東安新村最后一個壓軸地塊的出讓，在端午假期低調落定。

上海新東安企業發展有限公司以協議出讓方式獲得該地塊，即徐匯區C030301單元125-31地塊，成交價341.35億元。新東安由上海地產集團和徐匯城投分別持股50%。

此前，東安新村127b-23地塊、127b-24地塊的受讓人上海新百安經濟發展有限公司、上海新楓安企業發展有限公司，同樣也是由上海地產和徐匯城投共同持股，出讓日期分別為3月26日、5月16日。

這三幅地塊的出讓總金額高達523.03億，刷新世界總價地王紀錄。無論哪一個地塊，放到土拍市場上，都是“王炸”級別。

2024年，上海土拍出讓金額累計為1321.61億元，上述三個地塊的協議出讓金額就占到了去年公開市場土地出讓金的約四成。

今年1月，徐匯規資局發布了斜土社區C030301單元控制性詳細規劃125、127b街坊局調公示，標志著東安新村舊改項目正式啟動。

東安新村舊改項目地塊總出讓面積為159261平方米，總建筑面積600367平方米，其中住宅建筑面積為418346平方米。整個項目將打造成為集地標建筑、住宅、辦公、商業街區、研發和社區配套于一體的城市綜合體。

三幅地塊：127b-23地塊、127b-24地塊、125-31地塊，對應的單價分別為12.6萬/㎡、12.4萬/㎡、12.5萬/㎡。逼近綠城潮鳴東方（13.1萬/㎡）的上海單價地王紀錄。

其中，127b-23地塊、127b-24地塊為純住宅用地，容積率分別為2.63、2.62；125-31地塊是商業、住宅、辦公混合用地，容積率4.38，中小套比例要求為15%。

徐匯濱江板塊豪宅火熱。5月11日，距離東安新村直線距離約500米的綠城潮鳴東方，120套房源開盤日光，均價19.5萬/㎡，總銷售額近70億。

這一次的熱銷，可以視作開發商在當下市場的探路。

東安新村地塊的位置更靠近內環核心區位，售價有望突破20萬/㎡，總貨值預計約800億元。

協議出讓，正成為土地出讓的一條隱秘戰線。數據顯示，2024年，上海公開出讓涉宅用地47宗，累計出讓金額達到1321億元，雖然公開交易的土地規模環比有所下降，但去年上海協議出讓的宅地金額超過1000億元。

上海地產鮮少參與公開土拍，但通過協議出讓的方式獲得了諸多核心地段的地塊，堪稱開發商中的“隱形地主”。

僅是今年以來，上海地產與合作方已經通過協議方式拿下13個核心地塊，總金額超618億元。

除了東安新村3個地塊，3月21日，上海地產集團分別斥資86.5億元和37億元，以協議出讓方式獲得楊浦新江灣兩幅宅地，其中一幅容積率僅1.1，樓板價分別是5.4萬元/㎡和5.9萬元/㎡。

5月1日，上海市規劃和自然資源局公示了淮海東路7幅舊改項目地塊的協議出讓結果，出讓價格總計73.27億元，意向用地者為上海黃浦城市更新建設發展有限公司，該公司由上海地產集團、黃浦區國資委分別持股60%、40%。

5月24日，上海地產集團旗下上海城市更新建設發展有限公司以協議出讓方式競得浦東新區上鋼社區一宗地塊，總價85.4億元，折合樓面價7.03萬元/㎡，容積率2.9。

這些地塊的開發路徑高度相似。上海地產集團通常并非最終開發者，其慣常操作模式是：協議拿地后，通過上海聯合產權交易所轉讓項目公司股權，引入實力央企國企開發商接盤開發。

例如，去年2月，上海地產集團旗下公司楊浦城市更新建設，以37.58億元摘得定海社區風貌舊改地塊，一個月后就在上海聯合產權交易所掛牌轉讓，最終被中建系的中建壹品拿下，即中建壹品·外灘源著項目。

去年8月，招商蛇口聯合體從上海地產集團手中拿下徐匯新長橋舊改項目一幅地塊，總價近16.99億元，即海上·清和璽，該項目從去年11月入市以來三開三捷。

上海地產和徐匯城投拿下的這三個地塊，大概率也不是由自己開發。據悉，招商蛇口、中海地產和華潤置地在內的多家公司，都在積極接洽意圖參與東安新村的開發。

文章來源:樂居買房