子里，就有4棟以上沒人住。之前蓋得太多，現(xiàn)在大家買房意愿降低，這些空房子一時半會兒根本賣不出去，只能一直閑置著。

而且，房子跟人一樣也會 “變老”。

現(xiàn)在城市里到處都是幾十層的高樓，等過了40年，電梯會老化、水管會破裂、墻體也會開裂，維修費用特別高。到時候就算房子白送，很多人也不愿意接手，因為后續(xù)的維護成本太高。

不僅如此，人口變化也讓房地產市場越來越難。

現(xiàn)在老年人越來越多，等他們去世后，手里的房子就會空出來。

而年輕人生活壓力太大，養(yǎng)孩子從奶粉尿布到上學補課，處處都要花錢，所以很多人干脆選擇少生或者不生孩子。

新出生人口一年比一年少，90后比80后少4000萬，00后又比90后少4000萬，以后需要買房的年輕人只會越來越少。

最關鍵的是，現(xiàn)在年輕人的想法也變了。以前大家覺得買了房才算有個家，現(xiàn)在不少人更愿意租房住。

因為買房要背幾十年房貸，每個月一大半工資都得拿去還貸款，生活質量直線下降。租房雖然沒有歸屬感，但不用當 “房奴”，不用被房貸壓得喘不過氣，生活壓力反而小很多。

房子存量太多、老化問題嚴重，加上人口減少、年輕人購房意愿降低，這些因素湊在一起，房地產市場的需求越來越少，房子越來越難賣。

王健林在10多年前說的市場萎縮，真真切切地發(fā)生了。

然而，未來房地產的情況也不容樂觀。

?——【·“冰火兩重天” 已成定局·】——?

2014年，王健林又發(fā)表了對房地產市場的重要看法，他明確指出房地產不會崩盤，但會面臨大洗牌。

如今的房地產市場，確實沒出現(xiàn)全面崩盤的情況。

中國房地產行業(yè)規(guī)模雖然大，但整體借錢的比例，也就是杠桿率，沒有想象中那么夸張。企業(yè)雖然會貸款搞開發(fā)，但不至于一下子把整個行業(yè)搞垮。

與此同時，政府一直盯著房地產市場，要是市場太冷或者太熱，都會及時出手調控。比如房貸利率、限購政策這些手段，都能穩(wěn)住市場的基本盤。

再加上中國的城市化還沒徹底完成，一些農村人口還在往城市里走，這就意味著住房需求還在，房地產市場不會徹底涼下去。

不過，“大洗牌” 的趨勢已經非常明顯?，F(xiàn)在走在城市里，有的地方房子還是搶手貨，有的地方卻像 “鬼城”，整棟樓亮燈的沒幾家。

像深圳、成都、杭州這些一線和強二線城市，產業(yè)發(fā)展得好，工作機會多，交通、教育、醫(yī)療這些配套也完善，每年都有大量年輕人涌入。

這些地方的房子，就算價格高，還是有人愿意咬咬牙買下來，房價的抗跌性很強。

但反觀一些偏遠的小城市和縣城，情況就完全不一樣了。這些地方沒什么大產業(yè)，年輕人都跑到大城市找工作，留下來的人越來越少。

房子蓋了一棟又一棟，空置率越來越高，有的新小區(qū)交房好幾年，入住率都不到一半。

房價也從以前的高位一路下跌，有的房子甚至跌到了 “白菜價”，幾十萬就能買一套大房子，可即便這樣，愿意接盤的人還是寥寥無幾。

而未來，這種兩極分化的局面還會持續(xù)下去。

大城市靠產業(yè)和資源不斷 “抽血”，吸引人才和資金，房地產市場自然能維持活力；而小城市沒了人口流入，房子只會越積越多，開發(fā)商要么降價割肉，要么破產退出。

就像王健林說的，這輪洗牌里，扛不住的房企會被淘汰，能活下來的要么轉型做輕資產，要么深耕核心城市。

對咱們普通人來說，現(xiàn)在買房可不能再 “閉著眼選” 了。

以前隨便買套房子都能漲價的時代過去了，現(xiàn)在得 “挑三揀四”：優(yōu)先選有產業(yè)、有地鐵、有學校的城市和地段，就算貴點，起碼以后轉手不難。

要是圖便宜買了偏遠小城的房子，說不定哪天就成了 “燙手山芋”，想賣沒人要，想租租不上。

王健林十年前的提醒，說白了就是一句話：房地產市場早就過了 “隨便賺大錢” 的日子，看清趨勢、選對地方，才不會吃虧。