近日，萬豪國際集團與蘇州華貿中心簽署協議，宣布打造大中華區首家萬豪旅享家公寓，項目預計2025年下半年在蘇州啟幕。

這一動作標志著萬豪正式切入國內長住服務式公寓賽道，其大中華區品牌矩陣將擴容至25個，已覆蓋萬豪旗下70%的品牌矩陣。

不止萬豪，近兩年華住、錦江等本土酒店酒店集團也紛紛搶灘服務式公寓板塊。

值得一提的是，此次萬豪旅享家公寓入華首秀是萬豪繼萬豪行政公寓后對國內服務式公寓市場的二次“搶灘”。

萬豪這一看似常規的公寓品牌引入動作，實則折射出國際酒店集團當下在華發展的集體困境。

在經歷二三十年高速擴張后，萬豪等國際酒店集團在華規模拓展正面臨結構性瓶頸，而服務式公寓市場的二次開辟與本土化戰略的深化，或將成為破局關鍵。

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萬豪在華亟需走出“舒適區”

2024年毫無疑問是國內旅游業相當熱鬧的一年，國內文旅市場所帶來的紅利似乎沒能完全輻射到國際酒店品牌。

根據萬豪2024年年報顯示，2024年全年其全球ADR上漲2.9%，OCC穩定在86.7%，RevPAR持續增長4.1%。

但在大中華區市場，萬豪似乎遇到了發展瓶頸。

據其財報顯示，2024年萬豪大中華區RevPAR同比下滑2.3%，ADR同比下降3.7%。

這一趨勢延續到了2025年，據其2025年一季度財報顯示，其大中華區平均入住率為64.3%，較全球86.7%的平均水平存在顯著差距，且大中華區RevPAR同比下降1.6%，約為全球平均水平的60%，收入同比減少8%。

這背后，萬豪面臨的是國內酒旅市場競爭加劇與商旅市場萎縮帶來的壓力。

具體來看各品牌發展，據觀點指數指出，2024年萬豪大中華區旗下中檔、奢華型品牌增長動能相對不足，精選型酒店表現突出，市場占比較少的服務式公寓仍有很大的增長空間。

對萬豪來說，接下來不僅要面對客群減少導致的住宿收益的下滑，商務活動、公務會議宴請的收緊，更是直接影響其餐飲收益。

截至2024年底，萬豪國際集團品牌陣營已擴展至36個，客房規模達170萬間。

圖源：萬豪國際集團官網

值得注意的是，為應對激烈的國內競爭，萬豪已在持續調整在華酒店品牌矩陣，覆蓋從酒店到長住公寓的全維度品牌。

今年4月，萬豪以3.55億美元的交易金額完成對荷蘭citizenM酒店的收購，加速在精選服務及生活方式領域的產品布局與拓展。

今年下半年，大中華區首個萬豪旅享家公寓將正式啟幕，萬豪旅享家公寓品牌也將隨之正式進入中國市場。

不難看出，萬豪正在用更靈活、更具包容性的方式，去擁抱國內本土住宿市場的復雜性和多樣性。

業內認為，萬豪這類大型連鎖酒店集團需要在保持全球標準的同時適應區域本土需求和偏好，如今萬豪正試圖將大中華區的品牌組合從傳統的“金字塔型”向更包容的“多元生態型”轉變。

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萬豪“二次搶灘”服務式公寓

近年來，隨著消費形態和生活方式的轉變，新一代消費人群越來越傾向于服務式公寓，能夠同時提供酒店式管理和家居式服務的服務式公寓，成為不少年輕群體的共同選擇。

在小紅書上搜索“長住公寓”，就會發現其如今已經在年輕群體中悄然形成一種風潮，其中鮮有差評，多數都是“推薦”。

圖源：小紅書

此前，國際服務式公寓在國內多以“奢華酒店+行政公寓”的組合業態出現，數量并不多。

比如上海浦東文華東方酒店配設就有服務行政公寓；上海靜安瑞吉酒店491間客房中就配有55間服務式公寓；還有萬豪旗下的萬豪行政公寓、麗思卡爾頓公寓和嘉佩樂酒店式公寓以及溫德姆至尊公寓基本都是奢華酒店的補充“配套”。

