6月20日，2025年上海土拍五批次收官之戰，最終定格在浦東曹路。

這一戰中，被稱為“五批次最火地塊”的曹路宅地，經過67輪現場報價后停表，轉入高品質競配環節，再經過三輪交鋒，由聯發以總價約21億元成功競得。

它的溢價率，甚至高達41.68%。

這個數字，一舉打破了此前由翡雲悅府創造的40.37%紀錄。也讓聯發成為了本輪土拍的最大話題之一。

而幾乎在同一時間，聯發的深圳團隊也剛剛完成一次高溢價拿地：

深圳龍華民治地塊，經過65輪競價，聯發旗下深圳聯粵公司以46.6%溢價率成功落槌。

連續兩天，連續兩城，雙雙高溢價，且均位于一線城市的核心熱區。節奏之密、勢頭之猛，在眼下的市場環境中格外亮眼。

這樣的出手，背后是長達數年的深謀遠慮。從廈門出發的聯發，正在用實際行動重新勾勒它在一線城市的新版圖。

01

兩日兩城兩塊地

聯發出手，底氣在哪？

聯發拿下的這塊上海地王，位于浦東曹路，9號線顧唐路站和金海路站之間，地段通達性強，自駕亦有外環、龍東、金海高架多線可選，軌交和自駕雙重便利。

更重要的是，這塊地就處在聯發與象嶼聯合開發的“金海汀雲臺”項目對面。過去一年，金海汀雲臺五次開盤、五次觸發積分，屢次清盤，熱度連續拉滿，實打實驗證了片區客戶的購買力和聯發團隊的操盤力。

金海汀雲臺

曹路地塊住宅部分容積率僅為1.5，低密高品質產品幾乎成型在望。按照當前周邊項目售價6.3萬/㎡推算，新地塊的可售樓板價已經超過4.6萬/㎡，利潤空間雖窄，但產品調性更高。

從前期拿地邏輯來看，這是一塊“熟地”：既熟悉客群，又熟悉產品打法，聯發從金海汀雲臺開始，就已經掌握了曹路板塊的價值密碼。如今“原地補倉”，更像是一場順勢而為的再布局。

而深圳方面的動作，也同樣值得關注。

6月19日，聯發旗下深圳聯粵公司以12.12億元成功拿下深圳龍華區民治街道住宅用地。該地塊容積率為2.5，是近年深圳罕見的低密度住宅用地。地塊緊鄰深圳北站商圈，規劃建筑面積2.72萬平方米，成交樓面價達44559元/㎡，溢價率高達46.6%。

這一輪出手有幾個關鍵點值得劃出來：

• 容積率較低，設計彈性大；

• 無“70/90”戶型限制，無保障房配建，未設置限價，政策面干預少；

• 起拍樓面價相對周邊競品較低，有利于拉開定價梯度；

• 周邊已有項目“聯發臻著雅居”在售，市場路徑已跑通。

這一輪土拍雖競爭激烈。足足吸引8家頭部房企參與，但聯發明顯做足了準備，且策略非常清晰。

上海+深圳，兩天內接連高溢價拿地，表面上看是簡單的補倉，背后卻藏著企業戰略主動切換的節奏預判。

艷姐不禁感嘆，聯發，實乃深不可測。

02

頻繁落子、組織重構

聯發重寫路線圖

如果說這兩塊地是聯發“打法”上的體現，那么更底層的邏輯，還得回到它今年以來的內部變革。

從2024年底開始，聯發集團啟動大規模組織調整：總部多個部門合并重組，13家城市公司撤并為10個區域事業部。上海與杭州合并為“滬杭事業部”，由集團副總經理孫濤親自兼任。

與此同時，聯發還經歷了一場高層大換防。首先是集團董事長趙勝華改任總經理、

趙勝華

另一邊，新任董事長王文懷長期就職于建發集團，原本分管的是建發的投資業務與金融業務，履歷更偏財務與資本運營。

王文懷

這意味著，聯發的戰略方向和執行路徑都正在進行系統重建。

從過去強調“項目經營+多點擴張”的模式，調整為當前的“聚焦重點區域+資金調配精準+組織流程優化”的組合打法。

從拿地城市來看，聯發的重心正在明顯回歸核心城市。今年以來，其已先后在南京、廈門、深圳、上海拿地，并且多為底價+高溢價+戰略合作方式展開。

從上海的市場布局來看，2024年10月，聯發聯合新加坡豐隆集團，以約90億元總價、封頂報價、封頂品質方案，從遴選中脫穎而出，斬獲黃浦新天地地段核心的商住地塊，實際住宅貨值預計超120億。

