自2022年以來，房地產(chǎn)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，絕大部分民營(yíng)房企都采取了收縮策略，減少或停止拿地。在過去兩年間，土拍市場(chǎng)幾乎成了國(guó)央企“主場(chǎng)”，很少看得到民企身影。

但今年以來，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)回升，不少民營(yíng)房企正在重新殺回土拍市場(chǎng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月份，廣州、佛山、成都、長(zhǎng)沙、福州、杭州等多個(gè)城市的多宗土地，都由民營(yíng)房企拿下，有不少民營(yíng)房企時(shí)隔多年重啟拿地。

據(jù)中指研究院發(fā)布的《1-5月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額4051.9億元，同比增長(zhǎng)28.8%，增幅比上月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，雖然拿地仍以國(guó)央企為主，但拿地金額百強(qiáng)中，民營(yíng)房企占比有所提升，拿地金額前三十強(qiáng)中，濱江集團(tuán)、邦泰集團(tuán)、興耀房產(chǎn)集團(tuán)、海成集團(tuán)、敏捷集團(tuán)、大華集團(tuán)進(jìn)入拿地前三十名。

民營(yíng)企業(yè)收縮多年，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全企穩(wěn)，為什么民營(yíng)房企敢重啟拿地了？現(xiàn)在到底是不是拿地好時(shí)機(jī)？

今天明源君就來詳細(xì)分析一下。

5月土拍市場(chǎng)

民營(yíng)房企開始活躍

關(guān)注土拍市場(chǎng)的地產(chǎn)人應(yīng)該發(fā)現(xiàn)了，5月份，民營(yíng)房企頻頻現(xiàn)身土拍市場(chǎng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月以來，廣州、成都、溫州、福州等城市推出的多宗宅地，都由民營(yíng)房企競(jìng)得。

5月23日，成都土地市場(chǎng)集中出讓3宗涉宅用地，均由民營(yíng)房企拿下。

5月27日，長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)洋湖片區(qū)一宗宅地經(jīng)過24輪激烈競(jìng)價(jià)，最終民企永州嘉信地產(chǎn)擊退眾多頭部國(guó)央企，以8.68億元拿下地塊。

5月30日，廣州土地市場(chǎng)出讓的番禺廣場(chǎng)地塊，由廣州番禺置業(yè)拿下，而番禺鐘村四宗地塊由敏捷集團(tuán)全部收入囊中。

來源：整理自公開信息

雖然 5月土拍市場(chǎng)，民營(yíng)房企比較活躍，但從《1-5月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》來看，土拍市場(chǎng)仍然是國(guó)央企的主場(chǎng)。拿地金額前十名中，僅有濱江一家民企。拿地金額前三十中，有6家民企進(jìn)入榜單，同比去年略有好轉(zhuǎn)。線上獲客不停歇，點(diǎn)擊了解

而從各民企的拿地金額來看，除了龍湖同比去年有較大下滑，其他大部分拿地金額有所提升。

比如濱江集團(tuán)2024年全年拿地金額是219億，今年僅1-5月，拿地金額就達(dá)到了270億，明顯加大了投資力度。興耀房產(chǎn)集團(tuán)去年1-5月拿地金額是19億，今年是28億，海成集團(tuán)去年1-5月拿地金額是10億，今年則是28億，同比提升明顯。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

不過值得關(guān)注的是，今年活躍在土拍市場(chǎng)的民企，除了少數(shù)的熟悉面孔濱江、龍湖、敏捷、邦泰、新希望等民企，還出現(xiàn)了不少?zèng)]聽過的陌生面孔。

之前明源君也分析過，現(xiàn)在還在土拍市場(chǎng)活躍的，普遍不是傳統(tǒng)的規(guī)模民企，而是三類民企：

一是背靠大樹的地產(chǎn)民企，像偉星、新希望等，在這一輪的地產(chǎn)下行中，普遍表現(xiàn)出比同行更強(qiáng)的韌性。二是穩(wěn)健型的老牌民企。典型的就是龍湖了。三是區(qū)域深耕型房企，像濱江、邦泰、海成等，基本都是區(qū)域深耕型房企，尤其是濱江，已經(jīng)成為民企的新榜樣。

除此以外，還有不少新面孔涌現(xiàn)。比如福州本土房企合達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，據(jù)報(bào)道是一家剛成立1個(gè)多月，注冊(cè)資本僅100萬的小微企業(yè)，由陳凱和陳偉共同注資，而浙江溫州市華璽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也是2025年1月才成立。

為什么民企敢拿地了

有地產(chǎn)人可能會(huì)問，現(xiàn)在市場(chǎng)尚未完全修復(fù)，不確定性因素也比較多，尤其5月商品房成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)，為什么民企房企就敢出來拿地了？有業(yè)內(nèi)人士分析，核心原因有幾個(gè)：

