全球盤點:2025年5月全球長租公寓大宗交易市場活力強勁。美國雖受特朗普關稅政策影響，長租公寓市場銷售總額仍同比增20%至92億美元，REIT機構進行資產輪動交易。中國、東南亞和西班牙市場投資活躍，中國多城市收購房產轉保障性住房，新加坡公寓酒店2.8億新元成交。全球資本加速投向增值型公寓資產與穩定現金流產品，44%非美投資機構計劃明年增加配置，聚焦美國達拉斯、紐約和邁阿密，住房供需、資產穩定性與可持續戰略是吸引資本的主因。

快訊背景：據2025年5月16日消息，上海本土企業(上海綠洲怡豐投資有限公司）收購中駿集團位于中環真如城市副中心的中駿天悅方隅公寓，交易方式為股權轉讓，交易價格約2億元。URI認為該交易是中駿集團財務壓力下的無奈止損，此次折價，反映市場環境及企業自身資金狀況等因素對大宗交易的影響。

大宗交易詳情

項目名稱：中駿天悅方隅公寓

成交價：按2億交易價計算 單價約2.68萬/平

項目地址：上海

建筑面積：7457平米

建筑用途：旅館

土地歷史成交：2015年9月，中駿置業以樓板價20,654元/㎡競得真如鎮街道W060802-B3-01a東北塊（商住辦用地），溢價率僅0.12%?

房量：152間復式公寓

出租率：近滿租

房間價格：月租金9000～12000

租金收益：約1500萬/年

層高：地上11層總高49米，單層4.5米

房間類型：loft（一居室12%，2居室88%）

年租金回報率：約7%（按真實出租率計算）

comment

URI城市租住公寓交易點評

URI從多維度分析：這筆交易存在積極面，但也伴隨著不可忽視的消極影響

解讀一：積極面

（一）對中駿集團而言

緩解資金壓力：近年來房地產市場調整，中駿集團面臨資金困境。2023年10月，中駿集團因無法如期支付 6100 萬美元本金及利息正式暴雷，2025年4月 30日,公司透露預計無法如期支付CHINSC705/02/25到期本息（該票據未償還本金額為5億美元）。此次出售資產能快速回籠資金，緩解短期償債壓力，優化財務狀況，對維持企業運營、避免資金鏈斷裂有重要意義，為企業后續調整爭取時間與資金空間。

圖片來源:公開信息

聚焦核心業務：中駿集團通過剝離非核心或表現未達預期資產，有助于聚焦資源發展核心業務。方隅公寓作為其旗下公寓業務，可能并非當前集團資源傾斜的重點方向。出售該公寓后，中駿集團可將資源集中于更具戰略意義的房地產開發、銷售等核心板塊，提升核心業務競爭力，實現資源更高效配置。

加速資產結構優化：從資產運營策略看，方隅公寓作為投資機構需對旗下項目進行評估與資產輪動。中駿天悅方隅公寓的出售是其 “投融建管退” 資產管理閉環的體現。2022年，方隅旗下蘇州天薈方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓均通過出售資產方式實現退出。通過這種有節奏的資產處置，中駿集團能夠優化資產結構，淘汰低效益或不符合長期戰略的資產，提升整體資產質量。

（二）對收購方上海綠洲怡豐投資而言

優質資產獲取：中駿天悅方隅公寓地處中環真如城市副中心，區位優勢明顯。1 公里覆蓋3軌交站（真如、銅川路、上海西站），交通通達性強；周邊綠地繽紛城、復悅薈等商業體成熟，京東總部等產業資源導入穩定客源。項目按2億交易價計算，成交單價約為2.68萬/平，毛回報率約為7%，略高于上海商業地產平均回報率（約4%-6%）。以相對合理價格收購這樣核心地段、高回報率的資產，為收購方帶來穩定現金流與資產增值潛力。

市場拓展與布局：收購該項目有助于上海綠洲怡豐投資有限公司拓展在長租公寓領域布局。真如城市副中心未來發展潛力大，承載虹橋拓展區與長三角一體化戰略支點功能，土地稀缺性將持續提升資產溢價空間。通過收購成熟項目，收購方能夠快速進入該區域市場，利用現有資源與運營基礎，降低市場進入成本與風險，進一步擴大業務版圖與市場份額。

解讀二：消極面

（一）對中駿集團而言

資產價值損失：標的在報價基礎上打了七折。盡管在當前市場環境下有一定議價空間，但如此大幅度折價仍意味著中駿集團在資產價值上的損失。若市場環境改善或企業資金狀況允許，該資產未來可能有更大增值空間，此次折價出售錯失潛在收益。

戰略調整陣痛：雖然出售資產可緩解資金壓力、優化資產結構，但也反映出企業在戰略執行過程中的調整與無奈。頻繁出售資產可能影響企業原有戰略布局連貫性，對企業長期品牌形象與市場聲譽或產生負面影響，尤其在投資者與合作伙伴眼中，可能降低對企業戰略穩定性與抗風險能力的評價。

（二）對收購方上海綠洲怡豐投資而言

市場競爭加劇風險：真如板塊未來有新的房產項目供應，如招商蘇河璽、金茂府等，可能會稀釋租賃需求。中駿天悅方隅公寓雖有一定優勢，但面對新增競爭，收購方需投入更多資源進行差異化運營，如提升服務品質、優化租金策略等。若運營不善，可能影響項目出租率與租金收益，使收購預期回報率難以實現。

整合挑戰：收購后涉及資產、人員、運營模式等多方面整合。不同企業在管理文化、運營流程上存在差異，整合過程中可能出現沖突與摩擦，影響運營效率與服務質量。例如人員融合不暢可能導致關鍵崗位人才流失，運營模式整合不當可能導致成本增加、客戶滿意度下降等問題，增加收購后項目運營管理難度與風險。

URI城市租住觀點：

積極信號1：在當前相對低迷的房地產大宗交易市場環境下，該交易案例能為市場注入活力，提供交易活躍示范效應。一定程度上提振市場信心，激發更多潛在交易，促進房地產資產的合理流動與配置。

積極信號2：該標的成交反映市場價格發現過程。折價出讓價格體現市場供需關系、資產實際價值與企業資金狀況等多因素博弈，為市場提供關于長租公寓資產定價的參考案例，有助于完善房地產資產價格形成機制，使后續交易定價更趨合理。

消極信號1：中駿集團作為全國性房企，大幅折價出售核心地段資產，向市場傳遞出房地產企業面臨嚴峻資金困境的信號，強化房地產行業困境。這可能導致投資者、消費者對房地產市場信心進一步受挫，影響市場復蘇進程，使房地產企業融資、銷售等環節面臨更大困難。

消極信號2：該交易的折價情況可能引發市場對長租公寓資產價格穩定性的擔憂，帶動類似資產價格預期下降，引發資產價格波動風險。對于持有長租公寓資產的企業或投資者，資產賬面價值可能縮水，影響資產負債表健康；對于潛在購房者或租房者，價格波動可能導致觀望情緒加重，不利于市場平穩發展。

URI城市租住已入駐媒體包括但不限于：

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI城市租住 Data Bank

撰文: UR城市租住I研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:王佳儀

運營編輯:樹懶