隨著民宿經濟的興起

住宅被改造成民宿對外營業已很常見

但需當心可能涉及的法律風險

快來看看這份

民宿常見法律風險的指南

2019年，文旅部頒布的《旅游民宿基本要求與評價》（LB/T065-2019）規定，民宿指利用當地民居等相關閑置資源，經營用客房不超過4層、建筑面積不超過800平方米，主人參與接待，為游客提供體驗當地自然、文化與生產生活方式的小型住宿設施。住房改為民宿，需要辦理以下證照：

營業執照：開辦民宿屬于經營行為，需要辦理營業執照，經營范圍需包含住宿服務或民宿服務。業主需要提供房產證或租賃合同、身份證明以及經營場所證明等。

特種行業許可證：需要提供營業執照、消防驗收合格證明、房屋產權證明等，向當地公安機關申請。

消防安全檢查合格證明：消防部門對疏散通道、滅火設備等進行驗收，以確認建筑工程的消防設施符合國家規定的標準和要求。

衛生許可證：涉及餐飲服務的民宿需額外辦理，部分地區要求公共用品“一客一換一消毒”并留存記錄。

以浙江為例，業主可通過浙里辦APP線上便捷辦理，或者選擇線下傳統辦理方式。尤其要注意，辦理民宿特種行業許可證時需提交諸如各層客房、內部通道、消防設施等分布及平面示意圖等資料。相關部門在審批時，會重點關注民宿所處位置是否處于自然保護區、重要文化遺跡等敏感區域，上述地區的業主需要注意當地是否有特殊性的規定，此外，還要關注民宿設施是否符合消防、治安等安全標準，例如是否配備充足的疏散樓梯，裝修材料是否防火等。

可以。農村房屋通過作為民宿經營的各項行政審批后，既可以自己經營，也可以出租給他人經營。反之，如果沒有獲得民宿經營用房審批對外簽訂租賃合同，導致承租人無法開展經營活動，出租人對承租人的損失需承擔違約責任。

只有取得上述相關證照，方可合法經營。另外，根據民法典等相關法律規定，業主將住宅房屋改變為經營性用房，還要經有利害關系的業主一致同意，且應當盡量避免影響左鄰右舍的正常生活。業主擅自將住宅用作經營用房的，有利害關系的業主有權要求其停止經營，恢復房屋住宅用途。

什么是“有利害關系的業主”？《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條給出了較為明確的標準：本棟建筑物內的其他業主，當屬“有利害關系的業主”；而對于本棟建筑物之外的業主，若主張存在利害關系，則需舉證證明自身房屋價值、生活質量已經或者可能受到不利影響。

如果業主確因生活需要等情況需要將住宅改變為經營性用房，必須遵守法律、法規以及管理規約，并且征得有利害關系的業主的一致同意，兩者缺一不可。

法條鏈接：

《中華人民共和國民法典》第二百七十九條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

雙方在租賃合同中應該注意以下幾點。 第一，租賃期限不能超過二十年。 根據民法典相關規定，超過二十年的，超過部分無效。 第二，承租人在裝修前應獲得出租人的同意，未取得同意的應承擔恢復原狀或賠償損失的責任。 特別是在設計施工上，經營使用的民宿設計還應符合《建筑防火通用規范》和《建筑內部裝修設計防火規范》等規定，裝修材料應符合國家標準《民用建筑工程室內環境污染控制標準》等相關要求。 第三，不得侵害其他業主的合法權益。 依據民法典第二百八十六條，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，業主大會或者業主委員會有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

法條鏈接：

《中華人民共和國民法典》第二百七十九條規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

《中華人民共和國民法典》第二百八十六條規定，業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

住宅改民宿并非“零門檻”

相關人員還需綜合評估

政策環境、房屋條件和運營成本

守住法律底線

來源：浙江法治報、舟山市中級人民法院、嵊泗縣人民法院、浙江天平