一、市場(chǎng)有所修復(fù)，新房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)住

2024年9月以來，中央持續(xù)推出寬松政策，對(duì)市場(chǎng)整體信息修復(fù)起到積極作用，部分核心城市市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，而且新房?jī)r(jià)格基本也企穩(wěn)。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有止跌回穩(wěn)，但已經(jīng)看到曙光了，可謂到了黎明前的黑暗。前段時(shí)間，大摩就預(yù)測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)在2026年四季度或2027年一季度止跌企穩(wěn)。

另一方面，很多房企經(jīng)過這兩年債務(wù)處理，基本已經(jīng)釋放了風(fēng)險(xiǎn)，可以輕裝上陣了。

某房企管理層就告訴明源君，去年公司扛住了債務(wù)高峰期，現(xiàn)在債務(wù)壓力緩解，加上市場(chǎng)有較大程度修復(fù)，所以今年開始重新拿地。戳這里，打造24小時(shí)在線的AI銷售員

二、新規(guī)產(chǎn)品正在吊打存量產(chǎn)品，房企急需優(yōu)化貨值結(jié)構(gòu)

5月1日，住建部發(fā)布的住宅新規(guī)開始正式落地執(zhí)行，今年注定是好房子的全面普及年。

此前明源君提到過，去年四季度以來各地地王頻出，今年地王更是接二連三。供地控量提質(zhì)，為“好房子”的普及創(chuàng)造條件。

接下來，房地產(chǎn)將進(jìn)入批量生產(chǎn)高品質(zhì)住宅的階段。

新產(chǎn)品的降維打擊，會(huì)讓存量項(xiàng)目面臨巨大沖擊。現(xiàn)在市場(chǎng)上賣得好的項(xiàng)目，基本都是新一代產(chǎn)品。據(jù)一線地產(chǎn)人反饋，在第四四代住宅和新規(guī)高贈(zèng)送產(chǎn)品沖擊下，存量產(chǎn)品的生存空間越來越小，一個(gè)月幾套都算好了，根本賣不動(dòng)。

如果房企不拿地，只強(qiáng)調(diào)在手項(xiàng)目的庫存去化，那產(chǎn)品會(huì)越來越難賣，可售貨值結(jié)構(gòu)也會(huì)更加惡化，反而會(huì)導(dǎo)致企業(yè)流動(dòng)性變差。

而現(xiàn)在在核心城市核心區(qū)域拿地，可以很好地改善貨值結(jié)構(gòu)，提升優(yōu)質(zhì)貨值占比。這也是為什么，民營(yíng)房企要積極拿地補(bǔ)新貨的原因。

從5月份拿地情況來看，民營(yíng)房企拿地主要集中在杭州、廣州、成都、溫州、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)城市，而且拿地金額多數(shù)控制在10億左右，風(fēng)險(xiǎn)可控。

三、供應(yīng)土地優(yōu)質(zhì)，現(xiàn)在是拿地好時(shí)機(jī)

除了要改善貨值結(jié)構(gòu)以外，民營(yíng)房企在土拍市場(chǎng)活躍起來，還有一個(gè)原因，那就是現(xiàn)在供應(yīng)的土地非常優(yōu)質(zhì)。

去年924新政之后，各核心城市供地規(guī)模持續(xù)收縮，但優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)明顯增加，催生了一個(gè)又一個(gè)“地王”，今年一季度“地王”含量更是達(dá)到高峰。

政府供地策略已經(jīng)很明確：縮量提質(zhì)，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)不斷增多。

前不久，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興接受葉宏偉教授采訪時(shí)就表示，濱江現(xiàn)在積極拿地，不是因?yàn)槟X子發(fā)熱，而是政策和市場(chǎng)的雙重驅(qū)動(dòng)。

一方面，以前限地價(jià)限房?jī)r(jià)，市場(chǎng)產(chǎn)品平庸化，缺乏優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。原來大家在限價(jià)約束下，都在圈內(nèi)練兵。現(xiàn)在限制放開了，房企有了主動(dòng)出擊的機(jī)會(huì)，大家都想提高產(chǎn)品品質(zhì)的動(dòng)力。

另一方面，市場(chǎng)有需求，老百姓對(duì)好房子有向往。再者是中央要求要建設(shè)好房子。

而且，現(xiàn)在政府拿出來的都是壓箱底的好地，城市好，地塊好，像水電新村這塊地，是近幾年來沿江的唯一塊好地，濱江肯定要出手。

四、民企拿地集中在二三線城市

從5月民企拿地情況來看，大部分房企投資集中在熱點(diǎn)二三線線城市，拿地金額普遍控制在10億以內(nèi)。

某房企高管分析，現(xiàn)在頭部國(guó)央企投資高度集中在一線城市核心地段，競(jìng)爭(zhēng)過于激烈，而且一線城市拿地資金體量太大，進(jìn)入門檻高。

反而二線城市剛需板塊以及三四線的核心地段，頭部房企不愿意去，反而有機(jī)會(huì)以合理地價(jià)拿地。