2025.06.03

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導讀：樓市中新房價格的變化，也是大連基本面在波動中回暖的縮影。

作者 |第一財經 孫夢凡

今年以來，一線城市中的上海頻現“日光盤”，成為樓市企穩中的獨特場面，4月新房價格還領漲了全國。而與上海一起，有座低調的城市悄然“逆襲”，4月新房價格漲幅與上海并列第一，它就是被稱作“北方明珠”的大連。

大連地處遼東半島最南端，是東北對外開放的龍頭和窗口、全國五個計劃單列市之一。同時，大連又是一座“沒那么東北”的城市，它遠離東北內陸、擁有長達1371公里的海岸線，濱海風情、飲食習慣等都讓大連自成一派。

在很多大連人心中，這座城市有過難以忘懷的輝煌時期，上世紀80年代至90年代，大連憑借造船、機車、石化等產業，GDP一度躋身全國前十，為新中國建設作出巨大貢獻。但進入新世紀后，大連的GDP增長曾徘徊不前，直到2024年才突破九千億門檻。

曾試圖建設“北方香港”的大連，如今正成為遼寧振興、東北振興的重要角色，如果能實現2025年GDP增長5.5%的既定目標，大連將成為東北地區第一座萬億級城市。而樓市中新房價格的變化，也是大連基本面在波動中回暖的縮影。

房價領漲的真相

“最舒服的海濱城市出現了。”在社交媒體上，曾經低調的大連正靠著絕美海景出圈。

與東北甚至大多數北方城市不同，大連超長的海岸線和絕美海景，讓它的氣質不似北方的凜冽，而是充滿了濱海柔和氣息，“浪漫之都，時尚大連”是這座城市的宣傳語。

受曾經日俄殖民的影響，大連的城市建筑也較為特殊、繁多。走在大連的街道上，碰到西式風格建筑的頻率極高，大量的歐式建筑群，甚至讓游客將其稱為“東方巴黎”。

就是這樣一座“含海量”濃度極高的松弛城市，近期卻因為房價上漲受到關注。

國家統計局此前發布的數據顯示，4月份大連新房價格環比增長0.5%，月度漲幅和上海一起位居全國第一，同時也是統計之列的8個東北城市中，唯一價格上漲的城市。

縱觀今年大連的房價變化，此前1月份、2月份，大連新房的環比漲幅分別是0.2%、0.3%，在3月份出現短暫下滑后，4月份又重回上漲渠道，環比漲幅位居全國第一。

變化、轉機、破冰，房價數據出爐后，不少當地媒體如此描述大連樓市。據悉，不僅是住宅市場，年初以來大連土拍市場也出現驚喜，主城區在淡季接連成交了三宗地塊。

那么，這座海濱城市的樓市底色到底如何？房價環比領漲是曇花一現還是趨勢使然？

據新峰房產監測數據，整個4月份，大連每周的新房成交價都在14500元/平方米以上，甚至在4月首周時候沖到15000元/平方米。而房價整體走高，與當地的高端改善項目密切相關，也即主城區價格相對較高的新房成交，拉高了大連整體房價。

比如，沙河口區機車廠板塊的中海寰宇未來，僅該項目周備案量就超過了2.07萬平方米，占全市成交量的43%。“沙河口區新房價格整體在兩萬左右，這個項目小高層均價兩萬二三、洋房兩萬七八，現在洋房剩得比較少，小高層還有選擇空間。”當地項目銷售稱。

由此可見，大連新房月度價格上漲，是受部分項目備案拉動的結構性上漲。

不過，從整體趨勢來看，今年大連的商品房銷售確實出現暖意。據大連統計局數據顯示，一季度，全市商品房銷售面積72.1萬平方米，同比下降2.4%，比上年同期收窄22.4個百分點；商品房銷售額76.3億元，同比增長12.6%，比上年同期提高51.9個百分點。

商品房銷售額上漲、銷售面積下降，也印證了當地高價項目拉動市場的邏輯。

市場從底部爬升

值得注意的是，雖然大連新房月度價格在上行，但將時間軸拉長，4月份大連新房價格的同比跌幅為4.1%；二手房方面，4月其價格環比下跌0.3%、同比跌幅為7.7%。也即，當下的大連樓市，新房價格處在底部回升階段，二手房則還在以價換量。

“大連有很多樓盤，現在的價格比最高點降了一半。”大連一位本地人曾對記者表示，以前很多周邊的富豪都喜歡過來買房，不管是投資還是為了度假，不過這幾年大連樓市跟全國其他城市一樣，房價整體都在調整，部分樓盤跌幅更為明顯。

大連本地媒體統計也顯示，近兩年大連有不少新盤和次新盤都明顯跌價，比如招商公園、萬科公園都會、中華城、保利時代、大華錦繡海岸、萬科中城翠灣、綠城海上明月、華潤置地大連灣等多個項目，有的小區價格較2021年左右縮水四五成。

目前貝殼平臺上顯示，大連存量二手房掛牌量已經超過12萬套，在較為周邊或老舊的區域，還有一些總價僅十萬、二十萬左右的二手房，其中有的是公寓性質住房，有的是“老破小”。

一邊是新房價格環比領漲，一邊是大量二手房降價待售，大連的樓市到底經歷了什么？

記者統計近五年大連樓市報告發現，從2021年至今，大連樓市經歷了明顯的低谷、盤整期，2021年是市場階段性高峰，此后樓市明顯下行，到2024年才出現止跌回穩的跡象。

