「西安房哥」本地購房服務平臺，深耕十年，接地氣，說人話！

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　　門房大爺，有經典的終極三問：你是誰，你從哪里來，你到哪里去？房哥這里同樣有三問。

　　對買房的人：買了住不住？能接受降價嗎？要面子還是里子？

　　對賣房的人：為什么賣房？為什么賣房？為什么賣房？

　　當年辛辛苦苦排隊，又是求人，又是算命，又是賭運的，如今房子交了，夢想圓夢了，反而著急脫手，非賣不可。

　　難不成，當年排隊搖號的，和現在扎堆賣房的是同一撥人！

　　為什么賣

　　西安每個月會公布二手房的網簽情況，4月份住宅是9635套，雖然單價不高，小面積居多，但二手市場活躍度是有的。

　　（西安四月二手網簽情況）

　　體現在大眾觀感上，今年開始，賣房的人確實比買房的人要多了不少，作為多數家庭的核心資產，買賣本身都是人生的重大決策之一。

　　過往，一輩子四個走向是生在哪個城市，上了哪個大學，和什么人結了婚，以及入了什么行業，如今要多加一條，買了什么房子。

　　房子跌宕起伏的這十年，買錯房，買對房本身，已經決定了不少人的半生走向。

　　要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

　　（私聊房哥，一對一溝通）

　　相比較買的簡單，賣是一件復雜的事兒，就我的觀察，身邊著急賣房的無非這幾類，有的是理智決策，有的完全是跟風。

　　壹

　　擔心四代住宅和好房子沖擊

　　作為全國四代推行最火的城市之一，2024年西安新房四代住宅的占比已超過60%，到了今年，幾乎已是全城四代宅。

　　雖然露臺適不適合西安的討論至今仍未統一，但不否認，以四代宅為標簽，套內贈送，立面，大門升級，會所庭院增配的綜合壓力，已經給到了二手房。

　　西安人本就好面，愿意為這些買單，而同樣價位的二手房，僅存的地段，學區優勢也在消磨。

　　5月1號后，住宅項目規范發布，又對房子層高，隔音等設置新底線，地產下行，新房越來越難賣的當下，新房不斷增配，提標，好房子越來越多。

　　這些潛在的競爭與壓力，對目前的二手房是巨大沖擊，不少人擔心新規下，現有房子貶值，有了盡早賣房的想法。

　　貳

　　債務壓力，導致收入失衡

　　房子是經濟的晴雨表，5月西安豪宅搖號，剛需滯銷的現狀，也說明了不少人的收入困境，房子表面是資產，背后是負債。

　　過去幾年，在房價上行期，不少人低首付，高杠桿買房，承擔巨大月供和利息，本想借房價上漲金蟬脫殼，但未能如愿。

　　如今，確實不住，空置又是成本，賣房止損的，賣房還債的，賣房賭公司經營窟窿的，各種情況都有，賬單，債務，催收短信已經是火燒眉毛的時候了，名下無其他資產，只剩下賣房了。

　　叁

　　跟風搖號后，又扎堆賣房

　　從今年起，在高新三期，軟件新城，港務區，西咸新區等不少區域，首套房破發，房東不斷壓價成交的不是個例，進而帶動二手房砍價內容的火爆。

　　這些都是18-21年投資買房的扎堆區域，我身邊也有不少這樣的業主，當年聽說買房就能賺錢，于是湊首付，湊剛需資格，誰搖號，就跟著搖號，不考慮區域，不計算成本，不評估風險，主打搖到就是賺到。

　　當年買的時候稀里糊涂，如今看小區成交價一路走低，慌了，別人降自己也降，別人賣自己也賣，主打一個跟風，損失自己承擔。

　　肆

　　盲目相信，房價必漲的朋友

　　2016年，房住不炒概念正式提出，旨在明確房地產的居住屬性，遏制投機性購房行為，西安人反應慢，這個時候剛剛是房價上漲的開始，非常上頭，不少人堅信的是房子是用來炒的。

　　千人搖，萬人搖，三萬人搖，房住不炒雖多次提及，但只出現在新聞里，沒有印在買房人腦子里，大家都在吹氣球，堅信自己不是最后的接棒人，這不是買房，而是賭博。

　　最終這一棒被2021年的人接到，最火市場，最高價格，最舊產品，最高利息，最關鍵的是，買了還不住。

　　但自住都是體驗，不住只有成本，既有成本，就有算不過賬的人，賣房了事。

　　伍

　　小換大，舊換新的改善置換

　　相比以上四類的或被動，或盲目，正常置換，賣舊買新的，是最主流，也是最合理的，房子回歸自住，商品屬性后，產品會迅速升級。

　　過去西安的房子，和油車一樣，是三年小改款，五年大改款，十年換一代，現在是和電車一樣，年年換代，季季更新。

　　點板結合的純南戶用了十年，再到連廊中間戶用了五年，再到2T2戶迅速普及，端廳，橫廳，全景倉不斷迭代，加起來也不過三年時間。

　　四代住宅的普及，修正，更新，也只有一年時間，這些新房的變化，會吸引不少人小換大，舊換新，不投資，不炒作，單純就是自住，享受，改善。

　　目前唯一的困境是，二手房賣不掉，新房想買有心無力，置換鏈條不通。

　　以上五類群體，幾乎涵蓋當下西安多數的賣房原因，但會買的是徒弟，會賣的是師傅，這些房子真的都非賣不可嗎？

　　不賣行不

　　針對上述五類，或理智，或盲目的賣房行為，聊聊房哥的看法，買錯房影響半生，賣錯房同樣追悔莫及，每個家庭對房子的處置，受自身處境，眼界，認知影響，賣不賣并沒有統一答案。

