我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

段師幫我個(gè)忙，找粉絲投投票，看看我這種情況，到底是該買還是不該買呢？

房段子解答

老司機(jī)遇到大問題。

網(wǎng)友提出靈魂拷問：

首先你有錢（現(xiàn)金150，家庭年入35-45）
其次你有需求（成都穩(wěn)定上班，需要考慮通勤）
再者孩子要讀書（今年中二班，明年9月讀小學(xué)）
最后你知道買房會(huì)貶值（目前行情來看，買到就虧概率較大）

終極提問：若是你，你買不買房？怎么買房？如果不買房有什么更好的替代方案？

粉絲提問

你好，我在大源有個(gè)小套三拿來讀書的，想另外買個(gè)套四的舒服點(diǎn)，也要就近天府五街上班的問題，方便未來上班上學(xué)。大源西買不起了，預(yù)算300，手上180萬，不想壓力太大。所以一直在看生態(tài)帶華府怡心湖等，主要是越秀和保利，想從自住和保值的角度幫我分析下呢？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

現(xiàn)在主要是有兩個(gè)方向，一是拆分，比如保持大源套三學(xué)位和自住不動(dòng)，另外買一套300萬級(jí)別的套四自住。二是合并，比如把大源賣得掉，然后再匯總賣一套交投善成這類新房。

先說合并的利弊，好處是上班近，上學(xué)近，一次性改善到位，整體長(zhǎng)期來看，更具有地段的保值性。弊端是需要折騰置換（短期自住哪里的問題？），而且不一定能買到（至少最滿意的樓層），因?yàn)椴磺宄?dāng)前你們這套自住套三能變現(xiàn)多少？300萬還是200萬，如果是200多萬的話，那么我覺得可能只能買得起他們的143戶型，也就是小套四雙衛(wèi)，T3格局，整體戶型產(chǎn)品并不是很卷，可能也有點(diǎn)意難平（3.6-3.8萬的單價(jià)，小套四的戶型，全部資產(chǎn)all in一套房）。當(dāng)然，如果預(yù)算高，比如能賣個(gè)400萬，那么匯總700萬左右，就可以看它更改善的167-177戶型，甚至于直接買高投天悅錦萃順銷的199洋房都沒問題，這種才是改善一步到位，整體也更舒適。

所以我個(gè)人建議，如果目前這套小套三置換在200-300萬的話，沒太大必要合并了，不然高不成低不就，折騰一圈的綜合價(jià)值不大。如果能達(dá)到三四百萬把預(yù)算抬升起來，那么我建議合并上大源頂流新房，一步到位。

話說我們按照拆分來分析的話，也就是300萬買個(gè)套四，考慮到大源的通勤和讀書，所以也買不了太遠(yuǎn)，往南看華府怡心湖生態(tài)帶是對(duì)的，改善套四（我們一直討論的是稍微大點(diǎn)的套四，而非八九十平，百來平的小套四哈）沒問題。

此時(shí)又出現(xiàn)了分叉口，如果需要配套完善（比如地鐵人氣），即買即住的話，那么傾向于二手房，比如民樂地鐵站，華陽(yáng)這邊的次新房奧園公園府邸；新川陸肖方向的北大資源頤和翡翠府、長(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府一期、朗基和今緣、碧桂園沁云里；南湖的北辰南湖香麓；生態(tài)帶的德商御府天驕、萬科翡翠公園、優(yōu)品道錦繡，中海錦江城花澗等，都可以說是高新天府這種主城區(qū)可以輕松拿捏上車的。此時(shí)都沒啥必要去二圈層看雙流了，因?yàn)楫a(chǎn)品格局也差不多的。

但如果你們是對(duì)戶型產(chǎn)品有明顯要求，那么就必然又回來要看新房。

這就涉及到前面說的兩個(gè)重點(diǎn)樓盤，保利天府和頌以及越秀湖與白。

話說這兩個(gè)樓盤，越秀湖與白肯定是品質(zhì)更好的，這點(diǎn)你應(yīng)該也有切身感受，越秀算是怡心湖比較獨(dú)一檔的改善產(chǎn)品了，當(dāng)然賣的貴也情有可原。不過槽點(diǎn)是地鐵稍遠(yuǎn)，二圈屬性。對(duì)比生態(tài)帶的保利天府和頌，在區(qū)縣一圈的角度來說又略占優(yōu)勢(shì)，但是本身也是缺乏地鐵配套，在產(chǎn)品上稍微拉胯的感覺，如果不偏向越秀的話，可以說一來二去在大的格局上打個(gè)平手。

真正區(qū)分價(jià)值演變的，我覺得還是買入成本性價(jià)比，已經(jīng)未來的價(jià)值推演。

兩個(gè)樓盤各有優(yōu)劣，保利的整體成本低，性價(jià)比高，但是極致的改善性差一點(diǎn)；越秀反之，產(chǎn)品的確更加改善，但是買入成本也更高。

按照越秀加上自裝成本來看，保守的單價(jià)達(dá)到了2.4萬+，后期最理想的情況賣3萬，在投資回報(bào)上依然遜色一籌，所以此時(shí)你要清醒地認(rèn)識(shí)到，買越秀是純粹為了它的好產(chǎn)品溢價(jià)買單，是偏向于純改善自住的需求。這點(diǎn)不置可否，看你個(gè)人實(shí)際需求。

如果從理性務(wù)實(shí)又保守的角度來看，保利作為T2小高板樓的套四戶型，依然在自住方面表現(xiàn)不錯(cuò)，對(duì)實(shí)現(xiàn)家庭自住沒有任何問題。如果不希望投入過多，又相對(duì)穩(wěn)健保值的話，那么就選擇保利。

整體來說，目前是四個(gè)方向，①大源套三總價(jià)高，就置換合并買六七百的純改善；②尋求拆分的話，偏向地鐵和成熟配套，就考慮二手；③尋求新房的產(chǎn)品戶型的話，偏向極致改善就看越秀；④尋求新房產(chǎn)品的話，偏向穩(wěn)健務(wù)實(shí)就看保利。

粉絲提問

你好，現(xiàn)在買房，尤其是買新房的話，看戶型圖好壞的時(shí)候有哪些是需要注意的？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

好戶型的7大評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

1、戶型方正，浪費(fèi)空間少
2、朝南（正南、東南、西南）、通透（南北通透）
3、動(dòng)靜分區(qū)（以前傳統(tǒng)豎廳做的比較好，現(xiàn)在橫廳方廳多少會(huì)有干擾，但問題不大）
4、得房率高（新規(guī)后，不含光廳實(shí)得率100%不過分吧？）
5、功能區(qū)面積分布合理（注重次臥平權(quán)，套內(nèi)10㎡以上，花園不搶占主要功能區(qū)面積）
6、采光好風(fēng)水好（無暗廚暗衛(wèi)，床頭不對(duì)廁所）
7、視野、景觀資源好（客廳視野，臥室避免對(duì)視）