這一項目不僅是聯發目前在上海最大宗單次投資，也是一次戰略象征意義極強的落子：從金橋、曹路延伸到黃浦城心，從剛需改善打入高端豪宅陣營，聯發借此邁入了上海住宅頂層格局。

近年來，聯發在上海的布局不僅限于中心城區，在傳統優勢板塊曹路，聯合開發的多個項目也開始展現板塊深耕的策略。

如與建發合作的“青云上”，在外立面設計、歸家動線、園區景觀、精裝細節等方面，持續對標高端改善產品；

建發聯發 青云上

與象嶼聯手的“金海汀雲臺”，則探索“公園疊加+中式當代+高適配度”的組合模式，五開五罄，項目力爆表；

“金海汀雲臺”

中心城區的新天地項目更是一次資源整合能力的集大成測試，披荊斬棘，一往無前。

一邊是組織升級，一邊是項目密集開花，聯發的戰略已逐步從“跟著市場走”，轉變為“主動找方向”，從資源配置到城市節奏，都在逐步調整。

03

五批次土拍收官

下輪市場，何去何從？

回到這輪土拍本身。

六宗地塊、五區聯動、總成交額超212億元，五批次收官節點，曹路地塊被放在最后一拍，自帶高光。

這宗地塊熱度之高，已經不止“產品”本身可以解釋。它其實給整個市場帶來了幾個新的信息：

一是核心區域的競爭強度正在“實錘化”。

過去一年，各區地塊頻現溢價率高位、競品質封頂，但真正競到全維封頂、再拉輪數拼價的案例不多。曹路地塊的全封頂表現，說明對于產品邏輯成熟、消費客群穩定、周邊可對標案例清晰的地塊，房企競投意愿依然強烈。

二是土拍環節的規則與開發企業能力之間的匹配度越來越高。

競裝修標準、競公服配比、競人才房配建比例，這些要求看似是政策層面設定門檻，實則更考驗開發商的執行力、精算能力、交付體系。一線城市的土拍，已不再是“誰出價高”，而是“誰能真做成”。

三是央國企合作、品牌聯合拿地成為主流打法。

五批次中，不止聯發一家有聯合開發動作，建發、象嶼、國貿、保利等均有交叉合作。這類合作方式，一方面有助于風險共擔與資源互補，另一方面也說明，房企在面對復雜城市節奏時，更愿意選擇“攜手前行”而非“獨立沖鋒”。

最后，還有一個隱含的市場節奏點：聯發的出手節點，往往與土地市場臨界轉折期重合。從曹路金海汀雲臺，到新天地項目，到本次曹路地王再拿地，聯發似乎在賭一個窗口，也在守一段周期。

結語：

短短兩天，上海曹路、深圳民治，聯發接連出手，兩次高溢價，兩座核心熱區，背后既有節點的判斷，也有節奏的拿捏。

曹路的第67輪落槌，民治的第65輪封頂，看似偶然，但放進聯發今年以來的動作脈絡中，邏輯非常清晰。

組織層面剛剛完成換防，項目線正快速切換戰場，從三四線城市的后撤，到一線核心的集火；產品節奏從跟跑到自造，銷售邏輯從試探到閉環；一邊是法藏講寺這樣的高端長線籌碼，一邊是曹路汀雲臺的實景熱銷回聲，每一步都像是有配速、有主張、有預期的排布。

這輪土拍的收官，在數字之外，更像是一次對企業“未來力”的測量。

那些能熬住周期、能盯準窗口、能搭好組織、能走進城市的人，才有資格繼續往下講——屬于他們的下一段故事。

而聯發，正在這條主線上，打開了它的新版圖。

主編：張艷

責編：行輪

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