據新峰地產數據，2021年時大連的商品房均價一度突破16000元/平方米，達到16037元/平方米，同比漲幅達到4%；成交金額971億元，同比漲幅為9%。這個階段，新房市場上“普宅”是成交的主力，銷售面積占比達到76%，系樓市整體行情支撐下的上漲。

但從2022年開始，情況就開始發生變化了，當年大連商品房成交均價跌至14526元/平方米，同比下降幅度達到9%，倒退至了2018年的水平；成交金額525億元，同比下降了45%。“房企全年持續降價促銷，推盤量也大幅下降，土地市場也出現疲軟。”

2023年，大連的“救市”節奏開始，當年“三限”政策基本全面解除，買房首付、利率全面降低，公積金貸款額度也提高。不過到年末時，當地商品住宅成交均價同比仍在下行,不少樓盤降價；因新房市場低迷，期房受到“嫌棄”，大量需求轉移至二手房。

新房市場持續低迷、二手房以價換量的同時，大連樓市在2023年出現了一個新特征：改善需求上升，當年三房產品已經成為市場主流需求，占比達到54%，兩房需求明顯下降。

經歷了這三年起起伏伏，到2024年，大連樓市終于出現了企穩的跡象。去年，大連的商品房銷售均價為13531元/平方米，同比2023年出現微幅上漲，但銷售金額仍下滑了兩成；二手房市場成交明顯回升，全年成交套數同比增長27%，不過仍是以價格下滑為代價。

同時，去年大連樓市中120～140平方米、以及160～180平方米的住宅成交明顯增長，400～500萬價格段的成交增長3%，改善項目崛起的路徑更加清晰，為今年房價上漲埋下了伏筆。

在同源樓市看來，2025年大連的樓市依然不乏壓力，仍處于深度調整期，核心區與外圍區域的量價差距將持續增大。不過，在政策刺激和城中村改造機遇下，市場潛力將更大釋放，或將迎來真正的轉機。同時，產品“盛世”到來，市場將出現更多的優質項目。

挽回失去的二十年

大連的盤整局面不僅出現在樓市，過往其城市發展的故事更加曲折。

大連的崛起始于19世紀末的殖民開發，曾經日俄割據的歷史，也奠定了其最早期的城市建設基礎。新中國成立后，大連為國家建設作出了巨大貢獻，不僅承擔了大量軍工生產任務，還向各地輸送了大量管理、工程技術人員和技術工人支援建設。

上世紀80年代到90年代的十年間，是大連曾經的高光時期，不僅GDP更穩居全國前十，也正式從地級市升級為副省級市。不過此后，大連經歷了一段城市發展的曲折期。

在1990年代時，大連曾提出“建成北方香港”的目標，計劃轉型為金融、商業與科技并重的綜合城市，重點發展金融等高端服務業。為了配合這一戰略，大連對城市基礎設施進行大刀闊斧地建設，還將市內重工業進行外遷，以打造國際化的城市形象。

不過，在公開觀點中，大連該戰略過于“超前”，轉型計劃近乎擱淺。進入新世紀后，大連又在2003年提出“大大連”戰略，要重新打造傳統重工業；2010年再次提出，建設“東北亞國際航運中心、東北亞國際物流中心、區域性金融中心、現代產業集聚區”戰略。

幾番城市定位變化之際，大連這段時間的經濟增長一度出現低迷，在2012年到2021年這長達十年時間，大連的GDP總量一直徘徊在7000億陣營，直到2022年才突破至8000億以上。而在這期間，曾經與大連齊頭并進的很多城市，早已走在了前面。

以另一座海濱城市青島為例，青島曾在上世紀90年代，一度提出學習大連的目標，雙方在新世紀之前GDP規模也不相上下。然而經過二十年變遷，如今青島的GDP規模已經達到1.6萬億元，大連的GDP相當于青島規模的57%，已經不是一個量級。

前瞻產業研究院表示，大連的城市發展情況，深刻印證了產業規劃對城市命運的影響，在全國經濟突飛猛進時，大連卻因規劃問題錯失了“黃金十年”。不過，近兩年來，大連的城市發展開始走上正軌，在疫情后出現了良好的發展態勢，正在逼近萬億目標。

2024年，大連實現GDP 9516.9億元，實現增量764億元，邁上9500億元臺階，2025年只要增速達到5%就可過萬億。“可以說，大連實現萬億夢想，只差臨門一腳。”當地政府官員表示。

前述研究院表示，大連近兩年之所以能實現“兩連跳”，第二產業提供了不少助力。2023年，大連的第二產業增加值3715.2億元，增長9%，2024年增速仍達到6.6%。兩大傳統優勢產業——石化工業和裝備制造業，已經成為大連經濟的“雙支柱”。

傳統產業轉型升級的同時，大連也在發展新興產業，低空經濟、氫能產業園、高性能算力等依次上線，2025年是大連市低空經濟落地之年，大連將實施五大工程、30項重點任務。圍繞航運和外貿，大連正加快建設內暢外聯的高水平開放門戶樞紐。

經歷發展波動的洗禮后，大連能否順利沖破萬億GDP大關，找回高光時刻，還需拭目以待。

微信編輯| 雨林