　　壹

　　四代住宅與好房子，與你無關

　　西安有多少套房子，根據2019年公布的數據，住宅總量超過400萬套（其中不含農村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的住宅房源數量。）

　　（高峰期西安商品房供應量）

　　包括商品住宅約291萬套，其中城六區230萬套，其他區縣為61萬套，全市各企事業單位房改房、集資建房約87萬套。

　　各類保障房近25萬套，包括購置型保障房13.69萬套，租賃型保障房11.3萬套，政府直管公房2萬余套。

　　（2024西安各區商品房供應量）

　　其中2010年以后的房子，占西安存量房的51.3%，超過一半，而每年的新增供應里，2024年建設規模約17萬套，計劃供應商品住房約8萬套。

　　表面看，四代住宅風靡全城，到處都是露臺房，實際在偌大的西安1300多萬人口的城市里，占比九牛一毛，四代是趨勢，但替代三代，并不現實。

　　至于好房子標準，面對的是往后的新房，且不說實際供應量有多少，單單價格，怕是與很多人也無關了。

　　貳

　　賣房還債，降價不計成本

　　去年開始，不少次新房小區的首套成交價出來后，同小區業主無法接受，認為是拉低了小區房價，紛紛譴責低價賣房，甚至呼吁再次出臺二手房指導價。

　　但陜西話常說，吃飯，穿衣，亮家當，表面看大家都是住高檔小區的精英群體，但買房的錢是借的，湊得，還是全款，家庭際遇并不相同，賣房理由五花八門。

　　當還錢，還債，給員工發工資成為第一要務，即便區域發展前景再好，即便小區素質再高，但現金流邏輯下，最缺的是時間，最低價賣，降價賣，能最大限度解決燃眉之急。

　　這和小開發商特價房，團購房，著急甩賣同理，都暴雷債主不斷了，哪管賺不賺錢，房子在手鋼筋水泥，現金在手，衣食無憂。

　　叁

　　跟風買，盲目賣，權當一場夢

　　你以為你身邊你鄰里，只是買房跟風，但很有可能她還跟風買過黃金，買過理財，買過古董字畫，跟的是風，是盲目，是不理智，房子只是載體。

　　有多少人，手握100萬現金在手，心里慌到不行，存在怕貶值，留著怕小偷，更怕有人借錢，但買了東西反而安心。

　　房子作為大件，在過去幾年確實上演了造富神話，你能想象30000+賣掉中海凱旋門，然后20000+又買到中海曲江大城的朋友，有多歡樂。

　　但常言道，來的快去的也快，投資之財不是所有人都能守得住的，很多損失，都是瞎折騰沒的。

　　肆

　　無債一身輕，回歸健康生活

　　少部分有能力，且思路清醒的，在2021年西安新房最火熱時，已經賣掉了房子，甚至更早的2018年已經賣掉多余房子，僅留一套最好的自住，剩下幾百萬現金存銀行，無債一身輕。

　　什么房價降不降，什么經濟好不好，與我無關，過去周末看房，現在變成周末旅游，過去迷戀大V，如今只看看書，國家喊房子是用來住的，不是一兩年了，聽進去就對了。

　　房子不是生活的全部，有能力就全款買，沒能力就先不買，首付15%，背30年貸款，月月還供，不是買房，是另一層意義的打工。

　　伍

　　改善買新，剛需二手，等等黨勝利

　　過去市場有個口頭禪，早買早享受，晚買無折扣，如今反了，早買晚享受，晚買有折扣，靜下心等待的人，成為最后贏家。

　　于剛需而言，剛本身就代表了收入有限，資產全無，又貪婪又擔心，希望買一套房房子，同時解決賺錢，上學，工作，養老各種功能，本質上這是做夢。

　　花150萬就能解決，手握500萬的情何以堪，安心等二手，別嫌戶型舊，別嫌小區老，曲江二期二手、西部大道，西灃路，大寨路二手說了多少次，剛需回歸二手，放下新房情節。

　　而對改善而言，現金在手就是上帝，過去西安主城不供地，不供房，現在地不好賣，房不好賣，好地段也有房了，主城也更新了，開發商更卷了，折扣也都有了。

　　諸如招商西安璽這樣的六邊形戰士，還會有，諸如曲江璞逸東方這樣的純粹豪宅，也不是第一個，等就對了。

　　等待的同時，想盡一切辦法，處理掉所謂劣勢房子，放下貪心，尊重市場，當年5500買的，只是沒賣到31000，但如今賣18000也是穩賺不賠，知足常樂。

　　房哥有話

　　我不禁懷念起當年那個只帶現金，不帶腦子的買房時代，哪里人多，排隊就是了，剩下交給運氣，主打一個無腦莽夫，全場通吃。

　　反觀現在，賣房的理由五花八門，似乎除了降價沒有任何辦法，最多最多，中介上門一砍再砍，就說，咱在西安這房子，是非賣不可，不賣明天就揭不開鍋？

　　跟風搖號的細糠吃多了，理智賣房的粗糠，很多人還不太會吃！