相關數據顯示，國內品牌服務式公寓的市場滲透率還不到5%，相比歐美國家的40%以上，未來還有很大的增長空間。

正是洞察到這一市場機遇，近年來服務式公寓逐漸衍生成獨立業態，不少本土酒店集團也開始紛紛入局。

2022年，華住集團旗下城家宣布戰略合并瑞貝庭公寓酒店，以補區域內服務式中高端服務式公寓的空白，并在2023年底明確提出要做中國人自己的服務式公寓。

此外，招商伊敦的上海國際郵輪港壹棠服務公寓，是國內首家以親子度假為主題的服務式公寓；

2024年，錦江酒店（中國區）與凱德投資旗下雅詩閣宣布成立合資公司，共同推進酒店及服務式公寓復合業態品牌QUEST在中國的拓展。

今年4月，東呈旗下的中高端服務式公寓品牌鉑頓國際公寓在中國住房租賃行業頒獎中榮膺多項行業大獎。

早在2022年，萬豪就宣布推出萬豪旅享家公寓。

在其推出之際，不少媒體認為萬豪旅享家公寓更像是對已有萬豪行政公寓的補充，填補奢華和超高端的市場空缺。

如今，時隔3年后萬豪旅享家公寓才宣布進入中國市場。

如果將萬豪行政公寓視為萬豪對國內服務式公寓的首次進軍，那么萬豪旅享家公寓就是其對國內服務式公寓市場的“二次搶灘”。

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國際服務式公寓的本土化困境

國際服務式公寓在入華后近30年的發展中，相較酒店品牌發展似乎顯得“不溫不火”。

其中，水土不服就是一大困境。

據同策研究院監測情況顯示，隨著高端公寓客群從外籍人士轉為國內的新銳階層、企業高管等，比如雅詩閣天津門店早在2020年中國籍客戶占比就達到了74%，國際服務式公寓想要“本土化”勢必要面臨轉型。

此外，還需深挖更多的細分需求。

在競爭日益激烈的市場環境中，提升自身的核心競爭力是服務式公寓生存和發展的關鍵。

第一太平戴維斯在近期剛發布的中國服務式公寓市場年度洞察中就指出，服務式公寓行業正迎來生態格局的重塑，需求偏好的變化正推動服務式公寓運營突破標準化傳統，向更加靈活、更具個性的方向延展。

圖源：第一太平戴維斯

此前以雅詩閣為代表的服務式公寓是偏向于商務類需求，而近兩年新入局的服務式公寓在項目定位上均開始偏向休閑度假需求。

2024年招商伊敦推出的上海國際郵輪港壹棠服務公寓，就是國內首家以親子度假為主題的服務式公寓。

圖源：同策研究院

業內認為，國內服務式公寓在項目定位上開始偏向休閑度假需求，這與以雅詩閣為代表的以商務需求為主的服務式公寓具有顯著差異。

值得注意的是，萬豪此次在華首發的蘇州萬豪旅享家公寓就緊鄰水鄉文韻濃厚的山塘街和桃花塢歷史文化片區，賓客可輕松前往拙政園、留園等知名園林，同時毗鄰高新科技企業林立的蘇州國家高新技術開發區，還可滿足商旅長住人士的通達所需。

對此，萬豪國際集團大中華區首席發展官郁國剛表示，新品牌的引入順應了國內年輕一代旅行者對獨特長居體驗日益增長的需求，進一步拓寬了萬豪在華多元化品牌矩陣，將以全新風尚豐富賓客的長住旅居選擇。

而國際服務式公寓來說，競爭同樣正在加劇。

今年5月，進入中國市場27年的雅詩閣開始發力特許經營模式，業內猜測其后續擴張會進一步提速。

萬豪旅享家公寓入華，不僅是一個新品牌的落地，更是國際酒店集團在華發展的轉折點。

當酒店增量市場見頂，唯有打破傳統商旅的住宿業態，從依賴品牌光環轉向深度適配中國客群的多元住宿需求，或許才能在“持久戰”中重握籌碼。

市場的裁判永遠是消費者，誰能在國際標準化和本土化間找到最優解，誰就能贏得下一個十年。

統籌 | 勞殿 編輯 | 阿渲

文中部分圖片來源于網絡。

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