上市企業(yè)年報季已收官，Wind數(shù)據(jù)顯示，A股已有5402家上市公司披露2024年年報：全年營收71.92萬億元，同比下降0.23%，其中4029家實現(xiàn)盈利，占比75%。

分行業(yè)來看，不同行業(yè)業(yè)績分化顯著。其中信息技術(shù)板塊營收增強，2024年增長達11%位居首位，房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)低迷，營收增幅以-21%墊底。

聚焦到房地產(chǎn)行業(yè)來看，據(jù)克而瑞研究中心對50家上市房企2024年財報數(shù)據(jù)的整理，2024年行業(yè)典型上市房企整體營收與利潤出現(xiàn)了雙降，2024年行業(yè)典型上市房企整體的毛利率為10%，同比下降2個百分點。

目前盈利難已成為房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

展望2025年，部分房企預(yù)期相對樂觀，經(jīng)過三年的深度調(diào)整，我國房地產(chǎn)市場規(guī)模已從峰值時期的18萬億元逐步回落至不足10萬億元。當(dāng)前，市場繼續(xù)下行的空間已較為有限，預(yù)計2025年，整體市場將逐步進入筑底回穩(wěn)的階段。

同時，隨著行業(yè)深度調(diào)整，企業(yè)經(jīng)營邏輯也要加快轉(zhuǎn)變。優(yōu)選項目、審慎投資，保證項目利潤率水平；戰(zhàn)略精簡、降本增效，提升經(jīng)營效益；回歸產(chǎn)品、加強產(chǎn)品打造，提高產(chǎn)品適銷性及產(chǎn)品溢價，是目前企業(yè)穩(wěn)利潤、穿越周期的關(guān)鍵。

截至目前，滬深兩市上市企業(yè)2024年年報披露正式收官，Wind數(shù)據(jù)顯示，5402家上市公司2024年全年營收71.92萬億元，同比下降0.23%；歸母凈利潤5.21萬億元，同比下降2.98%。其中4029家實現(xiàn)盈利，占比75%，2567家歸母凈利潤同比增長，2835家公司凈利潤同比下滑。

分行業(yè)來看，2024年上市企業(yè)業(yè)績分化顯著。其中信息技術(shù)板塊營收增幅最高，達11%，其次是金融及可選消費板塊，營收增速分別為5.6%及5.5%，房地產(chǎn)行業(yè)墊底，為-21%。

從個股數(shù)量來看，2024年全市場共有4029家實現(xiàn)盈利，占比76%。從凈利潤增幅區(qū)間分布來看，10%企業(yè)凈利潤增幅超100%，7%企業(yè)增幅介于50%-100%，31%企業(yè)增幅低于50%，53%企業(yè)凈利潤呈現(xiàn)負增長局面。

2024年，全國新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%。同時市場銷售價格持續(xù)下探，不少房企以價換量加快跑貨，利潤空間持續(xù)收窄。

在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)整體從2023年的增收不增利，到2024年的營收與利潤雙降，最終在A股上市公司行業(yè)分類表現(xiàn)中墊底。

目前來看，若未來市場持續(xù)筑底盤整，已有的存貨跌價準(zhǔn)備計提或不充分，未來仍有進一步減值風(fēng)險，短期內(nèi)企業(yè)利潤規(guī)模和盈利水平將繼續(xù)承壓。

為了進一步了解房地產(chǎn)行業(yè)上市房企的情況，克而瑞研究中心以《2024年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》全口徑銷售TOP100以內(nèi)的上市房企為主，梳理出50家典型上市房企財報數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)2024年行業(yè)典型上市房企整體實現(xiàn)營業(yè)收入34579億元，同比下降17%；營業(yè)成本30619億元，同比下降15%。

從趨勢來看，典型上市房企營業(yè)收入增速2021年最高，達14%，隨后在2022年跌至-14%，2023年短暫回升后，2024年再次出現(xiàn)加速下滑態(tài)勢。

從毛利潤來看，從2021年開始就保持下滑趨勢，2024年典型上市房企實現(xiàn)毛利潤3446億元，同比下滑33%，下滑幅度為歷年較高。

從企業(yè)各項利潤率指標(biāo)來看，2024年行業(yè)典型上市房企整體的毛利率為10%，同比下降2個百分點；凈利率為-9%，為虧損狀態(tài)；歸母凈利率同樣為-9%。

可以參考的數(shù)據(jù)是，2007年年報數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率是38.59%，2011年房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率達40%，經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率已從40%的高點降至10%。

出現(xiàn)虧損的原因，一方面是歷史高位獲取的高地價、低利潤項目影響仍在持續(xù)傳導(dǎo)。另外一方面是，近年來企業(yè)銷售去化壓力放大，不少房企通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，加劇了企業(yè)增收不增利的表現(xiàn)。

此外，行業(yè)下行背景下，存貨跌價及投資物業(yè)賬面價值縮水，房企結(jié)合市場風(fēng)險對部分項目和股權(quán)投資計提資產(chǎn)減值損失等，也對當(dāng)期的利潤表現(xiàn)有較大的負面影響。

盈利難已成為房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，其中大部分房企的凈利潤都出現(xiàn)了虧損，在市場壓力下存貨跌價損失成為凈利潤虧損的主要原因，此外合聯(lián)營投資虧損以及信用減值損失也成為利潤下滑的重要因素。

隨著行業(yè)深度調(diào)整，不少房企也在謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，堅持打造第二增長曲線。如保利發(fā)展提出“做大不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，創(chuàng)新資產(chǎn)管理機制，大力發(fā)展租賃住房，提高持有資產(chǎn)經(jīng)營收益”，“做強不動產(chǎn)綜合服務(wù)，持續(xù)推動‘;大物業(yè)’戰(zhàn)略落地，提高綜合服務(wù)的專業(yè)化市場化水平，探索第二增長曲線。”招商蛇口2025年計劃入市9個公寓項目、8個商業(yè)項目、3個產(chǎn)業(yè)園項目，并表示未來將加強自身運營能力建設(shè)，以優(yōu)質(zhì)的多業(yè)態(tài)協(xié)同和精細的成本管控，打造明星標(biāo)桿項目，提升資產(chǎn)價值。

從長遠來看，我們相信隨著利好政策的持續(xù)加碼，將助力市場預(yù)期的修復(fù)與信心提振。2025年或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)市場筑底回穩(wěn)的關(guān)鍵之年。

與此同時，房企的經(jīng)營邏輯也要迎合行業(yè)新階段的發(fā)展特點。在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)上，要以銷定投、聚焦核心，同時也要加大轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)拓展力度，從而實現(xiàn)穩(wěn)健的高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)從2023年的增收不增利，演變成2024年上半年的營收與利潤雙降，房企轉(zhuǎn)型刻不容緩。

在此背景下，不少房企堅定將戰(zhàn)略重點轉(zhuǎn)向經(jīng)營性物業(yè)板塊或其他多元板塊，打造持續(xù)增長的第二增長曲線。同時，還有部分房企從產(chǎn)品品質(zhì)出發(fā)，加大了向內(nèi)求索力度。

目前整體市場仍在止跌回穩(wěn)的過程中，行業(yè)盈利仍將繼續(xù)承壓，各房企仍需積極調(diào)整，尋找結(jié)構(gòu)性機會，以增量項目較高的毛利率來帶動整體企業(yè)毛利率企穩(wěn)，只有這樣才能實現(xiàn)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。